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Parcheggio, tra divieti contrattuali e deroghe assembleari
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Parcheggio, tra divieti contrattuali e deroghe assembleari

Quando lo spazio di un'area comune può essere utilizzato come spazio parcheggio? Quando invece vige il divieto assoluto?

Avv. Anna Nicola  

La vicenda processuale di cui alla decisione della Corte di Appello di Torino App. del 25 agosto 2020 n. 863 è un ottimo spunto di riflessione per il tema dei parcheggi in condominio quando sono oggetto di norme del regolamento di condominio.

Primo e secondo grado di giudizio: parcheggio in condominio e regolamento assembleare

La vertenza nasce dall'azione promossa da una società condomina al fine di ottenere l'inibitoria nei confronti di altri condomini, con connessa richiesta di condanna ex art. 614-bis c.p.c., dal parcheggiare le autovetture nel cortile comune.

Trasformazione del giardino condominiale in parcheggio.

In forza di una certa clausola del regolamento dell'edificio, clausola X, che, in forza dell'art. X del regolamento condominiale detto spazio era interdetto alla sosta di qualsiasi automezzo e doveva essere sempre mantenuto libero e sgombro.

Questa interpretazione era suffragata da altro articolo del regolamento, in cui si vieta l'occupazione anche temporanea dei locali d'uso comune, norma regolamentare da leggere congiuntamente alla precedente.

In primo grado la società vede il rigetto della domanda perché si è ritenuto che la clausola X non avesse incidenza sul diritto di proprietà dei condòmini. Essendo volta alla sola regolamentazione del bene comune, il Giudice afferma che essa era stata legittimamente e validamente modificata in sede assembleare alla data del 29/04/1982, con la delibera con cui l'assemblea aveva statuito in merito alla sosta nell'area cortilizia, assegnando in locazione il posto auto a coloro che ne avessero fatto richiesta.

Si promuove l'appello ma l'esito è il medesimo: rigetto della domanda.

La Corte ha letto la clausola X quale norma meramente regolamentare perché non comportava la creazione di alcun vincolo reale alla proprietà comune. Al contrario, era di autorizzazione del "transito statico", permettendo altresì la sosta delle vetture dei proprietari dei magazzini e degli uffici del pianterreno e dei sotterranei.

Essendo di simile contenuto, la delibera del 29/04/1982 era valida anche se assunta a maggioranza, trattandosi di norma di contenuto assembleare.

Come trasformare un'area verde condominiale in parcheggio?

Le osservazioni della Suprema Corte: parcheggio in condominio e regolamento

Si giunge in Cassazione: la Suprema Corte cassa con rinvio la sentenza di secondo grado, per errata qualificazione giuridica del combinato disposto degli artt.

VII e X del regolamento dell'edificio, rilevando che esso consentiva nell'area cortilizia il solo transito momentaneo e null'altro.

Il punto di partenza delle decisioni precedenti viene capovolto: dette clausole incidono su diritti reali dei condòmini, sulla cui base le stesse hanno natura contrattuale.

Si ritorna quindi davanti alla Corte di Appello.

La Corte di rinvio: decisione vincolata

Questo secondo Giudice ha letto la decisione della Corte di Cassazione come "rassegna demolitoria" in quanto ha precluso alla Corte del rinvio la possibilità di confermare le conclusioni (integralmente ricusate e cassate) cui era pervenuto il secondo Giudice.

Il Giudice del rinvio ha evidenziato che la Suprema Corte, nell'interpretare il combinato disposto degli artt. VII e X del regolamento condominiale (predisposto nel 1927 dall'originario proprietario dello stabile), ne ha valorizzato e privilegiato, ritenendolo in sé sufficiente, il dato semantico-letterale ex art. 1362, co. 1, c.c.

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Il principio è che le normative condominiali e le delibere assembleari, imponendo regole generali di condotta, quando manifestino una volontà negoziale, devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici interpretativi stabiliti dagli artt. 1362 e seguenti c.c., privilegiando, innanzitutto, l'elemento letterale, e solo ove esso sia insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti.

Quindi stante il dato letterale delle clausole in esame, chiaro e puntuale, non vi è stata la necessità di ulteriori indagini nel caso di specie.

Essendo le clausole di natura contrattuale e limitative dei diritti reali dei condomini, si ha che, come da precedenti giurisprudenziali, "la violazione della destinazione dello spazio comune, che - secondo la norma del regolamento condominiale di natura contrattuale - debba essere lasciato libero e sgombro, [costituisce] vincolo di natura reale - assimilabile a un onere reale o a una servitù reciproca - e non semplicemente obbligatoria della destinazione impressa dalla norma regolamentare» (Cass. n. 2106/04), posto che, a contrario, la delibera assembleare di destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini, poiché disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, è clausola di natura assembleare, potendo essere assunta a maggioranza come disposto dall'art. 1136, quinto comma, cod. civ Per queste ultime non serve l'unanimità dei consensi, implicando legittimamente la delibera assembleare una modifica delle clausole del regolamento di condominio, di natura non contrattuale, concernenti l'utilizzazione ed i modi di fruizione delle parti comuni (Cass. n. 9877/12).

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Corollario: nullità della delibera assunta a maggioranza

Corollario di questi assunti è la nullità della delibera del 29/04/1982 nel caso di specie: la clausola è contrattuale; ne consegue che la sua modifica può essere presa all'unanimità dei consensi; la delibera del 1982 era stata presa a semplice maggioranza.

Come rileva la Corte, la nullità (e non la semplice annullabilità ex art. 1137 c.c.) di questa delibera consegue automaticamente, quale inevitabile ricaduta logica e giuridica, da tutto l'argomentare della Corte di Cassazione, posto che essa delibera, pacificamente, era stata approvata dall'assemblea dai condòmini a maggioranza e non all'unanimità:

"Le norme del regolamento condominiale che incidono sulla utilizzabilità e la destinazione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, distinguendosi dalle norme regolamentari, che possono essere approvate dalla maggioranza dell'assemblea dei condomini, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere, pertanto, accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati; se deliberate, invece dall'assemblea, debbono essere approvate all'unanimità, dovendo, in mancanza, considerarsi nulle, perché eccedenti i limiti dei poteri dell'assemblea" (Cass. n. 4632/94).

Disabile e diritto al parcheggio riservato in condominio

Scarica App. Torino 25 agosto 2020 n. 863

Cerca: parcheggio divieti regolamento contrattuale

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Giovanni
Giovanni 21-10-2020 11:52:12

Che bella la distinzione tra regolamento tipo contrattuale e tipo assembleare. Tanto da rendere nulla una decisione presa nel 1982.

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