L'interpretazione del regolamento di condominio avviene alla luce di ben precise regole.
Tali regole, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, sono quelle dettate in materia d'interpretazione dei contratti (cfr. ad es. Cass. 23 gennaio 2007 n. 1406).
In sostanza il regolamento condominiale - sia esso di origine assemblea ovvero contrattuale, qui non importa - deve essere letto e interpretato secondo quanto disposto dagli artt. 1362-1371 del codice civile.
Per interpretare il regolamento di condominio bisogna farlo leggendolo nel suo assieme, senza estrapolare singole clausole, o parti di esse, dal complessivo sistema di norme nel quale esse sono inserite; ciò per evitare conclusioni fuorvianti ed errate.
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È questa, in sostanza, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 10478 pubblicata, mediante deposito in cancelleria, il 3 maggio 2018.
Casa incendiata, inagibilità, spese condominiali e regolamento
Il caso che ha portato la Corte di Cassazione al pronunciamento dell'ordinanza che ha definitivamente risolto la causa, è così descrivibile.
Un condòmino subiva l'incendio della propria abitazione che conseguentemente veniva dichiarata inagibile dai vigili del fuoco fintanto che non fossero state ripristinate le condizioni di sicurezza.
Nonostante tale dichiarazione, il condòmino si vedeva addebitate in rendiconto le spese per il riscaldamento; egli, quindi, impugnava le delibere di approvazione di quell'atto contestandone la legittimità alla luce delle norme contenute nel regolamento condominiale che, in caso di mancato uso dell'appartamento per più di due mesi, consentivano la riduzione del 50% del relativo costo.
La norma non riguardava espressamente il caso d'incendio, ma poteva essere interpretata per essere applicata anche ad una simile evenienza.
La domanda così formulata, ossia tesa ad ottenere una diminuzione della contribuzione alle spese nella misura e per le ragioni indicate, trovava accoglimento in primo grado. La sentenza veniva appellata dal condominio, ma anche in appello prevalevano le ragioni del condòmino.
L'impianto motivazionale della sentenza di primo grado in relazione alla interpretazione del regolamento condominiale, quindi, reggeva; la delibera era illegittima perché assunta in violazione di una clausola del regolamento condominiale.
Da qui l'esito della controversia davanti ai giudici di piazza Cavour: esito diametralmente opposto.
Inagibilità non può volere dire abbandono o rinuncia ai beni comuni
Le ragioni del condominio si fondavano su una lettura complessiva delle clausole contenute nel regolamento condominiale.
È vero, la lettura isolata della norma in materia di riduzione di spese non poteva che portare alla conclusione rassegnata dai giudici di merito; siccome l'appartamento non è utilizzato, allora le spese condominiali inerenti al servizio di riscaldamento possono essere ridotte del 50%.
Però, afferma il condominio, quella norma è contenuta in un più ampio coacervo di disposizioni e in tale contesto va inserita e letta altrimenti si giunge a conclusioni surrettizie come quelle affermate nella sentenza impugnata.
Il condominio, in sostanza, faceva notare che esisteva un'altra clausola del regolamento che impediva ai condòmini di sottrarsi al pagamento delle spese per i beni comuni e ciò non era possibile nemmeno mediante abbandono o rinunzia delle proprietà comuni.
Per la compagine, il condòmino la cui unità immobiliare fu danneggiata da un incendio s'era comportato in modo tale da fare rientrare la propria condotta in tale fattispecie.
Insomma, l'iniziale innegabile inagibilità s'era trasformata in un sostanziale disinteresse per la propria abitazione e ciò non poteva avere come corollario l'esonero da una parte delle spese condominiali.
Interpretare il regolamento vuol dire leggerlo per intero
La Corte regolatrice ha dato ragione al condominio e conseguentemente dichiarato infondata l'impugnativa proposta dal condòmino avverso la delibera di approvazione del rendiconto che gli imputava interamente le spese inerenti al servizio di riscaldamento.
Il punto nodale della questione, si accennava in principio, è rappresentato dall'interpretazione del regolamento di condominio.
Quando si leggono le clausole che lo compongono queste, dice la Cassazione, «vanno considerate in correlazione tra loro, dovendo procedersi al loro coordinamento a norma dell'art. 1363 cod. civ. e dovendosi intendere per "senso letterale delle parole" tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato (Cass. nn. 14460/2011;4670/09, 18180/07, 4176/07 e 28479/05)» (Cass. 3 maggio 2018 n. 10478).
Per i giudici di legittimità da questa considerazione di carattere generale poteva trarsi la conclusione, rispetto al caso specifico, che la riduzione delle spese non poteva essere concessa laddove l'inagibilità iniziale si fosse tradotta in inerzia nel ripristino dello status quo ante.
Concludere diversamente, secondo gli ermellini, voleva dire tradire lo spirito delle regole, cioè mal interpretare il regolamento di condominio.
L'amministratore può agire di propria iniziativa per far rispettare il regolamento di condominio
Il regolamento dev'essere rispettato da tutti, anche dal costruttore
