Tutti i condomini hanno diritto di usare le cose comuni. L'uso garantito dalla legge è paritario.
La norma di riferimento è rappresentata dal primo comma dell'art. 1102 c.c., dettato in materia di comunione in generale, ma applicabile al condominio in ragione di quanto disposto dall'art. 1139 c.c., norma di chiusura di quelle dettate in ambito condominiale.
Diritto al pari uso delle cose comuni vuol dire possibilità per tutti di trarre dai beni condominiali l'utilità che gli è propria, oltre a tutte quelle ulteriori ed eventuali compatibili con la destinazione specifica e sempre ciò non leda il pari diritto degli altri, ovvero non sia lesivo di sicurezza, stabilità e decoro dell'edificio.
Ulteriori limiti possono essere specificati nel regolamento che se di natura assembleare dovrà limitarsi a disciplinare l'uso dei beni comuni sulla scorta di principi testé citati, mentre se di natura contrattuale potrà spingersi fino a vietare specifiche forme d'uso.
Il parcheggio di motorini nel cortile rappresenta un caso tipico. Ma andiamo per ordine.
L'uso delle cose comuni alla luce dell'interpretazione giurisprudenziale
Calare i principi astratti fin qui espressi nella realtà concreta, cioè dargli applicazione pratica non è cosa facile.
Il contenzioso in materia di uso delle cose comuni presenta un significativo repertorio di pronunce.
Molto significativa è anche la produzione giurisprudenziale di legittimità.
Al riguardo merita menzione per particolare chiarezza una sentenza resa dalla Corte di Cassazione nel giugno 2005, nella quale è affermato che "il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine; che, pertanto, la disciplina turnaria dei posti macchina, lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune […] è adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell'uniformità di trattamento e secondo le circostanze; che la delibera, la quale disciplina l'uso di un bene comune può essere legittimamente assunta con le maggioranze di cui all'art. 1136 cod. civ., purché sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, e cioè il massimo godimento possibile, come è avvenuto nel caso in esame" (su tutte Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).
In sostanza il fatto di possedere un appartamento che dal valore millesimale alto non vuol dire avere un diritto d'uso maggiore rispetto agli altri condomini.
Il diritto è paritario in relazione alle facoltà d'uso, la caratura millesimale incide solamente sul potere decisionale in sede assembleare e sulla misura dell'obbligo di partecipazione alle spese.
Amministratore di condominio e custodia delle cose comuni
Uso delle cose comuni, un caso frequente: il parcheggio degli scooter
Una sentenza del Tribunale di Bari, datata 29 ottobre 2009, la n. 3237, ci permette di affrontare la problematica dell'uso della cosa comune in relazione ad una fattispecie molto comune: il parcheggio da parte di un condomino dello scooter nel cortile condominiale.
Nel caso di specie sorgeva un contenzioso tra un condomino ed il condominio sul parcheggio di un motorino nel cortile condominiale. Il regolamento condominiale vietava di occupare stabilmente le parti comuni con costruzioni ed oggetti di qualsiasi tipo. Secondo il condominio l'occupazione era stabile, secondo il condomino, com'era ovvio, no.
Nel decidere in merito alla vicenda il Tribunale del capoluogo barese (che giudicava in funzione di giudice dell'appello, essendo stata appellata la decisione del giudice di pace che aveva deciso in primo grado), tra le altre cose, si è rifatto ad un precedente del giudice di legittimità secondo il quale "l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto.
Pertanto, deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione - mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura - di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà" (Cassazione civile, sez. II, 24 febbraio 2004, n. 3640).
Il giudicante ha ritenuto violato il regolamento di condominio in quanto ha valutato come provato l'utilizzo costante del cortile comune quale parcheggio da parte di condomino (o meglio della figlia di questo. In conseguenza dichiarava l'illegittimità di tale uso e lo vietava per il futuro.
Rammentiamo che il regolamento condominiale, anche assembleare, può prevedere sanzioni pecuniarie, da devolvere al fondo spese ordinarie, per violazioni di norme contenute nel regolamento stesso.
La competenza ad irrogare la sanzione, che può arrivare fino ad 800 euro, è posta in capo all'assemblea (art. 70 disp. att. c.c.).
Parcheggio in cortile? No se limita i diritti degli altri condomini
