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orchimens

Amministratori nuova disciplina

Salve, sono da molti anni Vostro assiduo lettore essendo anche amministratore di un unico condominio ossia quello in cui ho anche la residenza.

 

Ora mi viene chiesto di assumere l'incarico anche in un altro condominio limitrofo.

 

Tuttavia, in base alla riforma entrata da poco in vigore non vorrei incamminarmi in un'impresa al di spora delle mie possibilità; dunque sono a chiedere alcune precisazioni e chiarimenti:

1- L'amministratore è obbligato ad essere iscirtto ad un albo, e se sì, a quale?

 

2- Il nuovo condominio è composto da 18 unità. Come posso calcolare il compenso annuo adeguato?

 

3- Che cosa comprende il compenso annuo di base? Presumo l'ordinaria amministrazione. Bene, quante assemblee annue sono comprese nell'ordinaria amministrazione? Qual'è il compeso adeguato per ogni assemblea oltre quelle previste nel compenso di base?

 

4- Fin'ora ho redatto preventivi e consuntivi preparando le opportune tabelle. Ora sembra che sia obbligatorio aggiungere calcoli o tabelle che credo si chiamino "stato patrimoniale", "conto economico" ecc. insomma qualcosa che somigli alla "partita doppia" (che io non so fare) oltre ad un vero e proprio bilancio come se si trattasse di una società di capitali. Se ciò è vero dove posso recuperare degli schemi ad hoc?

 

5- Fin'ora, nella distinta delle spese ho inserito daccordo con tutti i condomini dei costi calcolati forfettariamente, es: spese di cancelleria, spese telefoniche, spese postali. Invece è ora obbligatorio dimostrare con opportuna ricevuta ogni singola spesa?

 

6- Un conduttore sostiene che sia obbligo dell'amministratore in sede di piano di riparto indicare in colonne separate quanto sia dovuto dal locatore o dal conduttore in base a tabelle come per es quella della "asso-inquilini". Vi risulta così?

 

7- Circa il perenne problema dei condomini morosi è pssibile deliberare l'istituzione di un'indennità di mora? E' vero che non si possono istituire sanzioni? Nel caso di ricorso per decreto ingiuntivo sembra sia necessario depositare il piano di riparto onde poter ottenere la provvisoria esecuzione, orbene avete modo di indicarmi con esattezza cosa s'intende per piano di riparto?

 

8- Se durante un'assemblea si presenta un delegante, egli può prendere il posto del delgato o quest'ultimo deve restare in tale ruolo?

 

Chiedo scusa in anticipo per la lungaggine ma sembra che, con la nuova legge, gli amministratori siano destinati a "camminare a piedi nudi su di un pavimento pieno di schegge di vetro".

 

Nel ringraziarVi invio cordiali saluti

Ciao Orchimens,

spesso quando si amministra il condominio dove si abita, si riceve un trattamento di favore da parte dei condòmini in quanto è una specie di "favore" che si fa al condominio nel quale si abita, ci si da da fare per il bene comune.

 

Quando amministri un condominio dove non abiti, vieni visto come UN AMMINISTRATORE COME TUTTI GLI ALTRI.

Da un amministratore ci si aspetta che sia preparato e professionale e che sappia quello che bisogna fare.

Molto spesso capita poi che i condòmini siano loro a dire a te quello che devi o non devi fare, perchè l'amministratore precedente faceva così, perchè lo hanno letto su internet, perchè hanno visto su forum che il giudice tal dei tali...

 

Poi ci sono anche quelli molto competenti che conoscono la materia anche meglio di te.

 

Finchè amministri un condominio deve ci abiti, tutto o quasi ti viene concesso.

Quando amministri un condominio esterno, non ti viene concesso nulla o quasi nulla.

 

Le schegge di vetro le trovi sul pavimento, sulle pareti e pure sul soffitto.

Poi ci sono dei paduli che sfrecciano a velocità supersonica !!! 😉

Sì sì certo la risposta è molto simpatica e pienamente descrittiva delle circostanze ora, se possibile, vorrei in concreto conoscere il pensiero dei Vostri esperti in merito alle domende formulate. Ancora grazie e a presto!

potrei risponderti ma, come ben potrai immaginare, non me la sento di scrivere un libro !

lascio ad altri l'incarico se lo vorranno... certo che dalle domande che hai fatto interpreto che sei a digiuno assoluto di amministrazione , anche se amministri il tuo condominio ( ma mi viene spontanea una domanda: fino ad ora come hai fatto ???? )

Mah, ho seguito il buon senso.... ossia il totale costi diviso per millesimi rende il piano di riparto ma ciò che chiedo riguarda la nuova normativa.... (bè poi addirittura un libro.... ma daiii!!!).

Se ti accontenti anche dei pareri dei non esperti allora per la domanda sul bilancio (punto 4) ti consiglio la lettura di questo documento

 

--link_rimosso--

 

Per il punto 1 invece la risposta è NO.

Grazie a Butler! E.... Pessina, come vedi non c'è voluta nemmeno una riga per rispondere alla prima domanda.... cque se vi piacciono gli aforismi io ne sono collezionista da tempo....

 

L'amore è un castigo. Veniamo puniti per non essere riusciti a rimanere soli. (Marguerite Yourcenar)

Tengo per me le mie considerazioni personali e rispondo esclusivamente ai tuoi quesiti:

 

1) No, ma se amministri un condominio diverso dal tuo devi fare degli aggiornamenti periodici ed avere la certificazione per le professioni non organizzate previste dalla legge 04/2013 che trovi a questo link:

http://www.sviluppoeconomico.gov.it/images/stories/impresa/mercato/LeggeProfnonregolamentate.pdf

 

2) secondo la media di quanto richiesto sulla tua piazza, secondo quanto ritieni di valere rispetto ad altri, secondo le tue esigenze e secondo i servizi che andrai ad offrire compresi nel compenso ordinario.

 

3) Nel compenso ordinario è prevista l'assemblea ordinaria. C'è chi offre anche 1 o 2 assemblee straordinarie comprese, c'è chi offre tutte le assemble gratuitamente e c'è chi richiede dai 50 ai 100 euro per ogni assemblea straordinaria, considerando anche che mette a disposizione il suo studio.

 

4) Qui hai le idee un po' confuse. Lo stato patrimoniale è l'insieme dei debiti e dei crediti che il condominio ha ad una determinata data, di cui la cassa è solo un elemento.

 

5) Fino ad ora hai agito in un modo non fiscalmente corretto perchè anche prima della riforma è sempre stato obbligatorio documentare fiscalmente le spese. Sarebbe stato possibile inserire la spesa forfettaria in bilancio solo a fronte di una tua fattura di importo pari alla cifra forfettaria.

 

6) Gli amministratori spesso offrono questo ulteriore servizio, chi gratuitamente, chi dietro ulteriore compenso, ma non è un obbligo per l'amministratore che deve richiedere il pagamento delle spese condominiali al condòmino. Gli accordi circa il riparto di spese tra locatario e locatore sono privati e provvederanno tra loro a ripartirsi la spesa.

 

7) La sanzione per il ritardato pagamento è possibile se prevista dal regolamento di condominio (che può sempre essere revisionato), nella misura prevista dall'art. 70 c.c..

 

8) Il delegante può prendere il posto del delegato (annotando la variazione a verbale) ma il delegato, tornando ad essere un perfetto estraneo, deve abbandonare l'aula salvo che l'unanimità dei presenti acconsenti che il delegato resti some uditore.

Saranno valide le delibere approvate con il voto del delegato fino al momento del cambio e viceversa.

 

 

P.S. Hai pensato a come fatturare il tuo compenso? Non puoi fare una ricevuta per lavoro occasionale perchè il lavoro occasionale può esser svolto al massimo 30 giorni in un anno ed il mandato dell'amministratore dura 365 giorni.

Devi aprire la partita iva e scegliere un regime fiscale. Ti conviene parlarne con un commercialista.

 

Ti consiglio di valutare anche i rischi rispetto al compenso (questo vale anche per l'amministrazione del tuo condominio).

L'amministratore, che sia un professionista o un condòmino, che percepisca un compenso o svolge il mandato a titolo gratuito, essendo il legale rappresentante del condominio ne risponde penalmente e civilmente.

Cerca di cautelarti almeno civilmente.

Io amministro gratuitamente il mio condominio ma il condominio è coperto da una polizza di responsabilità civile per danni a terzi integrata da una polizza di responsabilità professionale per l'amministratore pro-tempore.

Leonardo53! Grazie infinite! E siccome per ora amministro solo il condominio dove sono anche condomino credo che rifiuterò altri incarichi considerato che aprire e mantenere una partita iva ha dei costi improponibili ad un così esiguo volume d'affari. Nel leggere le tue risposte mi è sorto qualche ulteriore dubbio e, sperando di non abusare della tua cortesia, chiedo:

1-riguardo al compenso l'edifico è a Roma-Prati (zona vicina al centro) sono 20appartamenti, portiere con alloggio e cortile interno. Ma forse c'è sul web un qualche tariffario?

2-In caso di lavori straordinari è norma riconoscere all'amministratore un compenso extra di circa il 10% del costo dell'intera operazione o è facoltà dei condomini retribuirlo o meno?

3- circa i problemi fiscali come si fa a documentare un costo pagato a chi non può fare fattura perchè non ha partita iva n'è scontrino perchè non ha un registratore di cassa?

Ancora grazie! ciao!

Ti rispondo come posso con i limiti di un amministratore interno che si aggiorna ogni qual volta nasca una nuova problemaica.

 

1) Non esiste un tariffario ma su questo sito si è sempre parlato di una media nazionale di 6/8 euro a cespite (da ripartire per millesimi di proprietà). Se ci sono ulteriori incombenze da gestire come il portiere e/o il riscaldamento centralizzato il compenso può aumentare.

Considera che se c'è un portiere l'amministratore svolge anche la funzione di datore di lavoro con tutte le norme sulla sicurezza da rispettare.

Leggi questo link:

http://www.benecasa.it/condominio/sicurezza-condominio.html

 

2) Il riconoscimento di un compenso extra per i lavori straordinari spetta solo se l'amministratore lo ha inserito nel preventivo di nomina; diversamente può solo chiedere ma l'assemblea non è obbligata a riconoscere alcunchè.

Si è sempre parlato di riconoscimenti compenso extra per lavori straordinari intorno al 2 o 3% ma non ho mai sentito parlare di 10%.

Io personalmente preferisco dormire sonni tranquilli non chiedendo alcuna percentuale ma pretendendo la nomina di un direttore dei lavori che si assuma tutte le responsbilità su lavori di cui io non ho alcuna competenza.

 

3) Se si tratta di lavoro occasionale che non richiede alcuna qualifica professionale (tinteggiare un muro, sostituire una serratura) puoi richiedere una ricevuta fatta a mano su cui applicare la ritenuta d'acconto da versare a parte con mod. F24 e la marca da bollo (non sono sicuro ma mi pare che sia stata portata a 2,00 euro tondi) nel caso la ricevuta superi l'importo di €. 77,47.

In questa discussione trovi un fac simile postato da Dolores, esperta fiscalista del forum:

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/fattura-rapporto-occasionale-46973/

Se non è possibile la soluzione del lavoro occasionale (chi emette quella ricevuta ci deve poi pagare le tasse sulla somma incassata) trova un fornitore/artigiano che possa regolarmente fatturare.

Per quello che ormai è stato fatto nel passato c'è poco o niente da fare; si tratta di lavoro nero con tutte le conseguenze che il caso può portare.

Ah, ecco! E lo sapevo! perchè da un lato mi chiedono di "risparmiare" .... che tanto basta una ricevuta tout-court ma poi se viene fuori qualche bega o controllo chi ci va di mezzo è il sottoscritto. Comunque, visto che siamo in tema, se un' assemblea approva all'unanimità un consuntivo e nessuno degli assenti impugna entro i 30 giorni successivi tale delibera o anche semplicemente non chiede di visionare i giustificativi di spesa... oltre quanto tempo dai predetti 30gg (per es. sei mesi? un anno?) un qualsiasi condomino ha diritto di esaminare tale documentazione magari solo per fare un dispetto nel far perdere tempo all'amministratore? Cari saluti e ancora grazie per la rinnovata attenzione.

@ Leonardo53 ... scrivi

"Io personalmente preferisco dormire sonni tranquilli non chiedendo alcuna percentuale ma pretendendo la nomina di un direttore dei lavori che si assuma tutte le responsbilità su lavori di cui io non ho alcuna competenza."

 

Senza volerti mettere in bocca parole che non volevi in questo caso "scrivere", 🙂

Ah, ecco! E lo sapevo! perchè da un lato mi chiedono di "risparmiare" .... che tanto basta una ricevuta tout-court ma poi se viene fuori qualche bega o controllo chi ci va di mezzo è il sottoscritto. Comunque, visto che siamo in tema, se un' assemblea approva all'unanimità un consuntivo e nessuno degli assenti impugna entro i 30 giorni successivi tale delibera o anche semplicemente non chiede di visionare i giustificativi di spesa... oltre quanto tempo dai predetti 30gg (per es. sei mesi? un anno?) un qualsiasi condomino ha diritto di esaminare tale documentazione magari solo per fare un dispetto nel far perdere tempo all'amministratore? Cari saluti e ancora grazie per la rinnovata attenzione.

La documentazione è del condominio quindi può essere richiesta sempre.

Un consuntivo approvato non può essere impugnato trascorsi i termini dei 30 giorni ma questo significa solo che non ci si può più esimere dal pagamento delle quote trascorsi i termini di impugnazione.

Diverso è il discorso dell'evasione fiscale (il fisco può controllare la contabilità di 10 anni) di cui, se accertata, ne risponde il condominio in prima battuta ma con diritto di rivalsa sull'amministratore.

Poichè non credo che ci sia una delibera dove l'assemblea, all'unanimità, decide di fare lavori in nero, al momento opportuno ritengo che tutti i condòmini si sfileranno dicendo di non aver mai approvato lavori in nero.

Se qualcuno volesse farti un dispetto, piutosto che richiedere la documentazione, potrebbe fare un esposto alla Guardia di Finanza.

 

 

...vorrei capire se, qualora non venga nominato un direttore dei lavori , si determina la ricaduta di tutte le responsabilità del caso solo sull'amministratore che non può quindi essere incompetente sui lavori che sono stati deliberati.

L'amministratore è responsabile in quanto committente ed il direttore dei lavori è il rappresentante del committente.

Leggi questi link

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/lavori-eseguiti-senza-direttore-3657/

 

http://www.diritto.it/materiali/condominio/francaviglia.html

Orchimens come vedi siamo a metà libro e a molte incertezze , comunque voglio darti il mio contributo , se lo desideri, sulla tua domanda post 11 art 1130 bis che tu conoscerai senz'altro dice:

L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente

identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con

la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini

sulla base dei millesimi di proprietà.

 

Ovviamente un revisore farà una relazione , contabile, fiscale e di merito... a te trarre le conclusioni ( e non fa un dispetto o perdere tempo , ma , visto che tratti i denari loro , grazie alla legge ne hanno tutti i diritti)

Sì, certo che ne hanno diritto lo facevo anche io quando non ero amministratore però in prossimità dell'assemblea per approvare il consuntivo. Invece per dispetto intendo quello che ti chiede di vedere i documenti di 4 o 5 anni prima... poi, circa l'art.1130bis, no, non lo sapevo ed è un ottima idea così mi tolgo l'assillo dei malfidati.... grazie del contributo...!!!

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