Per decidere se una o più clausole del regolamento di condominio possono essere modificate a maggioranza, invece che con l'unanimità dei consensi, più che la natura originaria dell'atto (ovvero se formato dal costruttore dell'edificio o approvato all'unanimità dai condomini) occorre investigare sul valore contrattuale o regolamentare delle stesse.
Ovvero, detto in altri termini, si deve verificare se la clausola che si intende modificare a maggioranza sia finalizzata semplicemente a disciplinare l'utilizzo dei beni e dei servizi comuni, senza al contempo limitare i diritti dei comproprietari sulle rispettive proprietà esclusive. Lo ha ribadito il Tribunale di Torino con la sentenza n. 3202 del 20 luglio 2023.
Le clausole di tipo regolamentare possono essere modificate a maggioranza. Fatto e decisione
Nella specie un condomino aveva citato in giudizio un condominio composto di tre unità immobiliari, lamentando che, con delibera assunta a maggioranza, l'assemblea aveva inteso modificare il regolamento condominiale, di natura contrattuale, sia nel senso di prevedere che l'amministratore, ove questi fosse un condomino, potesse essere eletto segretario o presidente e avesse diritto a un compenso.
Si era costituito in giudizio il condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, che era anche uno dei condomini, il quale aveva eccepito che il regolamento di condominio non aveva natura contrattuale, essendo stato approvato da due soli condomini su tre. Secondo il condominio, le modifiche deliberate dall'assemblea erano state quindi legittimamente adottate a maggioranza, con il voto favorevole di due condomini su tre (per millesimi 660/985).
In diritto il condominio evidenziava altresì che, a norma dell'art. 1138 c.c., il regolamento di condominio può essere modificato con la maggioranza dell'art 1136 c.c., quorum ampiamente rispettato nel caso di specie.
Il Tribunale di Torino ha ritenuto la domanda infondata. Il giudice ha ritenuto che fosse inutile dibattere sulla natura, contrattuale o meno, del regolamento di condominio in sé e per sé, essendo la questione priva di rilievo ai fini della decisione.
Quello che interessava a detti fini era, invece, la natura delle clausole regolamentari che avevano formato oggetto di revisione.
Il criterio che si applica in casi del genere, come indicato dalla giurisprudenza, è quello secondo il quale le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni hanno natura contrattuale, mentre le altre hanno natura regolamentare.
Infatti, indipendentemente dalla natura del regolamento condominiale, è pacifica la circostanza che le disposizioni concernenti la nomina dell'amministratore, ancorché contenute in un regolamento di origine contrattuale, hanno natura strettamente regolamentare, in quanto sono rivolte a disciplinare l'organizzazione e la gestione dell'ente comune, senza incidere sui diritti individuali dei singoli partecipanti.
La modifica delle predette disposizioni, pertanto, non richiede il consenso di tutti i condomini, ma può essere validamente disposta con deliberazione maggioritaria dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1136 c.c. Pertanto nella specie la delibera impugnata aveva validamente modificato le disposizioni regolamentari che disciplinavano il compenso dell'amministratore con deliberazione a maggioranza.
Infatti la decisione era stata assunta con il voto favorevole di due condomini su tre, che rappresentavano 660 millesimi su 985. Analoga valutazione è stata quindi compiuta sull'altra clausola regolamentare modificata dall'assemblea.
Regolamento condominiale contrattuale e clausole regolamentari
Considerazioni conclusive
Il principio di diritto al quale si è attenuto il Tribunale di Torino è quello tradizionalmente affermato dalla giurisprudenza di legittimità che, ferma restando la distinzione in ordine alla genesi del regolamento condominiale, di origine esterna o assembleare, ha da tempo chiarito che la natura delle clausole regolamentari dipende unicamente dal proprio contenuto e che anche in un regolamento c.d. contrattuale vanno modificate all'unanimità soltanto le clausole che impongono limitazioni al diritto di proprietà dei singoli condomini.
Tutte le altre clausole, c.d. regolamentari, finalizzate invece a disciplinare le modalità d'uso delle parti comuni, possono essere modificate a maggioranza (cfr. Cass. civ., n. 208/85, n. 12173/91, n. 4632/94, n. 17694/2007).
Quindi l'effettiva natura di una clausola regolamentare va stabilita in base al suo contenuto e non in considerazione della sua mera collocazione formale.
Ne consegue che anche la clausola allocata in un regolamento contrattuale può avere un mero valore regolamentare.
Esempi classici di clausole regolamentari, come tali modificabili con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c., sono quelle relative alle modalità di godimento dei beni e dei servizi comuni, alla nomina dell'amministratore, alla gestione delle cose comuni, ecc..
