La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3588 dell'8 febbraio 2024, ha ribadito il consolidato principio secondo cui l'atto costitutivo del condominio può derogare ai normali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge e, segnatamente, dall'art. 1123 c.c. Analizziamo la pronuncia in commento.
Regolamento contrattuale e divisione spese: fatto e decisione
Un condomino impugnava la deliberazione con cui veniva approvato il consuntivo deducendo la violazione degli artt. 1123 e 1126 c.c.
L'attore premetteva che il condominio era formato da otto palazzine e da un edificio di un solo piano, con lastrico solare sovrastante gli immobili rientranti nella sua proprietà.
Tanto precisato, il condomino lamentava l'erronea applicazione dell'art. 1123 c.c. in relazione alla ripartizione delle spese deliberate dall'assemblea condominiale per dotare i tetti delle sette palazzine multipiano di linee vita.
Si costituiva il condominio deducendo, in primo luogo, che il fabbricato era dotato di un unico regolamento e di un'unica tabella millesimale, richiamata nei singoli atti di vendita, che derogava ai comuni criteri di ripartizione delle spese, cioè agli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c.
Orbene, secondo la compagine, poiché il sistema di suddivisione di qualsivoglia spesa per la conservazione delle parti comuni poteva essere modificato per convenzione, l'accettazione da parte dei condòmini della tabella millesimale predisposta dal costruttore e allegata ai singoli contratti di vendita degli alloggi rendeva legittimo il sistema di riparto adottato nella delibera impugnata.
Il tribunale, in primo grado, rigettava la domanda di annullamento della delibera assembleare, fondando il suo convincimento sulla circostanza che le tabelle millesimali erano state predisposte dal costruttore/venditore e recepite dagli acquirenti con i singoli atti pubblici d'acquisto.
Nel caso di specie, il regolamento contrattuale prevedeva che la ripartizione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione dovesse essere effettuata sempre in proporzione ai millesimi corrispondenti al valore della proprietà esclusiva.
La Corte d'appello confermava la decisione di primo grado.
Avverso quest'ultima pronuncia l'attore proponeva ricorso per Cassazione, lamentando l'erronea interpretazione del regolamento contrattuale: quest'ultimo, infatti, avrebbe derogato solamente al primo comma dell'art. 1123 c.c. e non ai successivi due, in base ai quali:
- se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne (comma secondo);
- qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (terzo comma).
La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando il convincimento del giudice del merito: il sistema di riparto delle spese condominiali era infatti governato dalle tabelle contrattuali predisposte dal costruttore/venditore, recepite e accettate da ciascun acquirente attraverso singoli contratti di compravendita; tale regolamento era costituito da un'unica tabella millesimale riferita all'intero condominio che derogava agli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c.
Capacità derogatoria del regolamento contrattuale: considerazioni conclusive
L'ordinanza in commento della Corte di Cassazione si pone nel solco tracciato dalla precedente giurisprudenza di legittimità.
Secondo il pacifico insegnamento della Suprema Corte (ex multis, sent. n. 4844 del 24/02/2017), alla stregua della stessa lettera dell'art. 1123 c.c., la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio è, in linea di principio, derogabile, con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina, contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero nella deliberazione dell'assemblea, quando approvata da tutti i condòmini.
In tal senso si pone anche l'orientamento del giudice nomofilattico in materia di spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto di ascensore, che possono essere poste a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, se tanto prevede il regolamento contrattuale, in deroga all'art.1123 c.c. (così Cass., sent. n. 28679 del 23/12/2011).
Sulla stessa scia si pone un'altra pronuncia riguardante, questa volta, l'impianto comune. Secondo la Corte di Cassazione, è valida la clausola del regolamento contrattuale che, in ipotesi di rinuncia o distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ponga, a carico del condomino rinunciante o distaccatosi l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condòmini regolare, mediante convenzione espressa adottata all'unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi (Cass., ord. n. 12580 del 18 maggio 2017).
