In ambito condominiale, all'interno di un bene privato (ad esempio, un appartamento o un terrazzo), il proprietario è libero di eseguire dei lavori e/o di realizzare delle opere senza alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore.
Il titolare dell'immobile deve solo evitare che l'intervento provochi danno alle parti comuni e non può certo realizzare dei manufatti che pregiudichino la stabilità, la sicurezza e il decoro del fabbricato "Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea (art. 1122 cod. civ.)".
Nel caso, invece, sottoposto al vaglio della Corte di Appello di Roma e recentemente culminato con la sentenza n. 6759/2023 dell'ottobre scorso, pare che la presenza di manufatti sulla terrazza privata di copertura del fabbricato fosse vietata dal regolamento condominiale contrattuale.
È sorta, quindi, contestazione al termine della quale l'ufficio capitolino è stato chiamato a stabilire se e in che misura il vincolo de quo fosse opponibile alla parte in causa.
Insomma, se il regolamento vieta costruzioni sul terrazzo privato, a chi è opponibile?
Vediamo come ha risposto la Corte di merito.
Regolamento vieta costruzioni sul terrazzo privato. Fatto e decisione
In un edificio, da ormai molti anni, sul terrazzo privato di un condòmino, facente funzione di copertura dello stabile, erano presenti degli arredi fissi, divani e fioriere in muratura, che secondo il fabbricato ostacolavano i lavori di rifacimento dell'impermeabilizzazione.
L'assemblea, perciò, deliberava l'esecuzione dell'intervento, ormai resosi necessario per la presenza di infiltrazioni negli appartamenti sottostanti, che avrebbe determinato, inevitabilmente, la rimozione degli arredi de quo.
Il condominio, inoltre, a supporto delle proprie ragioni ed a sostegno della propria iniziativa, faceva presente ed invocava il vigente regolamento condominiale contrattuale, in vigore dal lontano 1968, in ragione del quale i divani e le fioriere in muratura non potevano essere presenti sul terrazzo e andavano rimossi in ogni caso "È vietato eseguire costruzioni stabili nei giardini, terrazze e balconi assegnati in proprietà".
La lite, quindi, nata allo scopo di impugnare il deliberato in questione, si incardinava dinanzi al competente Tribunale di Roma. Quest'ultimo, esaurita l'istruttoria, accertava il divieto sancito nel regolamento dell'edificio e, per l'effetto, condannava la parte istante alla rimozione dei manufatti presenti sul suo terrazzo.
La diatriba non si esauriva e si spostava in sede di appello, dove la proprietaria del terrazzo, fermamente decisa a conservare integri gli arredi di sua appartenenza, impugnava la sentenza avversa auspicando un verdetto differente.
In effetti, la Corte di Appello di Roma ha escluso che il regolamento condominiale contrattuale, seppur vigente e chiaro nei suoi dettami e seppur astrattamente idoneo ad imporre limiti alla proprietà privata, fosse opponibile alla parte appellante. Il vincolo in questione, infatti, non era stato trascritto e non poteva, perciò, essere imposto a chi era subentrato nell'edificio successivamente alla formazione dell'atto.
È stato ordinato, però, di rimuovere, ugualmente, gli arredi in muratura, poiché era essenziale per procedere all'inevitabile, quanto necessaria, impermeabilizzazione della copertura.
Regolamento vieta costruzioni sul terrazzo privato: è opponibile a chi lo accetta nel rogito?
Secondo la Corte di Appello di Roma, un regolamento condominiale contrattuale, in grado, cioè di vincolare la proprietà privata imponendo alcuni limiti, è sicuramente opponibile a chi lo predispone e lo sottoscrive, ma anche a chi lo accetta, esplicitamente, nel rogito di acquisto in cui l'atto è richiamato o al quale il regolamento è allegato "il regolamento ha una mera efficacia inter partes fra coloro che hanno concorso alla sua formazione o che hanno comunque dichiarato di accettarlo successivamente - il che normalmente avviene al momento della sottoscrizione del rogito in cui il regolamento è richiamato o a cui è allegato".
In caso contrario, per opporre il regolamento e i limiti in esso contenuti ad un terzo acquirente di un immobile in un edificio, bisogna fare ricorso ai registri immobiliari e verificare se, in essi, il vincolo sia stato debitamente trascritto.
Terrazzo privato e danni da cose in custodia
Regolamento vieta costruzioni sul terrazzo privato: è importante la nota di trascrizione?
Se all'interno di un regolamento condominiale contrattuale sono presenti delle disposizioni che limitano i diritti dei singoli proprietari sui loro beni esclusivi, le clausole de quo devono risultare dalla nota di trascrizione, in modo da non creare incertezze e/o equivoci sulle caratteristiche del vincolo.
In tal caso, il regolamento e i suoi limiti sono opponibili ai terzi acquirenti degli immobili nell'edificio senza alcuna eccezione.
È quanto sostiene la Corte di Appello di Roma nella sentenza in esame, in ciò supportata dalla giurisprudenza di legittimità sull'argomento.
È in ragione, quindi, di queste affermazioni, che l'ufficio capitolino ha negato l'opponibilità del regolamento condominiale al titolare del terrazzo, atteso che non era stata depositata alcuna nota di trascrizione da cui evincere la presenza del vincolo e solo per la quale sarebbe stato possibile imporre il limite de quo.
