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Esmeralda

Opponibilita' Regolamento Contrattuale verso terzi

La mia domanda e' molto semplice: dobbiamo firmare un rogito, il primo di questa nuova palazzina di cinque appartamenti e richiamato nell'atto, oltre ad esservi anche allegato, ci sara' un Regolamento Contrattuale. Il notaio ci ha detto che allegare questo regolamento equivale a trascriverlo ma, a onor del vero non sono tanto convinta della sua spiegazione e vorrei essere certa che questa operazione obbligasse anche i futuri acquirenti al rispetto dello stesso, sia che sia richiamato oppure no nei successivi atti. Lo chiedo perche' ovviamente io non potro' controllare cosa scriveranno i notai dei prossimi acquirenti e vorrei essere sicura che la trascrizione di cui parla il nostro notaio sia sufficiente per impegnare tutti quanti una volta che noi, essendo i primi, abbiamo accettato. Grazie a chi mi sapra' rispondere.

Grazie per la risposta. Quindi, se ho capito bene, anche se il Regolamento Contrattuale e' depositato in Conservatoria, se non venisse richiamato nei seguenti rogiti potrebbe non essere opponibile, giusto?

Non hai ben interpretato l’articolo:

secondo chi lo ha scritto, è necessario un intervento a Sezioni Unite per dirimere il contrasto fra la tesi che ritiene di dover trascrivere il regolamento insieme all’atto di vendita e quella secondo cui basta citare l’esistenza del regolamento, pur non essendo allegato, e di ritenerlo conosciuto e accettato, affinché le clausole in esso contenute siano vincolanti per i futuri acquirenti.

A te la decisione di far trascrivere anche il regolamento di condominio insieme all’atto di vendita.

Scusa ma credo proprio che non ci siamo capiti. Nel mio post iniziale chiedevo se questo Regolamento allegato e depositato insieme al nostro rogito (il primo) assume validita' anche per i futuri acquirenti nell'ipotesi che non venga citato nei loro atti d'acquisto. Dovesse succedere questo saranno comunque tenuti a rispettarlo in quanto depositato in Conservatoria e quindi pubblico, oppure potranno obbiettare che non ne erano a conoscenza e che in ogni caso non lo hanno accettato esplicitamente per iscritto?

se il regolamento è stato inserito nei rogiti e registrato in Conservatoria resta valido anche per i futuri acquirenti, in quanto verrà riportato nei loro atti d'acquiisto

Abbiate pazienza, vi ringrazio per le risposte ma senza sembrare pedante credo che non si sia ancora capita bene la mia domanda iniziale:

 

1) Il mio rogito è il primo.

 

2) Il regolamento contrattuale sarà allegato e citato nell'atto oltre ad essere riportate per intero in un quadro aggiuntivo tutte le disposizioni e le limitazioni gravanti sulle proprietà esclusive (questo in ossequio alle ultime pronunciazioni della Cassazione).

 

3) Questo regolamento è stato proposto e redatto da noi di concerto ed in accordo col costruttore quindi non potendo essere certi che verrà citato e/o allegato agli atti di vendita dei futuri acquirenti, in quanto potrebbero verificarsi dimenticanze e/o inosservanze da parte dei loro Notai, la domanda è: se succedesse questo il Regolamento, depositato in Conservatoria insieme al nostro rogito, sarebbe comunque valido ed opponibile verso terzi oppure il fatto di non averlo citato/riportato e firmato/accettato esplicitamente nei successivi rogiti li esonera dagli obblighi in esso previsti?

Abbiate pazienza, vi ringrazio per le risposte ma senza sembrare pedante credo che non si sia ancora capita bene la mia domanda iniziale:

 

1) Il mio rogito è il primo.

 

2) Il regolamento contrattuale sarà allegato e citato nell'atto oltre ad essere riportate per intero in un quadro aggiuntivo tutte le disposizioni e le limitazioni gravanti sulle proprietà esclusive (questo in ossequio alle ultime pronunciazioni della Cassazione).

 

3) Questo regolamento è stato proposto e redatto da noi di concerto ed in accordo col costruttore quindi non potendo essere certi che verrà citato e/o allegato agli atti di vendita dei futuri acquirenti, in quanto potrebbero verificarsi dimenticanze e/o inosservanze da parte dei loro Notai, la domanda è: se succedesse questo il Regolamento, depositato in Conservatoria insieme al nostro rogito, sarebbe comunque valido ed opponibile verso terzi oppure il fatto di non averlo citato/riportato e firmato/accettato esplicitamente nei successivi rogiti li esonera dagli obblighi in esso previsti?

se il regolamento è stato trascritto in Conservatoria è stato reso pubblico e quindi il Notaio, nel verificare tutte le trascrizioni prima dell'atto di compravendita verrà a conoscenza del regolamento e dovrà informare l'acquirente, e dovrà allegare o riportare gli estremi dello stesso nell'atto da stipulare

E' una discussione che abbiamo avuto altre volte e che ha fatto emergere contrasti ... insanabili ... di interpretazione. Io sono dell'opinione che la trascrizione nei Pubblici Registri trasforma il Regolamento di Condominio (Tabelle Millesimali comprese) in un atto pubblicistico e come tale opponibile agli aventi causa. Il fatto che poi venga "citato" nei rogiti di acquisto è un "plus" che male non fa ... ma sarebbe del tutto inutile, altrimenti "che senso avrebbe registrare il RdC in Conservatoria se poi va indicato anche in atto?"

Io rimango della mia opinione già espressa nei topic precedenti, ovvero se il notaio non controlla le trascrizioni pubbliche come dice Josefat e le trascrive sul documento, e/o ancor prima il venditore nei preliminari volutamente o no tace all'acquirente dell'esistenza di un RdC Contrattuale con deroghe che menomano i diritti dei condomini e/o esistono convenzioni diverse da quelle prescritte dal Codice Civile, il rogito potrebbe essere fatto annullare dall'acquirente.

Io rimango della mia opinione già espressa nei topic precedenti, ovvero se il notaio non controlla le trascrizioni pubbliche come dice Josefat, e/o ancor prima il venditore nei preliminari volutamente o no tace all'acquirente dell'esistenza di un RdC Contrattuale con deroghe che menomano i diritti dei condomini e/o esistono convenzioni diverse da quelle prescritte dal Codice Civile, il rogito potrebbe essere fatto annullare dall'acquirente.

Quando parlavo di contrasti insanabili mi riferivo proprio a te Tullio 😉

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