#1 Inviato 18 Novembre, 2014 Buongiorno, vorrei sapere se un vecchio regolamento di condominio di tipo contrattuale riportato solo in un vecchio rogito del 1937 è opponibile a terzi per quanto riguarda una limitazione dell'uso della proprietà personale. Praticamente l'immobile è sempre passato di proprietà per eredità e successione fino all'ultimo acquisto da parte di un nuovo proprietario che però era completamente all'oscuro dell'esistenza di tale regolamento. Il notaio che ha stipulato l'atto afferma di essere risalito indietro oltre il ventennio e di non aver trovato tale regolamento menzionato o trascritto da nessuna parte. Con una ricerca successiva alla compravendita tale regolamento è stato appunto ritrovato menzionato in un vecchio rogito del 1934 nel quale addirittura si limitava la destinazione dei singoli appartamenti a determinati usi utilizzando una terminologia dell'epoca: sanatori, case alloggio ecc... Cosa ne pensate? Secondo voi è opponibile all'ultimo acquirente?
#3 Inviato 18 Novembre, 2014 Grazie per la risposta. Mi sono collegata al link, che fra l'altro avevo già letto, però vorrei sapere se per trascrizione si può considerare anche la semplice inclusione del regolamento in un vecchio rogito oppure se ci deve essere una trascrizione a parte, magari sull'immobile.....
#4 Inviato 18 Novembre, 2014 CioE cosa si intende per trascrizione? Se il regolamento è riportato in vecchi rogiti va considerato come trascritto?
#5 Inviato 18 Novembre, 2014 O il regolamento è riportato per intero nel rogito, oppure se registrato, basta richiamarlo.
#6 Inviato 18 Novembre, 2014 Nel mio rogito non è riportato. Non ne conoscevo quindi l'esistenza fino a quando l'amministratore non mi ha informata. Sono andata quindi alla ricerca di tale regolamento e l'ho trovato riportato in un vecchio rogito del 1934. Vorrei sapere se mi è opponibile oppure no. Grazie per l'aiuto.
#7 Inviato 18 Novembre, 2014 Se Tizio acquista da Caio e non sottoscrive né accetta un regolamento non trascritto non gli si potrà imporre nulla. Se, invece, v’è la trascrizione essa rende il regolamento opponibile al di là dell’accettazione: la pubblicità dell’atto, infatti, lo rende sempre conoscibile a tutti.
#8 Inviato 18 Novembre, 2014 Quindi, se ho ben capito, essendo riportato in questo vecchio rogito, il regolamento va considerato come trascritto e opponibile a terzi?
#9 Inviato 18 Novembre, 2014 La trascrizione assolve alla funzione di portare a conoscenza dei terzi le norme che limitano il diritto di disposizione e di godimento del diritto di proprietà. Il regolamento contrattuale, per sua stessa natura, non è opponibile verso i terzi perché è un contratto e come tale vincola le sole parti stipulanti ciò implica che per rendere opponibile il regolamento ai terzi è necessaria la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. Nell’ipotesi in cui non si proceda a trascrizione, le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto. (Cass. 2003/10523) La trascrizione prevista dall'art. 1138 comma terzo cod. civ. del regolamento di condominio nel registro (peraltro non istituito) di cui all'art. 1129 cod. civ. integra un mero onere di pubblicità dichiarativa, la cui inosservanza non comporta la nullità o l'inefficacia del regolamento approvato dall'assemblea dei condomini o predisposto dall'originario costruttore dell'edificio condominiale. L'omessa trascrizione del regolamento nei registri immobiliari determina invece l'inopponibilità ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell'edificio condominiale delle eventuali clausole limitative di diritti esclusivi di proprietà spettanti a ciascun condomino senza influire anch'essa sulla validità ed efficacia del regolamento (Cass. 98/714).( carcereri.com).....................
#10 Inviato 19 Novembre, 2014 Grazie, ma forse sono io che non mi spiego bene. Cosa significa esattamente trascrizione nei registri immobiliari? Se il regolamento è inserito in un vecchio rogito del 1934 devo considerarlo come trascritto nei registri immobiliari? Ho ben capito tutta la legge, ma vorrei sapere se devo considerare il mio regolamento condominiale come trascritto o no. Sono stata in conservatoria e l'ho trovato riportato soltanto dentro un vecchio rogito. Devo quindi considerarlo come trascritto? Grazie!
#11 Inviato 19 Novembre, 2014 Devi prendere l'atto degli anni '30 e andare in Conservatoria dei Registri immobiliari e chiedere se è stato solo registrato oppure registrato e trascritto. Qualora sull'atto non fosse già specificata bene la situazione. Ma qual'è il problema? Bed and breakfast? Studio medico? Asilo familiare? Non è con l'opponibilità del RC che risolvi. Se la persona con cui ce l'hai non getta la spugna, devi affrontare mediazione e causa. I termini possono significare molto. Ad esempio, "case alloggio" non sono la stessa cosa di "case vacanza" o "foresteria".
#12 Inviato 19 Novembre, 2014 Grazie per la risposta. Il problema è che ho acquistato questo appartamento e vorrei utilizzarlo per affitto privato per brevi periodi (anche ai turisti). Però l'affitterei appunto come privato, non sarebbe un'attività extra alberghiera. L'amministratore mi ha però messa in guardia riguardo quanto indicato nel regolamento condominiale. Secondo lui ci sarà sicuramente qualche condomino che si opporrà e che vorrà farmi causa. Nel palazzo ci sono altri appartamenti affittati, però per lunghi periodi. Credo che in realtà non potrebbero farmi niente perché o tutti possono affittare (indipendentemente dalla durata del contratto) o non affitta nessuno. L'avvocato mi ha comunque consigliato di controllare la trascrizione del regolamento in quanto se lo stesso non fosse a me opponibile il problema sarebbe risolto. Ho fatto una lunga ricerca e ho trovato il regolamento riportato in alcuni atti dal 1926 al 1934, poi solo successioni. Il notaio con cui ho stipulato l'atto non ha trovato tale regolamento menzionato da nessuna parte. Inoltre la venditrice ha dichiarato nel preliminare che avrebbe venduto l'immobile libero da pesi, vincoli, ipoteche, privilegi, sequestri, pignoramenti e trascrizioni pregiudizievoli. Lei era inoltre bene a conoscenza di questo vincolo in quanto alcuni anni fa il condominio le aveva fatto scusa per un problema simile e lei aveva perso. Sto quindi anche pensando di impugnare l'atto di compravendita.
#13 Inviato 19 Novembre, 2014 Questione piuttosto intricata. Come ti ha detto il tuo legale, approfondisci sul tuo Regolamento. Come ti ho scritto, vai con quello in Conservatoria e vedi se è registrato e trascritto.
#14 Inviato 19 Novembre, 2014 https://www.condominioweb.com/trascrivere-il-regolamento-di-condominio.11289
#15 Inviato 19 Novembre, 2014 In sostanza, Clauale, o vai dritta per la tua strada nel caso il tuo legale ritenesse che il tuo regolamento tanto contrattuale non fosse, oppure puoi chiedere altro giudizialmente. Nel caso della precedente proprietaria, penso sia bene considerare che se essa non avesse più nulla, non so cosa ti potrebbe ridare.
#16 Inviato 20 Novembre, 2014 Grazie mille per la risposta. A parte che la vecchia proprietaria ha incassato appena 15 giorni fa i miei soldi, e quindi potrebbe restituirmeli, ha molte altre proprietà. Comunque in tutto questo nessuno mi ha ancora chiaramente risposto se un regolamento inserito in un atto di un ex proprietario si può considerare come trascrizione del regolamento stesso e se mi è quindi opponibile....
#17 Inviato 20 Novembre, 2014 la risposta ti è stata data ... eccome ... vedi post 13 : Come ti ho scritto, vai con quello in Conservatoria e vedi se è registrato e trascritto. e mio post 9 se è allegato a un vecchio rogito, non viene richiamato nei successivi e non si trova in conservatoria ..NON è opponibile
#18 Inviato 20 Novembre, 2014 Grazie per la cortese risposta. A parte il fatto che l'ex proprietaria ha incassato i miei soldi solo 20 giorni fa (e quindi magari potrebbe restituirmeli) e che comunque è proprietaria di diversi immobili, resta il fatto che nessuno ha chiaramente risposto alla mia domanda riguardante la trascrizione del regolamento e cioè se il fatto di trovare tale regolamento soltanto dentro un vecchio rogito possa rappresentare una vera e propria trascrizione e quindi a me opponibile.... - - - Aggiornato - - - Purtroppo io non ho nessun estremo del regolamento, ho in mano solo 5 pagine inviatemi dall'amministratore il quale ha dichiarato che è tutto quello che ha anche lui, quindi in conservatoria come faccio a ricercarlo? Ho fatto una ricerca sull'immobile ma non risulta nessuna trascrizione di regolamento, quindi non saprei come altro cercare. Tutto quello che ho trovato è stato questo vecchio rogito che poi è stato anche l'ultimo perché dopo di questo ci sono solo successioni.
#20 Inviato 20 Novembre, 2014 Inoltre, essendo il notaio obbligato x legge ad andare indietro nel ventennio e non oltre e non avendolo quindi ritrovato da nessuna parte perché citato l'ultima volta solo nel 1934, non avendo la venditrice fatto menzione dell'esistenza di tale regolamento e non essendone quindi io a conoscenza, può essere ugualmente a me opponibile?
#21 Inviato 20 Novembre, 2014 Clauale, perdona, nulla di personale, ma oltre a quesiti un pò impossibili, formuli pure delle ipotesi un pò ingenue. Senza vedere una carta, (dopo che Pessina t'ha scritto che bisogna vedere la nota di trascrizione), mi spieghi come fai a porre la domanda tout court se sia opponibile o meno? Tra l'altro fai domanda che è una previsione su una sentenza. In merito ai beni della ex proprietaria, non so di che cifre parliamo, ma pensa se nell'ambito di una causa che dura anni e anni la stessa si spoglia di tutti i suoi beni. In caso di vittoria ti devi mettere a chiedere le revocatorie re-iniziando da capo, salvo prescrizione? Onestamente non lo so.
#22 Inviato 20 Novembre, 2014 Anche se è stato registrato, ma si perdono stracce nel tuo rogito, non è a te opponibile........... Se esiste in effeti il RdC contrattuale, registrato e allegato all'atto originario, allora chiederei al notaio di sistemare l'errore fatto...... Ipotesi: Acquisto un appartamento per farci uno studio medico, spendo € 200.000,00, lo arredo, ecc., ma poi scopro che tutto questo non poteva essere fatto, che succede?
#23 Inviato 26 Agosto, 2017 Buongiorno, ho letto con interesse la discussione. Vorrei chiedere una informazione: il regolamento condominiale contrattuale che viene predisposto dal costruttore segue formalità particolari per essere formato? deve essere redatto presso un notaio? quando "nasce" effettivamente e diventa valido ed opponibile? Per spiegarmi meglio faccio l'esempio personale: il regolamento del mio condominio non è presente nel registro delle assemblee perchè redatto dal costruttore prima della vendita delle singole unità. L'unico documento ufficiale da cui si ricava la sua esistenza è un atto di compravendita tra costruttore e un condomino del 1988, ma anche in questo caso è un allegato in copia fotostatica allegato al rogito sulla cui paternità ed autenticità non vi è certezza perchè non è firmato da nessuno e validato da notaio. Deve comunque ritenersi valido ed opponibile? Grazie per le eventuali risposte. Siosta
