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Migliore Immobiliare

Modififca regolamento condominiale e opponibilità

Buongiorno a tutti;

un regolamento contrattuale, originariamente trascritto, del quale si modifichi, successivamente, una norma con conteunto regolamentare, questa continua ad essere opponibile ai terzi seppur diversa da quanto trascritto in origine?

Se la norma contenuta in un RdC Contrattuale è di tipo regolamentare, è possibile modificarla a maggioranza del 2° c. art. 1136 cc, non è possibile invece modificare a maggioranza le norme regolamentari contrattuali, ovvero quelle che incidono sui diritti di ciascun condomino.

Buongiorno Tullio;

su quanto da te scritto nulla da eccepire.

In realtà chiedevo se di quell'originale RdC, regolarmente trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (al fine di rendere opponibile ai terzi quelle norme dal contenuto limitativo dei diritti sulle cose comuni e di proprietà escusiva) si modificassero delle norme dal contenuto assembleare, queste per essere opponibili ai terzi, sarebbe sufficiente allegare il verbale di modifica al registro delle assemble oppure necessariamente la modifica del regolamento trascritto deve essere riportata in Conservatoria con il nuovo regolamento modificato? Ovviamente, sempre al fine di rendere oppinibile ai terzi il RdC.

Il regolamento contrattuale può contenere anche delle norme regolamentari, le quali possono essere modificabili a maggioranza, per cui anche se registrate ai P.R.I. possono essere modificate dall'assemblea non essendo queste norme opponibili.

 

Il regolamento di condominio c.d. contrattuale può contenere anche solo disposizioni di natura regolamentare (disciplinanti cioè l'uso delle parti comuni dell'edificio condominiale), dall'assemblea modificabili con la maggioranza dei consensi prescritta dall'art. 1136 cod. civ. Laddove peraltro il regolamento contempli (anche) clausole di natura contrattuale (che pongano cioè nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà), queste sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione. (In applicazione del suindicato principio la S.C. ha confermato l'impugnata sentenza di annullamento della deliberazione assembleare che autorizzava uno dei condomini a collocare sul balcone del suo appartamento una caldaia per il riscaldamento autonomo, atteso il divieto di utilizzazione dei balconi per collocarvi elettrodomestici - tale anche la caldaia in questione dovendo considerarsi - prescritto da una clausola, di natura sicuramente contrattuale, del regolamento condominiale). (Cass. seconda civile, sentenza n. 8216 del 20 aprile 2005)

"Il regolamento contrattuale può contenere anche delle norme regolamentari, le quali possono essere modificabili a maggioranza, per cui anche se registrate ai P.R.I. possono essere modificate dall'assemblea non essendo queste norme opponibili."

 

scusa ma mi stai dicendo che le norme regolamentari non sono opponibili a prescindere?

"Il regolamento contrattuale può contenere anche delle norme regolamentari, le quali possono essere modificabili a maggioranza, per cui anche se registrate ai P.R.I. possono essere modificate dall'assemblea non essendo queste norme opponibili."

 

scusa ma mi stai dicendo che le norme regolamentari non sono opponibili a prescindere?

Infatti le norme regolamentari non sono vincolati come quelle contrattuali, ovvero le norme contrattuali possono vietare, mente le regolamentari non possono vietare.

ok, anche in questo caso nulla da eccepire, però mi chiedo ad esempio:

Tizio che che compra un appartamento, del quale possiede anche il regolamento originariamente trascritto, in cui si dice che l'esercizio contabile e finaziario inizia e finisce in una certa data, ma in realtà così non fosse perchè l'assemblea nel frattempo ne ha deliberato la modifica, Tizio come e perchè dovrebbe attenersi al nuovo disposto modificato se non può saperlo?

ok, anche in questo caso nulla da eccepire, però mi chiedo ad esempio:

Tizio che che compra un appartamento, del quale possiede anche il regolamento originariamente trascritto, in cui si dice che l'esercizio contabile e finaziario inizia e finisce in una certa data, ma in realtà così non fosse perchè l'assemblea nel frattempo ne ha deliberato la modifica, Tizio come e perchè dovrebbe attenersi al nuovo disposto modificato se non può saperlo?

Trattandosi di CLAUSOLA REGOLAMENTARE, Tizio la saprà quando gli diranno che esiste una modifica regolamentare.

 

Del resto, ammesso che in un condominio esistesse solo un regolamento di condominio assembleare che regolamenta l'uso del parcheggio comune in quanto non ci sono posti per tutti, il nuovo acquirente non potrebbe mai sapere dell'esistenza del regolamento al momento del rogito in quanto non registrato.

Una volta fatto il rogito dovrà adeguarsi alle CLAUSOLE regolamentari.

Allo stesso modo, se si modificherà una clausola regolamentare contenuta in un regolamento contrattuale, il nuovo acquirente ne verrà a conoscenza quando gli sarà comunicato di rispettare il regolamento.

Condivido anche il ragionamento di Leonardo53, del quale apprezzo la risposta; ma non me ne vogliate, la questione era la "trascrizione di una norma assembleare e la sua opponibilità".

Intravedo ora la risposta alla mia stessa domanda, facendo memoria sul dimenticato disposto dell'Art. 2643 c.c.; motivo per il quale, altro credo non si possa fare, che indicare in sede di delibera assembleare, riguardante la modifica della norma regolamentare, l'obbligo di riportare agli atti, in caso di alienazione dell'unità immobiliare, l'avvenuta variazione della norma con la conseguente accettazioe e sottoscrizione da parte del nuovo acquirente.

Grazie a tutti per la disponibilità.

Condivido anche il ragionamento di Leonardo53, del quale apprezzo la risposta; ma non me ne vogliate, la questione era la "trascrizione di una norma assembleare e la sua opponibilità".

Intravedo ora la risposta alla mia stessa domanda, facendo memoria sul dimenticato disposto dell'Art. 2643 c.c.; motivo per il quale, altro credo non si possa fare, che indicare in sede di delibera assembleare, riguardante la modifica della norma regolamentare, l'obbligo di riportare agli atti, in caso di alienazione dell'unità immobiliare, l'avvenuta variazione della norma con la conseguente accettazioe e sottoscrizione da parte del nuovo acquirente.

Grazie a tutti per la disponibilità.

Le norme regolamentari contenute in un RdC Contrattuale essendo modificabili a maggioranza non sono vincolanti ne imperative, per cui se modificate in precedenza del rogito e all'insaputa del nuovo acquirente non comporteranno una lesione al suo diritto di condomino, per cui sono legittime.
Infatti le norme regolamentari non sono vincolati come quelle contrattuali, ovvero le norme contrattuali possono vietare, mente le regolamentari non possono vietare.

Da quando?

Il gioco dei bimbi in giardino è vietato nelle ore del riposo ( 14-16) --> norma regolamentare

Da quando?

Il gioco dei bimbi in giardino è vietato nelle ore del riposo ( 14-16) --> norma regolamentare

Infatti è regolamentare e disciplina, regolamenta dalle - alle, ma non esclude, ovvero vieta il gioco.

Un RdC Contrattuale invece, potrebbe vietare il gioco, o altro, p.es. stendere i panni fuori dalle finestre, sbattere i tappeti ecc ecc per tutte le 24 ore di ogni giorno, quello che non può stabilire un RdC regolamentare.

Se il regolamento contrattuale non è trascritto, ha meno valore ?
Se il regolamento non è trascritto però sottoscritto da tutti i condomini (1000/1000) assume la forma di scrittura privata, con tutti i valori di un RdC Contrattuale per effetto e virtù dell'art. 2702 cc e dispone, infatti, che la scrittura privata acquista l’efficacia di prova legale (fino a querela di falso) se colui contro il quale è prodotta ne riconosce la sottoscrizione oppure se la scrittura è legalmente considerata come riconosciuta.

Cercavo di capire la gerarchia delle fonti:

RDC contrattuale trascritto in conservatoria può vietare

modifiche a RDC deliberate da assemblea non possono vietare

 

RDC contrattuale (da costruttore) non trascritto (e magari non inserito in rogito di chi ha acquistato molti anni dopo la costruzione) può vietare ?

RDC contrattuale non trascritto può vietare ?
SI, all'unanimità può vietare, perchè i condomini di loro spontanea volontà rinunciano ad un loro diritto, però questo divieto se non trascritto al Pubblici Registri Immobiliari, oppure accettato e controfirmato da un nuovo condomino, non potrà essere obbligatorio al nuovo condomino.

 

Ovvero la scrittura privata vale soltanto per chi la controfirma.

Ok, quindi non si ha mai la certezza se non nel caso in cui il regolamento stabilito dal costruttore, oppure firmato da tutti i condomini, sia poi trascritto nei PRI.

Ok, quindi non si ha mai la certezza se non nel caso in cui il regolamento stabilito dal costruttore, oppure firmato da tutti i condomini, sia poi trascritto nei PRI.
La certezza si ha quando il RdC contrattuale dove vengono modificati i diritti dei condomini, sia stato preparato dal Costruttore e trascritto/registrato assieme al 1° rogito, così che tutti i rogiti seguenti dovranno riportare le stesse identiche limitazioni ai diritti dei condomini.

Oppure nel caso tutti i condomini all'unanimità lo sottoscrivano davanti al notaio, e questo poi lo trascriva ai P.R.I. (ora AdE)

 

In questi due casi ad ogni compravendita il RdC Contrattuale sarà trascritto o quantomeno accennata l'esistenza sul rogito, e l'acquirente prima della firma potrà controllare e valutare la convenienza o meno della firma del rogito.

Grazie per la risposta.

Per verificare quindi se il RDC del costruttore è trascritto, devo risalire al primo rogito ?

Grazie per la risposta.

Per verificare quindi se il RDC del costruttore è trascritto, devo risalire al primo rogito ?

Credo sia sufficiente verificare ai P.R.I.
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