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Non opponibile al condominio l'accordo sulla ripartizione spese tra acquirente e venditore

La lettera di manleva in favore del venditore per il pagamento di tutte le spese condominiale sorte nell'ultima assemblea, anteriore al rogito
Avv. Laura Cecchini Avv. Laura Cecchini 

La compravendita di un immobile ubicato all'interno di un condominio comporta determinati adempimenti a cui è correlata l'insorgenza di obbligazioni reciproche sulle parti, individuate nel venditore, quale dante causa, e nel compratore, quale soggetto avente causa.

In tale contesto, ricordiamo la doverosa comunicazione all'amministratore del condominio del mutamento della proprietà al fine del necessario aggiornamento del registro della anagrafe condominiale per l'invio delle convocazioni ma, anche ed in particolare, per la giusta imputazione degli oneri.

Sulla questione è interessante la pronuncia del Tribunale di Monza (sentenza n. 207/2022) quale occasione per chiarire gli aspetti rilevanti che interessano proprio il tema delle spese e della loro attribuzione sia nel rapporto con il condominio che in quello interno tra venditore e compratore, anche in ragione di eventuali accordi intervenuti su tale aspetto.

Per una compiuta illustrazione dell'argomento, non possiamo prescindere dalla disamina dell'art. 63, comma IV, disp. Att. c.c. e dall'affrontare l'istituto della responsabilità in solido e dell'azione di regresso.

Non opponibile al condominio l'accordo sulla ripartizione spese tra acquirente e venditore: La vicenda

Il venditore di immobile ha proposto appello avverso la sentenza di primo grado resa dal Giudice di Pace con la quale, in accoglimento della opposizione avanzata, era stato revocato il decreto ingiuntivo emesso in suo favore verso il compratore, lamentando che quest'ultimo, avendo avuto la immissione nel possesso del bene precedentemente al rogito, con scrittura privata lo aveva manlevato dal pagamento di tutte le spese ordinarie e straordinarie deliberate nel corso dell'ultima assemblea, tenutasi prima dell'atto definitivo di compravendita.

In proposito, il venditore appellante ha evidenziato che, sebbene avesse dichiarato nell'atto notarile di aver provveduto al versamento degli oneri maturati sino a tale data, ciò non influiva sulla validità ed efficacia della manleva ricevuta dal compratore relativamente agli oneri, comunque, assunti ed inerenti la delibera precedente a tale giorno.

Si costituiva in giudizio il compratore contestando la tesi del venditore all'uopo sostenendo che la dichiarazione resa da quest'ultimo al rogito doveva ritenersi sostitutiva di ogni altro impegno pregresso.

Il Tribunale ha ritenuto l'appello promosso fondato, svolgendo un inquadramento preliminare sulla disciplina vigente con espresso riferimento alle regole generali in ordine alla ripartizione delle spese condominiali tra venditore e acquirente ed alla responsabilità solidale.

Responsabilità solidale del venditore e compratore

L'istituto della responsabilità in solido, o solidarietà passiva, è codificato all'art. 1292 c.c. il quale dispone che «L'obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri [...]».

In materia di condominio, la responsabilità solidale sussiste verso il condominio sia nella persona del venditore che dell'acquirente, ritenuto e considerato che il secondo è chiamato a rispondere e contribuire per le spese condominiali afferenti e sorte nell'anno della stipula, anche precedenti al rogito, oltre a quelle inerenti alla annualità precedente.

Sul punto, è confacente richiamare il disposto dell'art. 63, comma IV, disp. Att. c.c., il quale è chiaro nel riconoscere che «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente».

In sostanza, nell'ipotesi di compravendita di un immobile, per le spese deliberate nel periodo indicato nella citata norma, il condominio potrà rivalersi tanto sul venditore che sull'acquirente, con un rafforzamento innegabile della propria aspettativa creditoria stante la pacifica circostanza per cui l'azione di recupero potrà essere esercitata, indifferentemente, verso i suindicati soggetti per l'integrale somma da riscuotere.

È unanime l'indirizzo della Giurisprudenza di Legittimità, laddove afferma che «L'acquirente dell'unità immobiliare condominiale è il responsabile, in solido con il proprio dante causa, per il pagamento degli oneri condominiali da quest'ultimo ancora dovuti, limitatamente ai contributi relativi all'anno in corso al momento dell'acquisto ed a quello precedente» (Cassazione civile sez. II - 18/08/2005, n. 16975).

Ne deriva che, dal lato del debitore, colui che esegue il pagamento si estingue il debito anche per l'altro, salvo il diritto di rivalsa, qualora la somma non sia a lui spettante, mediante l'azione di regresso.

Ad ulteriore conferma, a titolo meramente esemplificativo, si riporta una recente pronuncia, a sigillo dell'orientamento consolidato della Giurisprudenza di merito «Nel caso di vendita di appartamento in condominio, chi è condòmino al momento in cui viene effettuata la spesa condominiale è tenuto al relativo pagamento; sicché il nuovo proprietario che abbia anticipato il pagamento al posto del condòmino effettivamente tenuto all'esborso ha diritto al rimborso, perché l'acquirente risponde solo delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento dell'acquisto dell'immobile; di conseguenza se sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore egli ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa» (Corte appello Roma sez. VIII, 01/12/2021, n.7979).

Validità dell'accordo sull'accollo delle spese condominiali tra venditore e compratore

Quanto sopra premesso e riepilogato, nella fattispecie in esame appare utile rilevare che le parti avevano siglato un accordo in deroga alla regola generale esposta, in rispondenza al quale il compratore aveva sottoscritto formale lettera di manleva in favore del venditore per il pagamento di tutte le spese condominiale sorte nell'ultima assemblea, anteriore al rogito.

Ebbene, tale impegno seppur non opponibile al condominio è certamente valido nel rapporto interno tra alienante ed acquirente.

Invero, la dichiarazione contenuta nell'atto di compravendita con la quale il venditore assume l'obbligo di corrispondere le spese condominiali maturate sino a tale giorno è una mera attestazione di pagamento che non incide sulla eventuale diversa regolamentazione nella ripartizione tra le parti convenuta con separato atto.

In conseguenza, la revoca del decreto ingiuntivo statuita con la sentenza di primo grado è da ritenersi illegittima poiché l'intesa occorsa tra le parti è valevole ed efficace tra le medesime.

Il venditore ha, dunque, nel caso de quo, il buon diritto di agire in regresso verso l'acquirente per ottenere il rimborso di quanto versato al condominio e che, in aderenza all'obbligo di manleva assunto, era di sua esclusiva spettanza.

In conclusione, il Tribunale ha rettamente riformato la sentenza emessa dal Giudice di Pace confermando il decreto ingiuntivo e condannando, per il principio della soccombenza, il compratore al pagamento delle competenze legali dei due gradi di giudizio in favore del venditore.

Chi paga le spese condominiali straordinarie in caso di vendita dell'immobile?

Sentenza
Scarica Trib. Monza 27 gennaio 2022 n. 207

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