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Misura, modalità, diritto d'uso delle cose comuni e competenza giudiziale
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Misura, modalità, diritto d'uso delle cose comuni e competenza giudiziale

Chi è competente per la domanda concernente il diritto di realizzare opere? Chi per la misura o modalità d'uso dei servizi condominiali?

Avv. Anna Nicola  

Il diritto d'uso

Spesso il confine tra diritto d'uso sia del bene comune, sia della singola proprietà del condomino o modalità d'uso dei beni condominiali vengono tra loro confusi.

Questa confusione, se non ha particolare impatto nel mondo fattuale e concreto, lo ha nel mondo giuridico.

L'art. 1102 c.c. dispone che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Il diritto d'uso comporta l'utilizzo in senso oggettivo e soggettivo del bene da parte del singolo. Si tratta di un diritto che può essere esercitato se non si crea nocumento altrui.

Le modalità d'uso

Le modalità d'uso attengono invece a come si può manifestare questo uso.

Ad esempio, se il parcheggio condominiale ha capienza insufficiente per tutte le autovetture l'assemblea può stabilire un'utilizzazione turnaria per permettere a tutti i condomini di fruirne allo stesso modo (Cass. 16 giugno 2005 n. 12873). Questo è il significato del disciplinare la modalità d'uso.

La Cassazione ha precisato: "Se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento; peraltro fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l'uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale" (Cass., 17.03.2014 n. 6178).

Il foro competente è quello ove è ubicato il condominio o quello ove risulta domiciliato?

Su questo tema è tornato di recente il Tribunale di Palmi con la decisione del 22 marzo 2021

La recente pronuncia del Tribunale di Palmi

Nel caso di specie un condomino ha presentato tre distinte domande, tutte tra loro collegate funzionalmente: a) la richiesta di annullamento della delibera dell'assemblea condominiale che gli ha negato il permesso di aprire sul muro condominiale una porta di collegamento tra il garage di esso ricorrente (ricompreso nello stabile condominiale) ed il ballatoio "di riposo" del piano terreno del vano scale condominiale; b) il riconoscimento del diritto in capo ad esso ricorrente alla realizzazione dell'opera e c) la conseguente autorizzazione alla realizzazione dell'opera.

Il Giudice, sin da subito, ha evidenziato che nel caso di specie non si tratta di verificare né la misura d'uso dei servizi condominiali né la modalità d'uso dei servizi medesimi, trattandosi di riconoscimento -o meno- del diritto del condomino alla realizzazione delle opere e delle sue conseguenze.

=> I rapporti tra amministratore e condomini: parti comuni e private

Ha inoltre illustrato quando si possono avere i primi due casi.

Misura d'uso

La misura d'uso ricorre tutte le volte in cui si controverte sui limiti quantitativi, nel senso di riduzione o limitazione quantitativa, dell'esercizio del diritto del singolo condomino, come nel caso sopra riportato della turnazione del parcheggio condominiale.

In questo senso, si può dire di essere in presenza di determinazione del quantum di utilizzo del bene condominiale da parte del singolo condomino.

Modalità d'uso

Vi è la modalità d'uso tutte le volte in cui viene deliberata una modalità di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione, cioè viene individuato il modo più conveniente e/o opportuno di esercizio di tali facoltà di utilizzo del bene condominiale.

Richiamando l'esempio del parcheggio condominiale in turnazione, le modalità possono essere determinate in linea od a spina di pesce e così via.

In questo senso si fa riferimento al modo di utilizzo del bene comune da parte del singolo condomino.

Parti comuni e utilizzo più intenso da parte di un condomino, il caso della recinzione condominiale

Il caso in esame

Il caso sottoposto al suo vaglio era invece diverso perché concernente il riconoscimento del diritto all'utilizzo del bene condominiale che gli è stato negato dall'assemblea.

Il giudice competente

Questa fattispecie non rientra nella competenza per materia del giudice di pace ex articolo 7 comma 3 n° 2 c.p.c. Ai fini della individuazione del giudice competente occorre avere riguardo alle normali regole della competenza per valore.

Vi è quindi la competenza del Tribunale, atteso che risultano di fatto inapplicabili tutti i parametri di cui agli articoli da 11 a 17 c.p.c. richiamati dalla norma generale di apertura (art. 10).

Non aiuta alcun parametro di cui agli artt. 11 - 17 c.p.c. posto che il valore del riconoscimento del diritto qui invocato (comunque da accertare nel processo quanto ai suoi presupposti) non si qualifica come rientrante tra i rapporti involgenti obbligazioni/contratti e/o dazione di somme di danaro in genere (artt. da 11 a 14) e neppure vale sulla scorta degli indici di cui all'art. 15 c.p.c., fondanti la determinazione del valore della causa sulla applicazione di un coefficiente moltiplicatore al reddito dominicale od alla rendita catastale del bene immobile.

Dichiarazione dei redditi da locazione di parti comuni condominiali

Nel caso di specie, il muro perimetrale condominiale, l'androne, il ballatoio e le scale condominiali non hanno alcuna rendita catastale propria, non avendo autonoma capacità reddituale.

In mancanza di indici per la determinazione del valore della causa la stessa deve essere considerata di valore indeterminabile e pertanto la competenza ratione valoris spetta al Tribunale in composizione monocratica.

A nostro modo di vedere, l'elemento determinante della competenza del Tribunale è dato dal fatto che la prima domanda promossa dal condomino (da cui a cascata, tutte le altre) attiene alla richiesta di annullamento della delibera che gli ha negato il passaggio. Trattandosi di impugnazione di decisione assembleare ex art. 1137 c.c., la spettanza giudiziale è del tribunale.

Privato e comune, facciamo il punto

Scarica Trib. Palmi ord. 22 marzo 2021

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