Anche per i redditi derivanti dalla locazione di parti comuni, sono previsti specifici adempimenti in capo all'amministratore e al singolo condomino, ai fini della corretta determinazione della base imponibile in sede di dichiarazione dei redditi
Come noto, nel nostro ordinamento giuridico, differentemente da altri Paesi europei, il condominio non ha personalità giuridica e, pertanto, non può avere finalità di lucro.
Ciò nondimeno, il condominio, pur non godendo di una autonomia patrimoniale perfetta, può mettere a rendita i beni comuni, concedendoli in locazione.
Al riguardo, occorre precisare che i proventi derivanti dall'affitto di parti comuni sono imputabili al singolo condomino in proporzione ai millesimi di proprietà e concorrono, pertanto, alla formazione del reddito imponibile complessivo del condomino, sulla base delle specifiche norme, contenute nel D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, c.d. TUIR, in base alle diverse categorie di reddito.
È, dunque, il singolo condomino a dover presentare annualmente il Modello Redditi Persone Fisiche, indicando in dichiarazione eventuali redditi da locazione degli immobili comuni condominiali.
Preliminarmente all'analisi delle principali ipotesi di locazione delle parti comuni, ai fini del corretto inquadramento dei relativi proventi che ne derivano, occorre effettuare una ulteriore premessa, in ordine all'inapplicabilità del regime agevolato della cedolare secca, previsto dal D.Lgs. n. 23/2011.
Si tratta di un regime facoltativo e alternativo rispetto alla tassazione degli immobili locati secondo le regole ordinarie e consente, in taluni casi, di ottenere un notevole risparmio di imposta al ricorrere di specifiche condizioni (a esempio, eventuale percezione di altri redditi nel medesimo periodo di imposta).
Il reddito derivante dall'affitto non concorre alla determinazione del reddito imponibile ai fini IRPEF, ma è soggetto a una imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali regionali.
La scelta di optare per il regime di tassazione ordinario o per la cedolare secca spetta, in caso di sussistenza di tutti i presupposti, al singolo contribuente proprietario dell'immobile che lo concede in locazione, a seguito di una attenta pianificazione fiscale.
Con specifico riferimento alla materia condominiale, l'Agenzia delle Entrate, con la circolare n. circolare 1° giugno 2011, n. 26, ha escluso l'applicabilità di tale regime agevolativo sui redditi derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo di proprietà condominiale, stante "la particolarità della fattispecie con riguardo alle regole che sovrintendono alla gestione delle parti comuni e alla circostanza che i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall'amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio".
Posta la scelta obbligata di optare per il regime di tassazione ordinario in ambito condominiale, stante l'inapplicabilità della cedolare secca, analizziamo ora le due principali categorie di reddito ove ricondurre i proventi derivanti dagli affitti di tali parti comuni in condominio.
Reddito da fabbricati: locazione di abitazioni, uffici, box
In primis, occorre rilevare che l'individuazione della corretta categoria di reddito è strettamente dipendente alla tipologia di bene condominiale che si intende locare.
Sovente accade che specifici immobili presenti in condominio non siano occupati e/o utilizzati e, pertanto, improduttivi di reddito.
La disciplina della locazione del box auto negli edifici condominiali
In tali casi, l'assemblea di condominio può deliberare di concedere in locazione a terzi o a un condomino stesso tali parti comuni, conseguendo il relativo reddito, oggetto di successiva tassazione da parte dei singoli condomini, in quanto tutti proprietari del bene ceduto in godimento.
Da un punto di vista fiscale, i canoni di locazione relativi a tali immobili, una volta riscossi, devono essere inquadrati e tassati come redditi da fabbricati, ai sensi dell'art. 36 ss TUIR.
Il condomino, in quanto, comproprietario del bene locato in sede di dichiarazione annuale dei redditi, deve indicare il corrispettivo nel Quadro RBModello Redditi PF o B Modello 730, relativi all'anno di imposta in cui il provento è riscosso.
L'amministratore, annualmente, dovrà procedere al riparto del canone riscosso nell'anno solare precedente, in favore dei singoli condomini, in ragione dei millesimi di proprietà.
Tale ripartizione, correlata dall'indicazione della tipologia di locazione, deve essere consegnata a ciascun condomino, il quale dovrà procedere all'indicazione in dichiarazione del relativo reddito.
Al riguardo, occorre precisare che il provento, derivante da locazione, sarà parzialmente tassato in capo al condomino in ragione della diversa percentuale di abbattimento pari al 5% o anche al 30 % nelle ipotesi di contratto a canone concordato.
Reddito diverso derivante da locazione di altre parti comuni (facciate condominiali, terrazze, tetti ecc.)
Altrettanto spesso, soprattutto di recente, i condomìni che godono di una posizione strategica o funzionale, scelgono di monetizzare taluni beni comuni quali facciate e/o tetti per consentire, a esempio, l'installazione di pannelli pubblicitari o antenne di ricezione, ottenendo così un introito.
Anche tale provento è ovviamente assoggettato a tassazione da parte del singolo condomino che, dunque, deve indicarlo nella relativa dichiarazione dei redditi.
Diverso è, però, in questo caso, il trattamento fiscale riservato a tali redditi, poiché diverso è l'inquadramento della relativa categoria reddituale.
Tali introiti, infatti, non costituiscono Reddito da fabbricati, bensì Altri Redditi e, pertanto, sono soggetti alla disciplina contenuta negli artt. 67 ss TUIR.
In quanto redditi diversi devono essere esposti nel Quadro RLModello Redditi PF o D Modello 730 da parte di ciascun condomino.
