Lo scorso 15 gennaio l'Agenzia delle Entrate ha reso disponibili sul suo sito i nuovi modelli 2018 delle Dichiarazioni 730, Certificazione unica, Iva, 770, Iva 74bis e CUPE, con le relative istruzioni.
Per quello che qui più specificamente rileva, si segnalano, tra le principali modifiche, l'ingresso nei nuovi modelli dichiarativi della cedolare secca per le locazioni brevi e l'introduzione di una nuova certificazione per gestire il nuovo regime fiscale delle locazioni brevi.
Il modello 730: le principali novità I lavoratori dipendenti e i pensionati (in possesso di determinati redditi) possono presentare la dichiarazione con il modello 730.A partire dal 15 aprile, viene reso disponibile un modello precompilato, che il contribuente non è però obbligato ad utilizzare: questi può infatti scegliere di presentare la dichiarazione dei redditi secondo le modalità ordinarie (modello 730 o modello REDDITI). Al riguardo, si precisa inoltre che:
- il contribuente che riceve il modello 730 precompilato, ma abbia percepito altri redditi che non possono essere dichiarati con il modello 730 - quali i redditi d'impresa - dovrà necessariamente ricorrere al modello REDDITI;
- il contribuente che non riceve il modello 730 precompilato (perché, ad esempio, non è in possesso della Certificazione Unica) dovrà presentare la propria dichiarazione secondo le modalità ordinarie.
I termini per la presentazione sono:
- il 23 luglio nel caso di presentazione diretta all'Agenzia delle entrate o al CAF o al professionista;
- il 7 luglio nel caso di presentazione al sostituto d'imposta.
Le principali novità contenute nel modello 730/2018 (approvato con Provvedimento del 15 gennaio 2018 Prot. n. 10793) riguardano:
- la presentazione: anche i contribuenti che si avvalgono dell'assistenza fiscale prestata da CAF e professionisti abilitati possono presentare il modello 730/2018 entro il 23 luglio 2018;
- il regime di cedolare secca: a decorrere dal 1° giugno 2017 i comodatari e gli affittuari che locano gli immobili per periodi non superiori a 30 giorni possono assoggettare all'imposta sostituiva i redditi derivanti da tali locazioni;
- le locazioni brevi: a partire dal 1° giugno 2017 i redditi dei contratti di locazione non superiori a 30 giorni, conclusi con l'intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, sono assoggettati ad una ritenuta del 21% se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve.
La ritenuta è effettuata nel momento in cui l'intermediario riversa le somme al locatore;
- detrazioni per sisma-bonus ed ecobonus: da quest'anno sono più elevate le percentuali di detrazione sia per le spese sostenute per interventi antisismici effettuati su parti comuni di edifici condominiali e per gli interventi che comportano una riduzione della classe di rischio sismico; sia per alcune spese per interventi di riqualificazione energetica delle parti comuni.
Segue: cedolare secca e reddito da locazioni brevi. Il contribuente, anche se abbia percepito esclusivamente redditi che derivano dalla locazione di unità abitative per le quali si sia optato per la cedolare secca, dovrà presentare il modello 730.
Si rammenta che l'opzione per la cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto oppure va indicata nella dichiarazione dei redditi per i contratti di locazione non soggetti ad obbligo di registrazione(contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno).
Tuttavia, se il contribuente provvede alla registrazione volontaria o in caso d'uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi, l'opzione dovrà essere esercitata in sede di registrazione del contratto.
Si precisa poi che il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca viene aggiunto al reddito complessivo solo per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito (ad esempio, valore I.S.E.E. e assegni per il nucleo familiare).
Con riferimento alle locazioni cd. brevi per finalità abitative e turistiche, si rammenta poi che l'art. 4, d.l. 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, ha introdotto una nuova disciplina fiscale.
I nuovi modelli dichiarativi sono stati conseguentemente aggiornati, ed adeguati alle nuove previsioni fiscali.
Locazioni brevi. Da domani scatta la nuova tassa
Locazione e cedolare secca. Ecco le ultime precisazioni della Agenzia delle Entrate
Il citato art. 4 ha fornito la definizione di tali contratti, stabilito il regime fiscale da applicare ai relativi canoni e assegnato compiti di comunicazione dei dati e di sostituzione nel prelievo dell'imposta in capo a determinati intermediari.
Si ricorda rapidamente che, ai sensi del comma 1, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente (tra locatore - ossia, il proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario - e conduttore) o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Con la nuova normativa cambia la tassazione del canone di locazione dell'immobile concesso in locazione dal comodatario per periodi non superiori a 30 giorni: il reddito del canone di locazione è tassato in capo al comodatario come reddito diverso e quindi va indicato dal comodatario nel quadro D.
Il proprietario dell'immobile indicherà nel quadro B la sola rendita catastale dell'immobile concesso in comodato gratuito.
Se nella stipula del contratto siano coinvolti degli intermediari, questi saranno inoltre tenuti ad operare una ritenuta nella misura del 21% e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi, se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi.
La ritenuta è effettuata nel momento in cui l'intermediario riversa le somme al locatore, e - come chiarisce la Circolare dell'Agenzia delle entrate n. 24 /E del 12 ottobre 2017 - è applicata sull'importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve; restano esclusi eventuali penali o caparre o depositi cauzionali, in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo.
La ritenuta è a titolo d'imposta se in dichiarazione dei redditi o all'atto della registrazione del contratto si opta per l'applicazione della cedolare secca; diversamente, è a titolo d'acconto.
Gli intermediari che effettuano la ritenuta sono tenuti a certificare le ritenute operate ai locatori mediante il rilascio della Certificazione unica.
Il modello 770: le ritenute sulle locazioni brevi. Con Provvedimento del 15 gennaio 2018, Prot. n. 10621, è stato poi approvato il modello n. 770/2018 per l'anno di imposta 2017, che dovrà essere utilizzato dai sostituti d'imposta per la comunicazione in via telematica dei dati relativi alle ritenute operate nell'anno 2017, i relativi versamenti e le eventuali compensazioni effettuate, nonché il riepilogo dei crediti e gli altri dati contributivi e assicurativi richiesti.
Tra gli altri soggetti tenuti ad utilizzare detto modello si segnalano coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, qualora applichino una ritenuta sull'ammontare dei canoni e corrispettivi nelle locazioni brevi: essi dovranno indicare l'importo delle ritenute riportato nel quadro Certificazione Redditi - Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018.
La Certificazione Unica. Infine, con
Il flusso deve essere presentato esclusivamente per via telematica e può essere trasmesso:
- a) direttamente dal soggetto tenuto ad effettuare la comunicazione;
- b) tramite un intermediario abilitato.
Si chiarisce che la trasmissione telematica delle certificazioni uniche contenenti esclusivamente redditi esenti o non dichiarabili mediante la dichiarazione dei redditi precompilata può avvenire entro il termine di presentazione della dichiarazione dei sostituti d'imposta (Modello 770), ossia entro il 31 ottobre 2018.
Con riferimento ai contratti di cui al citato art. 4, d.l. n. 50/2017, il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017 ha previsto che per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.
Per ogni singola unità immobiliare, l'esposizione dei dati relativi ai contratti di locazione deve però essere effettuata adottando sempre il medesimo criterio, o in forma aggregata o in forma analitica.
Per la compilazione della Certificazione unica viene utilizzato il principio di cassa: a fronte di un reddito percepito, il sostituto ha l'obbligo di versare le relative ritenute e di rilasciare la certificazione unica.
Si deve però rammentare che i corrispettivi derivanti da locazioni brevi possono assumere alternativamente la qualifica di redditi fondiari e redditi diversi per i quali è previsto, ai fini della tassazione, un'imputazione rispettivamente per competenza e per cassa.
Ciò vuol dire che il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2017 va indicato in dichiarazione anche se il corrispettivo non è stato ancora percepito o, se percepito, la Certificazione unica non è stata rilasciata; se il corrispettivo è stato percepito nel 2017, ma la locazione avviene nel corso del 2018, la tassazione va rinviata all'anno in cui il soggiorno ha avuto luogo.
Il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario va invece tassato nell'anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto dell'effettivo periodo di locazione.
Come sottolinea l'Agenzia delle entrate nelle "Istruzioni per la compilazione", nella compilazione della Certificazione unica sarà dunque necessario coordinare il principio di cassa seguito nella CU, con la natura dei predetti corrispettivi percepiti, tenuto conto della successiva tassazione in sede di dichiarazione dei redditi.
