Cessazione della locazione e trasloco nella primavera 2020, cosa si può fare?
Uno dei tanti problemi sorti con il lockdown è stato quello dei contratti prossimi a cessare; qui in particolare ci occupiamo dei contratti di locazione.
Le parti, bloccate all'improvviso come i bambini al gioco di un-due-tre stella, non sapevano e non sanno bene quale sia il comportamento più corretto.
Si deve lasciare l'appartamento o si deve rimanere dentro finché dura il lockdown? E gli sfratti sono bloccati? Cosa vuol dire? La norma quali casi riguarda? Vediamo di fare chiarezza.
Il contratto è cessato, me ne vado?
Avvocato, una domanda: il mio contratto di locazione sta per cessare, ho fatto il recesso come da contratto sei mesi fa, che scadono a maggio. Il locatore ha già trovato chi abiterà l'appartamento al posto mio, ma io non posso muovermi, c'è il lockdown! Cosa devo fare?
Di domande di questo genere ne sono state sollevate tante in questi giorni. A tratti sembrava che tutti i contratti di locazione dovessero cessare nel mese di maggio 2020! E invece, la verità è che i numeri, quando riguardano sessanta milioni di persone, sono alti. Così, tra le tantissime attività umane interrotte vi sono le cessazioni dei contratti di locazione.
In proposito, i problemi possono essere vari. Quello che molti si chiedono è: non metto il naso fuori di casa oppure trasloco? La confusione aumenta dato che circola la notizia che no, non c'è alcun rischio di azione giudiziale da parte del locatore, perché tanto gli sfratti sono bloccati.
Solo spostamenti motivati da determinati motivi
Ok. Chiariamo. La ragione del dubbio sulla possibilità di traslocare viene dalle norme che a causa dell'emergenza COVID-19 impongono limiti molto stringenti alla nostra possibilità di spostarci. Attualmente, le norme prevedono che:
"Sono consentiti solo gli spostamenti motivati da comprovate esigenze lavorative o situazioni di necessità ovvero per motivi di salute e si considerano necessari gli spostamenti per incontrare congiunti purché venga rispettato il divieto di assembramento e il distanziamento interpersonale di almeno un metro e vengano utilizzate protezioni delle vie respiratorie; in ogni caso, e' fatto divieto a tutte le persone fisiche di trasferirsi o spostarsi, con mezzi di trasporto pubblici o privati, in una regione diversa rispetto a quella in cui attualmente si trovano, salvo che per comprovate esigenze lavorative, di assoluta urgenza ovvero per motivi di salute; è in ogni caso consentito il rientro presso il proprio domicilio, abitazione o residenza;" (DPCM del 26 aprile 2020). La disposizione vale dal 4 maggio al 17 maggio 2020.
Il divieto di cambio di abitazione non è espresso, ma è bene intendere tali norme in senso rigoroso, e quindi intendendo vietato anche il trasloco per le persone; anche se bisogna sicuramente distinguere i casi che rientrano nella necessità e nell'urgenza.
Tale divieto verrà meno quando lo disporranno le norme che regolano gli spostamenti delle persone. Bisogna poi vedere cosa prevedono e prevederanno le norme regionali.
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In conclusione è bene seguire volta per volta le modifiche apportate alle norme dalle Autorità.
A differenza dello spostamento delle persone, lo spostamento delle cose è ammesso (i servizi di trasloco rientrano nei codici Ateco (49) ammessi ad operare).
Sospensione sfratti
Altra cosa è il termine previsto per gli sfratti.
In materia è sospesa l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo (prima al 30 giugno, e poi, con la conversione in legge del decreto n. 18 del 17 marzo 2020, il CURA Italia) all'1 settembre 2020.
Nonostante alcune ambiguità, sembra proprio che la norma si riferisca anche ai provvedimenti di sfratto relativi ai contratti di locazione. Le ambiguità sono date, ad es., dalla collocazione della norma (posta in un articolo, diverso da quello dedicato ai procedimenti giudiziari, ed intitolato "Sospensione dei termini nei procedimenti amministrativi ed effetti degli atti amministrativi in scadenza") e dal fatto che per i procedimenti giudiziari i termini sono diversi.
In ogni caso i provvedimenti la cui esecuzione è sospesa sono provvedimenti già emessi a conclusione di procedimenti giudiziari precedentemente attivati.
Quanto invece ai procedimenti giudiziari propedeutici ai detti provvedimenti di rilascio, le norme prevedono attualmente che fino all'11 maggio non si possono tenere le udienze e sempre fino a quel termine è sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali.
Attualmente è previsto che tra il 12 maggio e il 30 giugno gli uffici giudiziari possono assumere misure volte a gestire gli uffici per contrastare il contagio.
Per il periodo di efficacia dei detti provvedimenti, ove gli stessi "precludano la presentazione della domanda giudiziale è sospesa la decorrenza dei termini di prescrizione e decadenza dei diritti che possono essere esercitati esclusivamente mediante il compimento delle attività precluse dai provvedimenti medesimi (v. D.L. CURA Italia).
Sospensione procedure esecutive su abitazione principale nel D.L. CURA ITALIA
Nel momento in cui si sbloccheranno la fissazione delle udienze (comincia già a vedersi la fissazione dei rinvii) e la decorrenza dei termini, chiaramente si potranno attivare o proseguire i procedimenti volti ad ottenere il rilascio di immobili: quindi potranno partire i giudizi per chi, pur dovendo e potendo lasciare l'immobile, non lo avrà fatto.
In conclusione, se le norme consentiranno il trasloco, ma chi deve andarsene non se ne andrà, potranno essere avviati i procedimenti giudiziari.
È comunque improbabile (usiamo un eufemismo) che prima dell'1 settembre siano emessi provvedimenti di rilascio per detti procedimenti, dati i noti tempi della giustizia, che difficilmente si ridurranno con l'emergenza Covid-19, e dato anche il favore che la legge prevede nei confronti dei conduttori morosi in difficoltà.
Questa al momento la prospettiva, che può variare di momento in momento, data la situazione.
Una soluzione per molti, se seriamente intenzionati a risolvere la questione in maniera bonaria ed evitare l'insorgere di liti, quindi senza l'intervento del giudice, è quella di trovare un accordo, eventualmente con l'aiuto di legali, che consenta di accontentare tutti.
Ricordiamo che tra l'altro, che la materia della locazione è una di quelle dove è obbligatorio il tentativo di mediazione ai sensi del D. Lgs. n. 28/2010; tale norma trova applicazione per tutti i procedimenti relativi alla locazione; per quelli per convalida di licenza o sfratto, che ne sono una parte, il tentativo diviene obbligatorio con il mutamento del rito da sommario a locatizio. La mediazione, infine, può essere attivata anche in via facoltativa.
