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Tetto individuale, condominio orizzontale e comunione volontaria
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Tetto individuale, condominio orizzontale e comunione volontaria

Come si ripartiscono le spese relative al tetto individuale di un fabbricato facente parte di un condominio orizzontale?

Avv. Anna Nicola  

Il caso portato al vaglio della recente decisione Cass. 20 aprile 2021, n. 10370

La Suprema Corte del 20 aprile 2021, n. 10370 ha affrontato il caso relativo alle spese di rifacimento del tetto di un fabbricato facente parte di un condominio orizzontale, definendo a chi incomba provvedere in merito.

Nel caso di specie si trattava di somme anticipate dai proprietari del fabbricato, condomini, per eliminare l'amianto dalla struttura.

In sede di secondo grado, la Corte d'appello ha accolto il gravame avanzato dai proprietari/condomini contro la pronuncia resa in primo grado di impugnazione della delibera del Condominio e di restituzione delle somme anticipate dalle condomine attrici per l'intervento di sostituzione della copertura in amianto di questa porzione immobiliare.

Ripartizione spese tetto nel condominio orizzontale

Motivazione della sentenza della Corte di Appello

La Corte d'appello ha basato il suo convincimento sul tenore della clausola 1 del regolamento condominiale contrattuale sulla cui base "costituiscono proprietà comune...le fondazioni, la scala, le strutture portanti dell'edificio..., le coperture...". Secondo la Corte, poiché il caso in esame è un "condominio orizzontale", dato da una serie di capannoni a sé stanti inseriti in un unico complesso immobiliare, il tetto sovrastante l'immobile di proprietà del condomino andrebbe identificato, stante il regolamento, come parte comune.

Il Condominio avrebbe dovuto pertanto eseguire a sua spese la sostituzione della copertura in amianto ed è perciò tenuto a rimborsarne i costi ai condomini proprietari.

Le osservazioni della Suprema Corte

Non persuaso dal ragionamento, il condominio ha adito la Corte di Cassazione per la riforma del principio indicato dalla Corte di Appello.

La Suprema Corte ha in primo luogo evidenziato che il tetto in oggetto, nel contesto di un complesso costituito da più unità immobiliari autonome, assolve unicamente alla funzione di copertura di una sola delle stesse e non anche di altri elementi, eventualmente comuni, presenti nel cosiddetto "condominio orizzontale".

Si tratta, perciò, di bene che non rientra tra le parti comuni come specificato dall'art. 1117, n. 1, c.c., in ragione di ciò, non vale la presunzione di condominialità ivi disciplinata.

Esso non è strutturato in modo tale da essere destinato al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (Cass., 04 novembre 2010, n. 22466). Da qui l'incombenza delle spese inerenti il tetto a chi ne è proprietario.

Condominio orizzontale, quando si configura e in che modo si gestisce

A contrariis, nel caso in cui il tetto sia di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., le relative spese devono essere ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante tra le cose comuni, e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c. (Cass., 07 ottobre 2019, n. 24927).

La Corte osserva che, non essendo in ambito di condominio verticale, si rende necessario accertare se vi è un titolo che sia costitutivo di una comunione volontaria tra tutti i partecipanti al condominio.

Accertamento comunione volontaria

Visto che il giudice di appello si è basato sull'art. 1 del regolamento contrattuale, si potrebbe ritenere che la sentenza impugnata abbia implicitamente aderito all'orientamento della Suprema Corte che ha ammesso che con il regolamento di condominio, anche se predisposto dal costruttore dell'edificio (regolamento cd. esterno), può essere attribuita la comproprietà di una o più cose non incluse tra quelle elencate nell'art. 1117 c.c. a tutti i condomini o soltanto a quelli cui appartengano alcune determinate unità immobiliari.

Ove così fosse, questo regolamento regolarmente trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari è opponibile anche a chi acquista successivamente le varie unità del fabbricato (cfr. Cass. Sez. 2, 11/11/2002, n. 15794; anche Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4432).

Condominio orizzontale e muri perimetrali esterni

Poiché il tetto nel condominio orizzontale è copertura di una sola delle unità immobiliari con esclusione dell'art. 1117 c.c., occorre accertare o che tutti i condomini abbiano acquistato individualmente con i rispettivi atti una quota di tale bene, oppure che tale comunione abbia un vero e proprio titolo costitutivo contrattuale, ai sensi degli artt. 1350 n. 3 e 2643 n. 3, c.c., il quale abbia comportato il trasferimento del diritto dal patrimonio del singolo a quello soggettivamente collettivo.

In quest'ultima fattispecie, la nuova situazione giuridica di contitolarità concordemente voluta dalle parti discende dalla inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini nella forma scritta essenziale.

Stanti tutte queste osservazioni, la Corte ha poi espresso il principio di diritto del caso di specie

Principio di diritto

Il principio è il seguente: "La comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell'art. 1117 c.c. (quale, nella specie, un tetto avente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari comprese in un condominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condomini quale effetto dell'acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, ai sensi degli artt. 1350 n. 3 e 2643 n. 3, c.c.„ recante l'inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa nella forma scritta essenziale, alla nuova situazione di contitolarità del immobili individuati nella loro consistenza e localizzazione".

Questo è quanto poi materialmente riscontrato nel regolamento del condominio orizzontale per il tetto del capannone in questione, come anticipato dalla Corte di Appello e meglio chiarito dal sommo Collegio.

In caso di divisione orizzontale dell'appartamento, bisogna modificare le tabelle millesimali?

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