Il Tribunale di Imperia con la sentenza n. 36/2020, ha nuovamente affrontato la problematica derivante dall'individuare, in concreto, quando l'assemblea ha scelto il criterio giusto di ripartizione ma che si è manifestato con un errore applicativo e quando invece ha errato nello scegliere il criterio.
La corretta individuazione della fattispecie ha riflessi fondamentali perché nel primo caso si tratterebbe di nullità della delibera mentre nel secondo di annullabilità.
Ripartizione spese condominiali, errori e deroghe, il caso
Tre comproprietari di un locale seminterrato, tra l'altro solo in parte coperto dalla superficie dello stabile, citavano in giudizio il Condominio impugnando, tra le altre, anche la delibera avente ad oggetto (punto n. 2) la ripartizione delle spese straordinarie afferenti il rifacimento del piazzale.
I ricorrenti evidenziando come l'area interessata dal rifacimento fosse la copertura del locale interrato e come siffatta area fosse di proprietà dei soli proprietari dei posti auto esponendo come l'assemblea avesse errato nel suddividere la spesa, ex art 1126 c.c., anziché facendo applicazione analogica del criterio di cui all'art 1125 c.c.
I ricorrenti precisavano, inoltre, come il regolamento di natura contrattuale qualificasse lo spazio a pianoterra che conduce all'androne di ingresso e altre aree coperte e scoperte fossero beni comuni solo ai proprietari degli alloggi o degli utenti dei posti auto.
Il Tribunale, pertanto, nel solco delle precedenti pronunce accoglieva, relativamente a questa parte di deliberazione, la domanda attrice rilevando "qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ. ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ. Cass. nn. 18194/2005, 10858/2010)".
Ripartizione spese condominiali, errori e deroghe tra nullità e annullabilità: tutt'altro che un terreno certo
Se è certo il principio in base al quale sono nulle le delibere che, con la sola maggioranza, stabiliscono o modificano i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale e che sono invece annullabili le delibere che determinano in concreto la ripartizione delle spese stesse in difformità dei criteri di cui all'art 1123 c.c. diventa tutto incerto e molto "variabile" nell'applicazione pratica.
L'assemblea, infatti, in sede di ripartizione può solo verificare e/o applicare in concreto i criteri stabiliti dalla legge ma non può introdurre deroghe o modifiche a siffatti criteri se non con il consenso di tutti i partecipanti.
Ripartizione delle spese per i muri perimetrali e le ringhiere: qual è il criterio applicabile?
Quando la deroga è contenuta implicitamente in un deliberato che prevede come criterio di ripartizione "parti uguali" (criterio non previsto tra quelli legali) o l'addebito della spesa solo ad un singolo condomino la delibera, la giurisprudenza ne ha sancito la nullità: facendo applicazione di questi principi è affetta da nullità la delibera in oggetto per avere l'assemblea deciso di ripartire la spesa afferente il rifacimento del piazzale in base all'art 1126 c.c. destinato a regolamentare la suddivisione delle spese del lastrico solare.
L'aver scelto un criterio non conforme a legge oltre a comportare la nullità di siffatta delibera ha generato inevitabilmente, un errato riparto di spesa.
Nel caso, invece, di una errata applicazione in concreto del corretto criterio legale di ripartizione (ad esempio erronea inclusione di costi relativi ad altre poste all'interno di una ripartizione basata su un corretto criterio legale o concreta ripartizione di spesa fondata sul criterio legale ma effettuata in base ad un errato criterio applicativo) si è ipotizzata, invece, la sola annullabilità.
Art. 1126 c.c.: nel conteggio dei rimanenti 2/3 rilevano solo i millesimi di proprietà delle unità coperte dal lastrico o anche la superficie realmente coperta???
I ricorrenti lamentavano come, nella ripartizione di alcune spese relative agli interventi realizzati sulle terrazze, vi fosse stata una errata imputazione delle stesse e come fosse invalida la delibera nella parte in cui stabiliva che "i 2/3 della spesa fossero a carico degli alloggi coperti da dette terrazze in proporzione alla superficie coperta".
Il Giudice dopo aver rilevato come trattasi errata ripartizione della spesa "ma in un contesto di applicazione di norma adeguata" evidenziava come il 1126 c.c. richiamasse, non i metri quadrati materialmente coperti, bensì i millesimi di proprietà del condomino sottostante.
In punto alla corretta applicazione dell'art. 1126 c.c., in alcune pronunce ci si è chiesti se sia da valorizzare la quantità di superficie dell'unità effettivamente coperta dal lastrico: non vi è, allo stato, unanimità di vedute sul punto.
Per alcuni tribunali, infatti, occorre procedere al calcolo della effettiva incidenza della copertura per individuare una quota millesimale corrispondente - non all'intera superficie dell'unità immobiliare - bensì solo a quella parte di superficie, dell'unità stessa, coperta dal lastrico (Trib. Milano sentenza 7/11/94; Trib. Salerno 20/5/2019, Cass. n. 1451/2014).
Applicando siffatto principio, pertanto, ai fini del calcolo dei 2/3 si dovrebbe pertanto, fare riferimento "al valore dell'unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all'intero valore millesimale attribuito all'appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura" (Cass. n. 1451/2014).
In altre pronunce è stato considerato irrilevante la quantità di superficie della porzione esclusiva che trae vantaggio dalla copertura dovendosi, pertanto, ai sensi dell'art. 1126 c.c. interpretare le porzioni di piano come unità e non in base alla loro estensione (Trib. Bologna 21/11/2001; Cass. n. 10602/1990).
Qui il testo della sentenza: => Mediazione lunga? Occhio al termine d'impugnazione della delibera
