La difficoltà di conciliare gli interessi contrapposti in condominio non sempre si risolve nell'ambito del dibattito di una riunione. Frequentemente, capita che i dissenzienti o gli assenti restino, profondamente, in disaccordo con quanto espresso dalla maggioranza.
Altrettanto spesso capita che il dissenso si trasformi in una lite giudiziaria, se le parti interessate dovessero scorgere dei difetti di legittimità nel deliberato assembleare.
In un caso come questo, come forse il lettore già è informato, l'impugnazione di un'assemblea deve essere, necessariamente, preceduta dal tentativo di mediazione da esperirsi dinanzi ad un organismo di conciliazione. Si tratta di una cosiddetta condizione di procedibilità senza la quale l'azione legale non può andare avanti.
=> La mediazione nel condominio
In particolare, questa circostanza interrompe il termine per ricorrere al magistrato. Ci si chiede, tuttavia, fino a che punto possa essere estesa tale sospensione.
Su tale dubbio si è espressa una recente sentenza del Tribunale di Imperia. Con la decisione n. 36 dell'11 settembre 2020 è stato, infatti, risolto un caso giudiziario dove, tra le varie questioni sollevate, c'era anche quella relativa ad una mediazione conclusasi dopo molto tempo.
Incominciamo, pertanto, ad esaminare il caso concreto per poi sviluppare la normativa di riferimento e le ragioni di fatto e di diritto che hanno orientato il provvedimento.
Mediazione lunga? Occhio al termine d'impugnazione della delibera
In un fabbricato ubicato nel comune di Sanremo, alcuni proprietari avevano impugnato tre delibere assembleari per varie ragioni.
Nel costituirsi, il condominio non si era limitato ad opporsi nel merito, dissentendo dalle eventuali illegittimità dei deliberati de quo e motivando le proprie ragioni di diritto. Il convenuto, infatti, aveva, espressamente, eccepito anche la tardività del ricorso essendo decorsi i 30 giorni, normalmente, previsti per proporlo.
A questo riguardo, gli attori rilevavano che era stato, regolarmente, esperito il tentativo di mediazione e che, solo al termine dello stesso e nel rispetto dei termini di legge, era stata avanzata l'impugnativa in oggetto. In altri termini, quindi, secondo gli istanti non era maturata alcuna decadenza.
In particolare, questi fatti sono stati evidenziati in sentenza in quel passaggio in cui si afferma che «Risulta documentato che un rappresentante di parte attrice era stato presente all'assemblea del 2 luglio 2010, votando contrariamente alla deliberazione sul punto 2).
Il termine per proporre azione giudiziale scadeva in data 16 settembre 2010, stante il periodo feriale ma ben prima di tale data parte attrice aveva fatto ricorso alla procedura di mediazione prevista dall'art. 5 del DLvo n. 28/2010.
Non risulta da quale data sia stata fatta comunicazione a controparte (comma 6 testo all'epoca vigente) ma appare provato che il Condominio aveva deliberato di aderire alla procedura, come da produzioni.
Risulta altresì pacifico in atti che la procedura si sia prolungata fino al 16 maggio 2011, data di chiusura delle operazioni innanzi alla Camera di Commercio di Imperia.
Ritiene parte attrice che la proroga della durata della mediazione, concordata fra le parti, abbia impedito la decadenza, vertendosi in tema di condizione di procedibilità dell'azione, nulla ostando a tale interpretazione della legge.»
Ebbene, il Tribunale di Imperia ha dichiarato la parte attrice decaduta dal diritto di impugnare i deliberati nella parte in cui erano riscontrabili, nei medesimi, profili di annullabilità.
Ma cosa dice la legge a proposito della mediazione e dei rapporti con il termine entro il quale è possibile ricorrere avverso un deliberato annullabile?
L'inattività delle parti nella mediazione obbligatoria
Impugnativa delibera e mediazione
In merito al termine entro il quale è possibile proporre impugnazione avverso un deliberato assembleare, il codice civile afferma che «Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti».
Nel predetto termine la parte interessata deve avviare la mediazione prevista dalla legge, depositando l'istanza di mediazione e provvedendo alla comunicazione della medesima al condominio.
In questo modo, il termine di 30 giorni verrà interrotto, salvo cominciare a decorrere nuovamente dal momento del deposito del verbale che attesta l'esito negativo della conciliazione.
L'intero procedimento, però, dovrà concludersi entro tre mesi «Il procedimento di mediazione ha una durata non superiore a tre mesi. Il termine di cui al comma 1 decorre dalla data di deposito della domanda di mediazione, ovvero dalla scadenza di quello fissato dal giudice per il deposito della stessa e, anche nei casi in cui il giudice dispone il rinvio della causa ai sensi del sesto o del settimo periodo del comma 1-bis dell'articolo 5 ovvero ai sensi del comma 2 dell'articolo 5, non è soggetto a sospensione feriale (Art. 6 D.lvo 28/2010)».
Mediazione e opposizione a decreto ingiuntivo: a chi spetta l'onere di attivare il procedimento
Detto ciò, questo termine è perentorio? Il Tribunale di Imperia ha risposto positivamente a questa domanda.
Mediazione lunga: si rischia la decadenza
Secondo la decisione qui in commento una mediazione che precede l'impugnativa di un'assemblea condominiale non può durare in eterno. Per meglio dire, l'effetto interruttivo che questo procedimento produce sul termine d'impugnazione di una riunione non può estendersi oltre la durata massima stabilita dalla legge per concludere l'eventuale conciliazione.
Il Tribunale di Imperia chiarisce questa conclusione lì dove afferma che «il termine di durata della mediazione, previsto dall'art. 6, è da ritenersi perentorio attesa la sua funzione volta a favorire la soluzione stragiudiziale delle liti ma non a prolungare senza limite il termine per proporre un'azione giudiziale e ciò nel comune interesse delle parti alla definizione del contenzioso».
Il magistrato ligure quindi, appurato che all'epoca dei fatti il termine entro cui la mediazione doveva concludersi era di 4 mesi e non di tre come sancito successivamente da una modifica legislativa, ha riconosciuto che la parte attrice fosse incorsa nell'eccepita decadenza visto che «il ricorso ex art. 1137 c.c. doveva essere comunque proposto allo scadere dei quattro mesi previsti per legge (e dell'ulteriore periodo di gg. 30 concesso dall'art. 5 u.c., vertendosi in tema di decadenza) potendosi far procedere la mediazione parallelamente all'azione giudiziale, il che non è avvenuto visto il deposito del ricorso in data 6 maggio 2011».
A questo punto è stato conseguenziale dichiarare gli attori decaduti dal diritto di impugnare le assemblee sotto il profilo dell'annullabilità delle medesime.
