In molti condòmini è in vigore il cosiddetto regolamento condominiale di natura contrattuale. Ciò significa che questo documento è stato approvato e/o sottoscritto da tutti i proprietari.
Ebbene, nel testo di tale atto spesso si incontrano delle disposizioni che limitano le facoltà del singolo proprietario. Ad esempio, allo scopo di salvaguardare la tranquillità dell'edificio e al fine di evitare che degli estranei possano, costantemente, accedere al condominio, si prevede che all'interno degli appartamenti non è possibile esercitare l'attività di affittacamere, di casa vacanze e/o bed and breakfast.
In questi, come in altri casi, il titolare dell'immobile deve rispettare questi limiti e, nel caso in cui viola il regolamento, è passibile di un'azione legale diretta ad inibire ogni attività contraria al suo dettato.
Nel caso dell'ordinanza n. 17159 del 26 maggio 2022, appena emessa dalla Corte di Cassazione, il peso imposto ai vari proprietari di un edificio consisteva nell'impossibilità di destinare i locali privati «a depositi di materie infiammabili, esplodenti, maleodoranti o fonti di polvere o esalazioni nocive».
Evidentemente, tale divieto, almeno all'apparenza, non è stato rispettato da qualcuno e, perciò sono stati necessari ben tre gradi di giudizio per risolvere la diatriba.
Vediamo meglio, perciò, cosa è accaduto in questo condominio emiliano.
Clausole regolamentari che limitano la proprietà e loro interpretazione. Il caso concreto
In un fabbricato, i proprietari dei locali al pian terreno, già utilizzati come esercizi commerciali, decidevano di modificare la destinazione degli immobili. In quest'ottica, previo ottenimento di tutte le autorizzazioni necessarie, essi trasformavano i suddetti beni in autorimesse.
La descritta iniziativa non era, però, vista di buon favore da alcuni condòmini. Principalmente, essi sostenevano che questa utilizzazione non era consentita dal regolamento condominiale. In ragione di ciò, avviavano un'azione legale diretta ad ottenere il ripristino dello status quo ante nonché il risarcimento di tutti i danni patiti.
Ebbene, sia il Tribunale di Bologna in prima istanza che la pedissequa Corte di Appello respingevano ogni domanda degli attori. Secondo i citati uffici, la destinazione degli immobili in contestazione ad autorimesse non era incompatibile col regolamento condominiale in vigore, sebbene di natura contrattuale.
La vicenda, perciò, si spostava dinanzi alla Corte di Cassazione, ove i ricorrenti segnalavano il presunto errore di diritto in cui erano incorsi i giudici in appello. Gli Ermellini, però, hanno confermato la sentenza impugnata, non riconoscendo nella medesima alcuna illegittimità e tanto meno un'interpretazione giuridica dei fatti censurabile.
Clausole regolamentari che limitano la proprietà: sono servitù?
È ormai pacificamente affermato in giurisprudenza che, nei regolamenti condominiali, è ammissibile la presenza di una o più clausole che limitano le facoltà e i poteri che i singoli condòmini possono esercitare nel proprio immobile.
In tal caso, sempreché il documento sia approvato e sottoscritto da tutti i proprietari, si costituiscono delle servitù reciproche. Esse saranno, altresì, opponibili ai terzi, cioè a coloro che acquistano dagli originari firmatari del regolamento, previa trascrizione delle clausole de quo «le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione (arg. da Cass. Sez. 2, 07/01/2004, n. 23; Cass. Sez. 2, 18/04/2002, n. 5626; Cass. Sez. 2, 04/04/2001, n. 4963; Cass. Sez. 2, 07/01/1992, n. 49; Cass. Sez. 2, 15/07/1986, n. 4554; Cass. Sez. 2, 19/03/2018, n. 6769)».
Nel caso in commento, però, la contestazione riguardava una clausola che, genericamente, vietava il deposito di materiale infiammabile, nocivo e maleodorante nei locali privati. Ebbene, tale peso poteva impedire al titolare dell'immobile di destinarlo ad autorimessa?
Clausola regolamentare generica: quali problemi?
Quando la clausola di un regolamento condominiale di natura contrattuale non elenca, specificatamente, le attività vietate e le corrispondenti facoltà limitate, essa è, inevitabilmente generica. Tipico è il caso della disposizione oggetto del provvedimento in commento.
Ebbene, in una circostanza come questa, il giudizio sull'operatività del peso compete al magistrato. Questi dovrà verificare, in concreto, se l'attività in esame rientra tra quelle oggetto di veto «Non appaga, pertanto, l'esigenza di inequivoca individuazione del peso e dell'utilità costituenti il contenuto della servitù costituita per negozio la formulazione di divieti e limitazioni nel regolamento di condominio operata non mediante elencazione delle attività vietate, ma mediante generico riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (quali, ad esempio, l'uso contrario al decoro, alla tranquillità o alla decenza del fabbricato), da verificare di volta in volta in concreto, sulla base della idoneità della destinazione, semmai altresì saltuaria o sporadica, a produrre gli inconvenienti che si vollero, appunto, scongiurare (arg. da Cass. Sez. 2, 20/10/2016, n. 21307; Cass. Sez. 2, 07/01/2004, n. 23)».
Pertanto, al giudice spetta il compito di interpretare la comune intenzioni delle parti ex art. 1362 cod. civ. e di stabilire se la destinazione in contestazione è conciliabile o meno con la clausola regolamentare generica.
Nella vicenda in esame, secondo i magistrati, l'autorimessa non presentava quelle caratteristiche per cui era incompatibile col divieto di destinare i locali privati «a depositi di materie infiammabili, esplodenti, maleodoranti o fonti di polvere o esalazioni nocive».
Per questo motivo i tre gradi di giudizio hanno avuto lo stesso esito negativo per gli istanti.
