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Manutenzione di scale e androni: quale criterio di riparto si applica?
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Manutenzione di scale e androni: quale criterio di riparto si applica?

Cos'è un condominio parziale e come si dividono le spese relative agli impianti destinati a servire solo una parte dell'intero fabbricato?

Avv. Mariano Acquaviva  

Il criterio generale di ripartizione delle spese condominiali è noto a tutti: gli oneri si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. In alcuni casi, però, questo principio è derogato, non da un accordo tra le parti ma per volontà della stessa legge.

È ciò che accade, ad esempio, quando si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, oppure di beni destinati a servire solamente una parte dell'intero fabbricato. Quale criterio di riparto si applica per la manutenzione di scale e androni?

Locali commerciali e manutenzione dell'androne, perché partecipano alle spese?

Secondo l'art. 1124 cod. civ., le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Si tratta dell'applicazione concreta del principio di cui al secondo comma dell'art. 1123 cod. civ., secondo cui, quando si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Secondo il Tribunale di Roma (sentenza 17 giugno 2021 n. 10621) le spese straordinarie per la manutenzione delle scale e degli androni che obiettivamente servono solo parti del complesso condominiale (dando luogo al fenomeno del condominio parziale) va ripartita solo tra i condòmini che effettivamente ne traggono utilità, non incombendo alcun tipo di onere su tutti gli altri.

Vediamo dunque quale criterio di riparto si applica per la manutenzione di scale e androni.

Criteri di riparto condominiali: quali sono?

Ai sensi dell'art. 1123 cod. civ., salvo diverso accordo tra i proprietari, le spese condominiali si dividono secondo i seguenti criteri:

  • criterio dell'utilizzazione generale: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa pattuizione;
  • criterio dell'utilizzazione differenziata: in deroga al precedente principio, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno.

    Ad esempio, l'illuminazione delle scale è un servizio del quale i condòmini godono in misura maggiore o minore a seconda dell'altezza di piano, visto che il proprietario dell'ultimo piano utilizza l'illuminazione di tutta la tromba delle scale, mentre il proprietario del primo piano utilizza solo quella della prima rampa (Cass. ord. n. 29217/2018);

  • criterio dell'utilizzazione separata: qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

    È il criterio che si applica in presenza di un condominio parziale.

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Manutenzione scale: come si dividono le spese?

Con specifico riferimento a scale e ascensori, l'art. 1124 cod. civ. stabilisce che «Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo».

Per la ripartizione delle spese di manutenzione delle scale, dunque, si applica un criterio ibrido: per metà si prendono in considerazione le tabelle millesimali, per l'altra metà si avrà invece riguardo all'altezza del piano dal suolo, in ossequio al criterio dell'utilizzazione differenziata.

A pagare di più è dunque il condominio che si trova al piano posto più in alto, poiché è quello che si avvantaggia maggiormente del servizio.

Attenzione, però: l'art. 1124 cod. civ. fa espressamente riferimento ai proprietari degli immobili "a cui servono" le scale e gli ascensori. Questa precisazione ci tornerà molto utile a proposito del condominio parziale preso in considerazione dalla sentenza del Tribunale di Roma in commento.

Manutenzione androne: come si dividono le spese?

Per la manutenzione dell'androne non si pongono particolari problemi di sorta: trattandosi di parte comune ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., salvo diverso accordo tra le parti (cfr. Cass., 5 ottobre 2017, n. 23330), le spese d'uso e di conservazione dell'androne sono sostenute da tutti quei condòmini che ne sono comproprietari in ragione dei millesimi di proprietà (criterio dell'utilizzazione generale).

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Condominio parziale: cos'è?

Secondo la giurisprudenza (ex multis, Cass., 791/20, Cass., 4127/16, Cass., 10483/2015,), il condominio parziale si configura automaticamente tutte le volte in cui l'edificio risulti, per caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (salvo che il regolamento contrattuale o l'atto originario non dica il contrario).

Esempio tipico di condominio parziale è il condominio con due o più scale, formato cioè da fabbricati uniti solamente da una parte comune (in genere il cortile) e, per il resto, completamente distinto l'uno dall'altro.

Proprio al condominio parziale fa riferimento il criterio dell'utilizzazione separata di cui al terzo comma dell'art. 1123 cod. civ., secondo cui, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

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Per esempio, a chi possiede un'unità immobiliare ubicata nella scala "A" spetterà l'onere di contribuire ai costi spese per l'ascensore, per la luce, ecc., solo con riferimento alla scala che abita. Nulla sarà dovuto rispetto alle medesime spese che riguardano la scala "B". Ciò vale, naturalmente, anche per coloro che abitano le altre scale.

Manutenzione di scale e androni: quale criterio di riparto si applica?

Secondo il Tribunale di Roma (sentenza 17 giugno 2021 n. 10621), quando si configura il c.d. condominio parziale con riguardo alle scale, agli impianti ascensori ed agli androni dei vari edifici che sono più di uno e che obiettivamente servono solo parti del complesso condominiale, il riparto delle spese per tali beni è disciplinato dalla norma di cui all'art. 1123, comma terzo, codi. Civ., cioè dal criterio dell'utilizzazione separata.

È quindi invalida la delibera che pone a carico di tutti i condòmini le spese di manutenzione di scale e androni che servono solo una parte dell'edificio condominiale.

Secondo il Tribunale capitolino, «I presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi o gli impianti, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza e l'uso non di tutto l'edificio (o degli edifici) ma di una sola parte o di alcune parti di esso (o di essi) ricavandosi dall'art. 1123 comma terzo, cod. civ., che le cose ed i servizi non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti».

Ripartizione spese pulizia scale in condominio, le sentenze

Così, laddove, come nel caso in esame, il condomino sia costituito da un complesso formato da una pluralità di edifici e le parti comuni relative ai singoli fabbricati appartengano oggettivamente ai soli proprietari delle unità che se ne servono, deve farsi applicazione della citata norma, salvo che i partecipanti al condominio abbiano diversamente convenuto in un regolamento contrattuale.

Dall'applicazione del criterio dell'utilizzazione separata derivano implicazioni inerenti alla gestione e all'imputazione delle spese. In particolare, «non sussiste l'onere di contribuire alla manutenzione delle cose comuni da parte di coloro che non ne hanno l'uso ed il quorum costitutivo e deliberativo dell'assemblea, nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate (Cass. 4127/16).

Mentre i partecipanti che non hanno la titolarità sui beni comuni non hanno diritto di partecipare alla votazione e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare (Cass. 791/20)».

Scale, ecco quando non si considerano condominiali

Sentenza
Scarica Trib. Roma 17 giugno 2021 n. 10621

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