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Locali commerciali e manutenzione dell'androne, perché partecipano alle spese?
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Locali commerciali e manutenzione dell'androne, perché partecipano alle spese?

Perché i proprietari di locali al piano terra partecipano alle spese di manutenzione dell'androne?

Avv. Alessandro Gallucci 

I locali commerciali posti al piano terra dell'edificio ed aventi ingresso autonomo, ma più in generale tutti i locali con queste caratteristiche, salvo particolari eccezioni, partecipano alle spese condominiali di manutenzione dell'androne sulla base dei millesimi di proprietà.

Questa, nella sostanza, la conclusione cui è giunto il Tribunale di Nocera Inferiore con la sentenza n. 973 pubblicata, mediante deposito in cancelleria, il 20 agosto 2019.

Il pronunciamento in tal senso non è nuovo, anzi s'inserisce nel solco di un indirizzo ormai consolidato espresso più volte dalla Corte di Cassazione, indirizzo richiamato dallo stesso tribunale campano.

Repetita iuvant, dicevano gli antichi romani: mai detto è più azzeccato in una materia come questa, rispetto alla quale sovente i proprietari di locali o abitazioni al piano terra e con ingresso autonomo si considerano entità a sé stanti rispetto al condominio. Nulla di più errato.

Non passi tuttavia inosservato l'inciso «salvo particolari eccezioni »: in effetti possono esserci casi in cui i locali commerciali posti al piano terra partecipano alle spese di manutenzione dell'androne in misura inferiore a quella standard dei millesimi di proprietà, ovvero non vi partecipano affatto.

Vale la pena approfondire l'argomento, chiarendo la portata del principio espresso all'inizio.

Androne condominiale bene comune a tutti

«L'androne è quel luogo di passaggio tra interposto tra il portone dell'edificio e le scale condominiali e che ha la funzione di mettere in collegamento la pubblica via con le scale condominiali, i locali della portineria ed in generale con le altre parti dell'edificio» (Dizionario del condominio, ed. Condominioweb).

L'art. 1117 c.c. non menziona l'androne tra i beni comuni , ma non vi sono dubbi della sua condominialità, in ragione della funzione testé descritta.

=> Androne condominiale, proprietà, uso e spese

L'androne è un bene condominiale e quindi tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alle spese per la sua manutenzione e conservazione.

Androne condominiale, condominio parziale e locali commerciali

La regola generale soffre un'eccezione, specificamente prevista dal codice civile e più nello specifico dall'art. 1123, terzo comma, a mente del quale «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».

Si tratta di quello che in gergo viene chiamato condominio parziale. L'esempio classico che viene usato per visualizzare questa fattispecie è quella del condominio con più scale.

I condòmini proprietario di unità immobiliari nella scala A pagheranno le spese di riferimento di quella scala, al pari di quelli della scala B. Entrambi pagheranno le spese comuni a tutti l'edificio (es. facciata, portici, ecc.).

Essendoci due androni, i proprietari delle abitazioni nella scala A pagheranno le spese per la manutenzione dell'androne di riferimento, come quelli della scala B per il loro, ecc.

=> Appartamento con ingresso su due diverse scale: che cosa succede se si decide di chiudere una delle due entrate?

E se ci sono dei locali commerciali? Partiamo dall'ipotesi di condominio semplice, che poi è quello risolto dal Tribunale di Nocera con la sentenza citata in principio.

In casi del genere, dice il giudice campano sulla scorta delle pronunce di Cassazione sul tema, cioè «in caso di unità immobiliari con accesso indipendente dall'androne condominiale, ma inseriti nel condominio i titolari di tali beni devono in ogni caso partecipare alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dello stesso in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, ex art. 1123 I co cc, in quanto si presume che detti proprietari ne facciano comunque uso per avere accesso alle altre parti comuni, quali la copertura e i locali cantinati, cfr.

Cassazione Civile Sentenza n. 761/1979, mentre solo nel caso in cui sia dimostrato che i proprietari delle unità che hanno accesso indipendente dall'androne ne fanno un minore uso è possibile ricorrere al riparto delle spese secondo un criterio che tenga conto del ridotto utilizzo cfr. Cassazione n. 2328/77, n. 761/79 e n. 4646/1981» (Trib. Nocera Inferiore 20 agosto 2019 n. 973)

Il quadro delineato è chiaro: i proprietari di locali commerciali posti al piano terra dell'edificio anche se aventi ingresso autonomo concorrono alle spese di manutenzione e conservazione dell'androne, sulla base dei millesimi di proprietà e non in ragione di differente criterio, poiché essi, al pari degli altri condòmini, possono usare quegli spazi comuni per l'accesso ad altre unità immobiliari in loro esclusiva proprietà, ovvero qualora non ne avessero, anche per l'accesso ad altri spazi comuni, quali il tetto, il lastrico, ecc.

Nulla vieta, ma è raro, che l'originario atto d'acquisto , ovvero un regolamento contrattuale, li escluda da quelle spese.

Ove, invece, i proprietari di locali commerciali ritengano di dover partecipare alle spese in misura inferiore, stante il disposto di cui all'art. 1123, secondo comma, c.c., allora potranno impugnare la delibera che gli ha imputato i costi in ragione dei millesimi di proprietà, dimostrando perché il loro uso potenziale dell'androne sia differente da quello di un altro condòmino.

Fatto non semplice, specie perché la spesa in esame non riguarda l'uso, ma la conservazione.

Androne condominiale, lavori e riparto delle spese, i vari casi

Vale la pena, a questo punto, porre un riepilogo delle varie ipotesi riguardanti la conservazione dell'androne condominiale e la partecipazione alle spese dei proprietari di locali commerciali posti al piano terra aventi accesso autonomo.

Androne condominiale

Condominio con una sola scala e locali commerciali al piano terra con accesso autonomo

Partecipano alle spese di conservazione dell'androne sulla base dei millesimi di proprietà, in quanto comproprietari di quel bene che gli serve da locale di transito per l'accesso ad altre proprietà esclusive ovvero comuni, salvo diversa disposizione del titolo.

Condominio con una più scale e locali commerciali al piano terra con accesso autonomo

Partecipano alle spese di conservazione dell'androne di riferimento da rintracciarsi in ragione del contenuto degli atti o della specifica conformazione dell'edificio sulla base dei millesimi di proprietà, in quanto comproprietari di quel bene che gli serve da locale di transito per l'accesso ad altre proprietà esclusive ovvero comuni, salvo diversa disposizione del titolo.

Condominio con una o più scale e locali commerciali al piano terra con accesso autonomo

Partecipano alle spese di conservazione dell'androne di riferimento da rintracciarsi in ragione del contenuto degli atti o della specifica conformazione dell'edificio sulla base del criterio di cui al secondo comma dell'art. 1123 c.c., ove siano in grado di dimostrare che la misura dell'uso sia differente a tal punto da incidere anche sulle spese di conservazione, salvo diversa disposizione del titolo.

=> Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio, come distinguerle?

Scarica Tribunale di Nocera Inferiore, n. 973 del 20 agosto 2019

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