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Rimborso delle spese di gestione

Il condomino ha diritto alla ripetizione delle somme anticipate soltanto se ricorrono i requisiti dell'urgenza.
Avv. Gianfranco Di Rago - Foro di Milano 
24 Giu, 2021

Le somme anticipate da un condomino per pagare il corrispettivo del portiere e dei servizi di acqua ed elettricità nel primo periodo di costituzione del condominio vanno considerate come spese urgenti e devono quindi essere integralmente restituite.

Lo ha stabilito il Tribunale di Velletri con la recente sentenza n. 1174 del 9 giugno 2021. Si tratta di una decisione che merita però di essere meglio approfondita alla luce degli insegnamenti della Suprema Corte.

Rimborso delle spese urgenti in condominio. Il caso concreto.

Innanzitutto cerchiamo di capire che cosa era successo nella specie. Dai pochi elementi di fatto che si possono trarre dalla motivazione della sentenza è infatti possibile provare a ricostruire per sommi capi la vicenda portata all'attenzione del giudicante.

Si trattava di un condominio costituito da poco tempo, quindi l'originario costruttore aveva appena provveduto alla vendita delle prime unità immobiliari.

Vi erano già delle spese da sostenere per la gestione delle parti comuni, in particolare si trattava di versare il corrispettivo per l'erogazione dell'energia elettrica, dell'acqua e del servizio di pulizia, nonché di pagare lo stipendio e i contributi del portiere dello stabile.

Di queste obbligazioni si era fatta carico una fondazione proprietaria di una delle unità immobiliari cedute dal costruttore.

Si trattava, quindi, di anticipazioni effettuate da un condomino, e non dall'originario costruttore. Le spese in tal modo complessivamente sostenute ammontavano a quasi 25 mila euro.

Non è dato però sapere se all'epoca delle predette anticipazioni vi fosse o meno un amministratore, se l'assemblea fosse o meno in grado di funzionare e per quale motivo le spese non venissero sostenute dal condominio.

In ogni caso la fondazione, ritenendo evidentemente di avere diritto al rimborso delle spese sostenute in favore di quest'ultimo, non aveva provveduto al pagamento dei ratei condominiali deliberati nelle gestioni dal 2012 al 2015, pensando probabilmente di compensare dette somme con quelle precedentemente anticipate.

Per questo motivo la fondazione si era vista notificare dall'amministratore un decreto ingiuntivo per una somma poco superiore a quella in precedenza indicata. Nel presentare opposizione al provvedimento monitorio, la condomina aveva quindi eccepito la compensazione del proprio controcredito derivante, come detto, dalle spese di gestione, necessarie e urgenti, anticipate in favore del condominio.

Rimborso delle spese urgenti in condominio. Il disposto dell'art. 1134 c.c..

L'art. 1334 c.c., parzialmente modificato con la riforma del 2012, stabilisce che il condomino che abbia assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Quando le spese di manutenzione sono urgenti?

La norma è evidentemente finalizzata a evitare che ogni condomino si senta legittimato a gestire le parti comuni e a richiedere addirittura il rimborso delle spese in tal modo sostenute.

E questo perché in condominio il soggetto istituzionalmente deputato allo svolgimento di tale compito è l'amministratore, sulla base dei poteri conferitigli dalla legge, dal regolamento e dall'assemblea.

Ove gli organi del condominio non siano in grado di fronteggiare un'emergenza e occorra agire con urgenza per evitare danni alle parti comuni il singolo condomino è allora facoltizzato a intervenire.

La nuova disposizione di cui all'art. 1134 c.c. parla correttamente di assunzione della gestione delle parti comuni, perché il condomino che abbia scelto liberamente di intervenire ha poi l'obbligo di portare diligentemente a termine la gestione, almeno fino a quando sia stato possibile sottoporre la questione all'amministratore o all'assemblea per le relative determinazioni, e questo perché la sua condotta potrebbe nel frattempo aver distolto altri comproprietari dal provvedere.

Spetta in ogni caso al condomino provare i presupposti di urgenza che giustificano la ripetizione delle somme sostenute per la gestione delle parti comuni.

Spese urgenti, un caso da manuale.

Rimborso delle spese urgenti in condominio. La decisione del Tribunale di Velletri.

Nel caso specifico il Tribunale di Velletri, con una motivazione alquanto stringata, si è limitato ad affermare che nella specie l'urgenza della spesa si sarebbe estrinsecata "nella necessità di garantire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità".

Con ciò richiamando il precedente di legittimità di cui all'ordinanza n. 4330/2012 della Cassazione, secondo il quale, ai fini dell'applicabilità dell'art. 1134 c.c., deve essere considerata urgente la spesa la cui erogazione non possa essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia.

Occorre tuttavia precisare come il requisito dell'urgenza di cui all'art. 1134 c.c., come pure chiaramente indicato dall'ordinanza n. 4330/2012, presupponga la necessità di intervenire, nonostante l'assenza dell'autorizzazione dell'amministratore e dell'assemblea condominiale, per fronteggiare una situazione che non consenta neppure quella minima dilazione per consentire all'assemblea di deliberare l'intervento o all'amministratore di attivarsi per risolvere il problema.

Infatti in ambito condominiale non opera la disposizione dettata in tema di comunione in generale dall'art. 1110 c.c., secondo cui il rimborso delle spese per la conservazione è subordinato solamente alla trascuratezza degli altri comproprietari perché, mentre nella comunione i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.

Curiosamente ci si è accorti che la Suprema Corte aveva già avuto modo di "correggere" l'interpretazione dell'art. 1134 c.c. assunta qualche anno prima dal medesimo Tribunale di Velletri, quella volta chiamato ad agire nella veste di giudice di appello, il quale aveva ritenuto che anche le spese ordinarie, come tali destinate a destinate a ripetersi nel tempo, potevano essere qualificate come urgenti, laddove si trattasse di preservare l'immobile e prevenire rischi per i comproprietari e per i terzi.

La Cassazione, con sentenza n. 16341/2020, nell'annullare la decisione impugnata, aveva infatti evidenziato come, "ai fini dell'operatività dell'art 1134 c.c., vada considerata urgente soltanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere al riguardo".

Spetta quindi al singolo condomino che agisca per il rimborso dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.

Sentenza
Scarica Trib. Velletri 9 giugno 2021 n. 1174
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