Il pianerottolo viene spesso considerato una sorta di pertinenza della propria abitazione, per cui se ne fa un uso "proprio" con personalizzazioni più o meno gradevoli. Tuttavia, benché non espressamente contemplati nell'elencazione (di carattere esemplificativo) contenuta all'art. 1117 c.c., anche i pianerottoli rientrano tra i beni comuni, in quanto, salvo che l'atto costitutivo del condominio li sottragga al regime comune, riservandoli, in tutto o in parte, ad uno dei proprietari delle unità abitative che su di essi affaccino.
Quindi ciascun condomino può servirsi dei pianerottoli, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto.
Non si rispettano questi limiti però quando i condomini arrivano alla realizzazione di un manufatto in truciolato sul pianerottolo.
E' questo il principio affermato dalla recente decisione della Cassazione n. 32057 del 5 novembre 2021.
Divieto delle costruzioni in truciolato: la vicenda
La vicenda nasceva dal comportamento di una condomina che realizzava sul pianerottolo dell'ultimo piano un manufatto in truciolato. Il condominio citava in giudizio la "costruttrice" per accertare l'illegittimità del detto manufatto.
Il Tribunale prima e la Corte d'appello dopo davano torto ai condomini. In particolare i giudici di secondo grado hanno rilevato che la porzione era stata incorporata all'appartamento dell'ultimo piano fin dal momento della costruzione.
Ciò voleva dire che l'alienazione delle unità immobiliari facenti parte dell'edificio, da parte degli originari proprietari del medesimo, già non comprendeva la porzione sulla quale esisteva il manufatto.
Infatti, secondo la Corte d'appello, la porzione aveva assunto una destinazione diversa da quella tipica, che la sottraeva alla presunzione di cui all'art. 1117 c.c. e giustificava la conclusione che essa fu acquistata dalla sola convenuta, allorché questa si rese acquirente dell'adiacente appartamento compreso nello stabile.
Alcuni condomini ricorrevano in cassazione, notando che, in difetto di contraria indicazione del titolo, il pianerottolo, sul quale la condomina aveva realizzato il manufatto, si doveva considerare una parte comune dell'edificio.
La decisione
La Suprema Corte ha dato ragione ai condomini, cassando con rinvio la sentenza impugnata. Come hanno sottolineato i giudici supremi l'utilità particolare che un condomino possa trarre da un bene compreso nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c. non incide sulla destinazione tipica del bene stesso e sullo specifico nesso di accessorietà all'edificio condominiale; di conseguenza secondo la Cassazione i giudici di secondo grado, pure in mancanza di previsione contraria dei titolo, hanno erroneamente riconosciuto la proprietà esclusiva del pianerottolo ma non in base a una verifica delle caratteristiche strutturali e funzionali del pianerottolo stesso, ma in base al rilievo della esistenza su di esso di un manufatto collegato all'unità di proprietà esclusiva; per i giudici supremi però l'utilità particolare che deriva da un tale fatto non incide, di per sé, sulla destinazione tipica e normale del bene in favore dell'edificio condominiale.
Il pianerottolo è sempre un bene comune
Uso illecito del pianerottolo: esempi pratici
Si noti che, indipendentemente da un'espressa previsione regolamentare, i pianerottoli, quali componenti essenziali delle scale comuni, avendo funzionale destinazione al migliore godimento dell'immobile da parte di tutti i condomini, non possono essere trasformati, dal proprietario dell'appartamento che su di essi si affacci, in modo da impedire l'uso comune, mediante l'incorporazione nell'appartamento, comportando un'alterazione della destinazione della cosa comune ed un'utilizzazione esclusiva di essa, lesiva del concorrente diritto degli altri condomini nonché - in sede possessoria - lesiva del compossesso degli stessi.
Non rientra nella facoltà d'ogni condominio neppure l'installazione d'un cancello blindato, a protezione dell'ingresso nel proprio appartamento, quando il cancello si apra verso il pianerottolo della scala comune, riducendone notevolmente la fruibilità col proprio ingombro nel caso di apertura.
Del pari la chiusura di una porzione di pianerottolo comune con una parte accessibile ad un solo condomino muta il comune possesso della porzione in possesso esclusivo del condomino e comporta un'estensione del suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri condomini.
Si è negato il diritto di un condomino di chiudere una piccola porzione di un pianerottolo comune con una porta (App. Milano 22 luglio 1997).
È possibile poi l'azione di risarcimento del danno nei confronti di chi lascia la spazzatura sul pianerottolo di casa in quanto questi comportamenti violano il codice civile e la destinazione d'uso dello spazio comune.
Allo stesso modo costituisce utilizzo improprio della superficie condominiale da parte del titolare di un'attività commerciale, la collocazione, sul pianerottolo antistante l'accesso del relativo locale, di suppellettili determinanti l'ingombro al transito dei condomini.
Tale condotta, invero, comporta utilizzo illecito della superficie da parte del singolo condomino ex art. 1102 c.c., in danno degli altri comunisti per l'ingombro derivatone, seppur non assoluto, all'agevole e libero passaggio verso l'ingresso dello stabile.
In tali caso si ricorda che l'amministratore ha il potere di agire in giudizio, al fine di costringere il condomino inadempiente alla osservanza dei limiti fissati dalla legge, anche se il dedotto abuso della cosa comune si risolva in un nocumento limitato a uno o ad alcuni soltanto dei partecipanti (atteso che, in tale ipotesi, l'interesse, di cui l'amministratore domanda la tutela è comunque un interesse collettivo, in quanto riguarda la disciplina dello uso di un bene comune, il cui godimento limitato da parte di ciascun partecipante assicura il miglior godimento di tutti.
Posso mettere uno stendino sul pianerottolo?
