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Il pianerottolo è sempre un bene comune

A meno che esso risulti fin dall'origine al servizio di un bene di proprietà esclusiva o vi sia un titolo contrario
Avv. Gianfranco Di Rago Avv. Gianfranco Di Rago - Foro di Milano 

Il pianerottolo, al pari degli altri beni di cui all'art. 1117 c.c., è comune a tutti i condòmini, a meno che fin dalla costruzione dell'edificio fosse oggettivamente asservito a un bene in proprietà esclusiva o vi sia un titolo contrario (regolamento contrattuale, atti di acquisto, usucapione).

Questo, in estrema sintesi, il contenuto della recente ordinanza n. 21622 della seconda sezione civile della Corte di Cassazione dello scorso 28 luglio 2021.

Il caso concreto.

Nella specie il Tribunale aveva dichiarato la comproprietà tra le parti in causa del pianerottolo posto all'ultimo piano di un fabbricato. La sentenza era stata impugnata, ma la Corte di appello aveva rigettato il gravame, poiché dagli atti di causa risultava che già al momento della redazione del testamento del dante causa degli appellanti l'edificio fosse costituito in condominio tra il de cuius e altro soggetto, con la conseguente comunione ex art. 1117 c.c. dei beni ivi indicati, tra i quali rientrano anche le scale e i pianerottoli, funzionali al transito delle stesse.

Anche detta sentenza era stata impugnata e i ricorrenti avevano denunciato la violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c. in tema di presunzione legale di
comunione.

Posso mettere uno stendino sul pianerottolo?

Secondo i ricorrenti la Corte di Appello non aveva tenuto conto del carattere esemplificativo dell'elencazione dei beni contenuta nell'art. 1117 c.c., la cui presunzione può essere vinta se il bene, per le sue caratteristiche strutturali, serva in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, accertamento che i giudici non avevano condotto e che, al contrario, avrebbe permesso di verificare che il pianerottolo era asservito solo al proprietario dell'unità immobiliare sita al secondo piano.

L'art. 1117 c.c. e l'elencazione dei beni comuni.

Secondo la giurisprudenza di legittimità, con l'individuazione delle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c., il Legislatore non si è limitato a formulare una presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, tale da poter essere superata con qualsiasi prova contraria.

Al contrario, per stabilire che uno dei beni di cui al predetto elenco appartenga in proprietà esclusiva a uno soltanto dei condòmini, bisogna basarsi sulle risultanze di un titolo idoneo.

Le Sezioni Unite, con l'importante sentenza n. 7449/93, hanno infatti chiarito che l'art. 1117 c.c. stabilisce che i beni ivi indicati sono comuni, a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo, che può essere costituito o dal regolamento condominiale di natura contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall'usucapione.

Il fatto che detta norma non abbia previsto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara lettera, che a essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione che nel Codice Civile si parla esplicitamente di presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situazioni si è voluto richiamare questo mezzo probatorio.

D'altra parte, se con la disposizione in questione si fosse effettivamente prevista la presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova della proprietà esclusiva con l'uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo.

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Quindi, secondo la Suprema Corte, bisogna ritenere che nelle pronunce con le quali la Cassazione ha in precedenza richiamato il concetto di presunzione non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni possa essere fornita con ogni mezzo, ma si sono volute escludere dal novero quelle parti che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio.

In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che "la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario", benché si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, si è però enunciato anche il corretto principio secondo cui un bene non è comune se, per le sue caratteristiche strutturali, serva soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà.

Sempre secondo la Suprema Corte, l'equivoco che potrebbe derivare dall'espressione adottata in dette sentenze, consiste nel ritenere che la cosiddetta presunzione legale di comunione possa essere vinta sia dalla destinazione particolare del bene sia dal titolo, mentre è solo da quest'ultimo che una cosa comune può risultare di proprietà singola, in quanto la destinazione particolare esclude già all'origine che il bene rientri nella categoria delle cose comuni.

La comproprietà del pianerottolo.

La giurisprudenza di legittimità ha poi sempre affermato che le scale e i pianerottoli rientrano tra i beni comuni, come individuati dall'art. 1117 c.c., e che pertanto essi restano tali anche laddove siano stati realizzati da uno solo degli originari comproprietari.

La natura comune del bene deve essere confermata anche nel caso in cui, analogamente alla vicenda in esame, le rampe di scala, con il pianerottolo, integranti l'ultima parte della scala condominiale, siano poste fra l'ultimo piano dell'edificio e le relative soffitte sottotetto, appartenenti a un unico proprietario, e ciò sulla base della considerazione per cui le scale costituiscono una struttura essenziale del fabbricato e servono a tutti i condòmini come strumento indispensabile per l'esercizio del godimento della relativa copertura.

Ecco perché scale, pianerottoli e corridoi sono parti comuni.

Ecco perché è stato anche affermato che le scale conservano la qualità di parti comuni anche relativamente ai condòmini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche costoro ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio.

Nel caso di specie la Suprema Corte ha quindi rigettato il ricorso, ritenendo che la sentenza gravata avesse fatto corretta applicazione dei principi sopra ricordati. I giudici di merito avevano infatti accertato che alla data del testamento era già sorto un condominio, attesa l'esistenza di una pluralità di proprietari delle unità presenti nello stabile, e che quindi era già destinata a operare la previsione di cui all'art. 1117 c.c..

Era stato quindi rilevato che il pianerottolo oggetto di causa rientrava tra i beni comuni, come da elencazione normativa, e che di conseguenza non poteva attribuirsi alcuna rilevanza all'eventuale diversa volontà del testatore, che in ogni caso non avrebbe potuto disporre di beni che non gli appartenevano in maniera esclusiva, in quanto già divenuti comuni all'atto della nascita del condominio.

Né la regola proprietaria dettata dall'art. 1117 c.c., secondo i giudici di legittimità, poteva nella specie ritenersi superata per le oggettive caratteristiche strutturali del pianerottolo, in quanto queste ultime devono intendersi correlate alla destinazione del bene già dall'origine all'uso e al godimento di una parte sola dell'immobile.

Ecco perché i ricorrenti sbagliavano nell'invocare a proprio vantaggio una situazione del tutto contingente, quale il fatto della concentrazione della proprietà delle unità immobiliari al secondo piano e delle soffitte in capo a un unico soggetto, al fine di ravvisare quelle caratteristiche strutturali che consentivano la deroga alla previsione di cui all'art. 1117 c.c..

Le telecamere installate sui pianerottoli a uso comune sono da considerare lesive della privata dimora?

Sentenza
Scarica Cass. 28 luglio 2021 n. 21622

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