Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
120805 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Quanti tipi di condominio esistono?

Quando si può parlare di condominio? Con quali e quante forme si può presentare?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

La normativa

L'art. 1117 bis c.c. estende le norme del condominio a tutte le realtà dove vi è la somma della singola proprietà immobiliare con quella comune a altre persone. Questa disposizione, intitolata "Ambito di applicabilità" delle norme del condominio così recita: "Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c."

Condominio verticale e orizzontale

Con questa norma si ha il condominio tutte le volte in cui beni e servizi comuni in edificio sono affiancati da proprietà solitarie di unità abitative.

Sebbene si sia abituati a affermare che il condominio è quello stabile che si espande per piani, in altezza, è tale anche il condominio orizzontale, come possono essere le villette a schiera collegate tra loro da beni e servizi comuni, quali ad esempio il viale di accesso e i vari impianti che servono le strutture immobiliari.

Condominio minimo

E' condominio a tutti gli effetti anche il c.d. condominio minimo, costituito da due persone titolari di alloggi diversi. A questo piccolo stabile si applica tutta la normativa condominiale.

Per piccolo condominio si intende(va) quello costituito da almeno due ed al massimo quattro condomini quando, prima della riforma di cui alla L. 220.2012 l'amministratore era obbligatorio nel caso di più di quattro condomini.

Prima della Riforma di cui alla L. 220.2012 si discuteva se si dovesse applicare la normativa del condominio o quella della comunione per il condominio minimo. Pareva strano non dover applicare la disciplina della comunione alla realtà di due condomini. Con l'art. 1117bis c.c. non si hanno più dubbi che anche questo edificio è in tutto e per tutto condomino.

Il condominio parziale. La ripartizione delle spese e l'assemblea parziale

La Suprema Corte, a Sezioni Unite, con la decisione n. 2046/2006, aveva affermato che il c.d. condominio minimo è un vero e proprio condominio e non una comunione, osservando che il discrimine non è dato dal numero di condomini ma dal rapporto di accessorietà di alcuni beni o servizi a favore di due o più unità immobiliari: in questo caso non si ha la comunione ma il condominio a 360 gradi.

La Cassazione a Sezioni Unite citata non esclude pertanto l'applicazione dell'art. 1136 c.c. al condominio minimo. L'assemblea può decidere all'unanimità, con ciò trovando applicazione l'art. 1136 c.c.

Solo ove non si possa raggiungere la maggioranza si applica l'art. 1105 c.c. (in tema di comunione in ragione della compatibilità delle disposizioni della comunione stabilita dall'art. 1139 c.c., norma in tema di condominio). L'art. 1105 c.c. permette di adire il tribunale quando l'assemblea non riesce a raggiungere la maggioranza necessaria per deliberare un certo argomento (c.d. verbale negativo di assemblea).

Anche nel condominio con più soggetti, è applicabile questa strada: se l'assemblea non riesce a deliberare su un certo argomento, il singolo può adire il tribunale affinchè venga coattivamente assunta la decisione.

La prassi conosce questa via soprattutto per le fattispecie di assunzione obbligatoria del regolamento del condominio (quando il palazzo ha più di dieci condomini) o dell'amministratore (quando l'edificio ha più di otto condomini).

La decisione della Suprema Corte n. 2056/2006 ha anche osservato che nel caso di condominio minimo, come per tutte le fattispecie condominiali, non può trovare applicazione l'art. 1110 c.c., norma in tema di rimborso spese della comunione.

Analizzare i riflessi pratici che l'affermazione dell'esistenza del condominio parziale porta con sé.

Nel condominio il diritto al rimborso delle opere assunte dal singolo condomino nell'interesse dell'intero edificio è riconosciuto soltanto per le spese urgenti (art. 1134 c.c.): ovverosia, soltanto per le spese impellenti, che devono essere eseguite senza ritardo e la cui esecuzione non può essere differita senza danno o pericolo di danno.

Nel caso invece della comunione, il medesimo diritto matura in ragione della trascuranza dell'altro comunista.

Condominio parziale

E' condominio a tutti gli effetti il c.d. condominio parziale. La costituzione ex lege del cosiddetto "condominio parziale" si configura allorché un bene serve, per sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, in modo esclusivo al godimento di una sola parte dell'edificio in condominio.

Si ha il condominio parziale quando la proprietà su alcune cose, impianti o servizi dell'edificio spetta soltanto ad alcuni condomini. Essendo il bene oggetto di un autonomo diritto di proprietà di solo alcuni condomini, viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti gli abitanti del palazzo.

La destinazione particolare del bene vince la presunzione legale di contitolarità di tutti i condomini (Cass. civ., 28/04/2004, n. 8136).

Il caso è ad esempio l'edificio costituito da più ingressi e quindi da più scale autonome tra loro. Il palazzo parziale ha anche solo due scale, la scala A, la scala B, che sono gli accessi interni per gli alloggi lì rispettivamente collocati.

Gli abitanti della scala sono condomini di tutto l'edificio e nello stesso tempo condomini della scala in cui abitano dove si ha la comproprietà di alcuni servizi separatamente dalle restanti parti del palazzo.

Tabelle millesimali del condominio parziale: giusta l'approvazione a maggioranza

Così è per le scale e per l'ascensore del singolo accesso ma potrebbe essere anche per altri servizi, come ad esempio l'acqua o il riscaldamento se si tratta di impianti autonomi per ogni scala. Le spese di manutenzione e sostituzione delle scale, come anche dell'ascensore, sono in capo ai soli abitanti della scala di riferimento.

Il riconoscimento normativo del condominio parziale è dato dall'art. 1123, ultimo comma, c.c. che -seppur in tema di ripartizione delle spese- si esprime in termini di "più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato…" e dagli artt. 61 e 62 disp. Att. C.c.: (l'art. 61, comma 1, disp. att. cod. civ. dispone "Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per paino o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione"; l'art. 62 disp. Att. C.c. sancisce "si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice").

Impugnazione della delibera del condominio parziale

I condòmini possono essere titolari di tutti beni comuni del condominio e simultaneamente dei beni facenti parte del condominio parziale; altri possono essere titolari solo dei primi, in quanto i beni del condominio parziale non servono alla loro unità abitativa.

Da ciò discende che non sono legittimati a partecipare all'assemblea del condominio parziale condòmini che non risultano anche partecipanti al condominio parziale quando la riunione abbia come temi all'ordine del giorno argomenti concernenti beni e servizi comuni del condominio parziale e non dell'edificio nel suo complesso.

Se ad esempio si deve deliberare della sostituzione dell'ascensore della scala A, devono essere convocati alla riunione i condomini della scala A ma non gli altri, in quanto soggetti estranei al servizio.

L'assemblea è limitata ai soli condomini della parte di edificio alla quale è destinato il servizio in separato godimento (ascensore scala A; abitanti scala A).

I condòmini estranei ai beni del condominio parziale non sono legittimati a impugnare le deliberazioni relative a quest'ultimo (ascensore scala A; estranei i condomini scala B).

Le spese dei beni e servizi del condominio parziale sono ripartite tra i condomini che ne usufruiscono (ascensore scala A; spoese ascensore solo tra i condomini scala A).

Il terzo comma dell'art. 1123, terzo comma, c.c. così recita: "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità" (Cass. civ. Sez. II, 18/04/2005, n. 8066).

L'amministratore dell'intero edificio ha la legittimazione passiva anche in relazione al condominio parziale. Se l'amministratore dell'intero condominio è convenuto in giudizio per una controversia riguardante il condominio parziale, gli effetti della sentenza pronunciata nei suoi confronti rimangono ristretti, ai soli condomini interessati (Cass. civ., 21/01/2000, n. 651).

Gli effetti della sentenza pronunciata nei confronti dell'amministratore di tutto il condominio riguardano i soli soggetti facenti parte del condominio parziale se la sentenza ha a oggetto un bene o servizio del solo edificio parziale.

Supercondominio, le nomine vanno formalizzate

Supercondominio

Il supercondominio, definito anche condominio complesso, è una struttura costituita da più edifici, anch'essi condomìni. Si tratta della fattispecie opposta al condominio parziale.

Più palazzi, che assumono la qualifica di singolo condominio, hanno beni e servizi comuni, in comproprietà degli abitanti dei vari edifici che costituiscono il complesso condominiale.

Il supercondominio ha alcuni - o tutti gli - impianti o servizi in comune tra i diversi edifici.

Si può trattare, ad esempio, del viale d'ingresso, dell'impianto centrale per il riscaldamento, dei locali per la portineria, dell'alloggio del portiere, servizi che servono edifici che altrimenti sarebbero tra loro autonomi. L'art. 1117 bis c.c., come sopra accennato, estende la normativa del condominio anche a questo particolare caso.

Le disposizioni del condominio (artt. 1117 -1139 c.c. e disposizione attuazione c.c.) si applicano integralmente a questo edificio complesso. Solo il regolamento di condominio può sottrarre alle disposizioni del condominio un certo bene o servizio comune (Cass. civ., 21 febbraio 2013, n. 4340), prevedendo che si tratta di comunione e dando una disciplina diversa da quella prevista dalle norme del condominio.

Come per tutte le tipologie, l'esistenza del condominio complesso è ex lege, cioè non appena si crea la relazione di accessorietà e di necessità tra i beni comuni e gli edifici: questi ultimi si configurano rispetto ai primi come beni principali.

Come per il condominio parziale, il suo riconoscimento giuridico può desumersi dall'art. 61 disp. att. cod. civ. ("Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piano o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato") e dall'art. 62 disp. Att. C.c.

Il supercondominio esiste non solo nella realtà fattuale, ma anche in quella giuridica, con un regolamento, un'assemblea ed un amministratore, la cui disciplina è la stessa del condominio ordinario. Per esso si applica in toto la disciplina del condominio.

In esso occorre distinguere la qualificazione dei singoli soggetti: i condomini sono tali sia per il singolo edificio, sia per il palazzo nel complesso.

L'amministratore del singolo condominio è legittimato a chiedere giudizialmente ai condòmini morosi la corresponsione delle quote condominiali del solo stabile da lui amministrato e non del condominio complesso, essendovi l'amministratore del supercondominio.

Per i beni a servizio del supercondominio è solo l'amministratore del supercondominio ad essere legittimato a domandare giudizialmente il pagamento delle relative spese e a compiere tutte le attività inerenti al mandato del supercondominio. Si pensi ad esempio al caso in cui il servizio di acqua sia unico a più edifici.

Le altre spese, quali ad esempio il riscaldamento, sono distribuite tra gli abitanti dei soli edifici in cui questi abitano; non così per l'utilizzo dell'acqua, dove l'impianto è comune tra gli edifici, e dove quindi gli abitanti di tutti gli edifici partecipano di un unico servizio, con la distribuzione dell'onere economico tra tutti.

Per ogni palazzo che forma il supercondominio, se vi sono più di otto condomini, deve essere nominato un amministratore condominiale; l'insieme degli edifici deve nominare un proprio mandatario, amministratore del supercondominio (Cass. civ., 31/01/2008, n. 2305).

=> La costituzione dell'assemblea in un supercondominio

Gli amministratori dei singoli edifici possono e devono esercitare i propri poteri di gestione soltanto con riferimento all'edificio per cui sono preposti. Nel supercondominio solo l'amministrazione dei beni oggetto di proprietà comune fra i condominii che lo compongono deve essere comune e segue le regole del condominio, mentre l'amministrazione dei beni di proprietà esclusiva e dei servizi necessari ad ogni singolo edificio che compone il supercondominio rimane completamente autonoma. (App. Napoli, 10/03/2005).

La disciplina dell'assemblea del supercondominio segue in toto quanto prescritto dal codice civile, sia per quanto concerne l'assemblea ordinaria, sia per quanto riguarda quella straordinaria.

Vanno convocate tante assemblee condominiali quanti sono i palazzi condominiali e un'assemblea specifica per il supercondominio per l'amministrazione dei beni e servizi comuni a tutti gli edifici.

Non è possibile sopprimere le assemblee dei singoli condomìni a favore dell'assemblea del supercondominio, avendo come base di riferimento beni comuni diversi (Trib. Monza, 09/09/2005).

Le decisioni prese dall'assemblea del supercondominio vincolano direttamente i singoli condomìni in quanto contitolari dei beni comuni del supercondominio (Cass., 6 dicembre 2001, n. 15476). Ad ogni proprietario di unità immobiliari del complesso devono essere attribuiti i millesimi di proprietà che si riferiscono all'edificio in cui abita e i millesimi di proprietà supercondominiale. Il calcolo di questi millesimi è il medesimo di quello relativo al singolo edificio.

Supercondominio particolare: più di 60 condomini

Normativa particolare è il supercondominio costituito da più di sessanta condomini. L'art. 67 disp. Att. C.c. dispone che "Nei casi di cui all'art. 1117 bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'art. 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.

In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.

La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini."

Riconoscimento del debito e poteri del delegato in assemblea

Poiché la norma non è di facile lettura e interpretazione, si attende la prima giurisprudenza che si esprimerà in merito. Basti qui solo osservare, per un primo commento, che i partecipanti dei i singoli edifici nominano il rispettivo rappresentante che svolge la funzione di portavoce nell'assemblea del condominio complesso per i relativi temi di competenza.

La deliberazione è assunta a maggioranza dei presenti alla riunione del "condominio base" rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio.

Questa decisione è finalizzata alla nomina del rappresentante dei singoli edifici all'assemblea del supercondominio, riunione volta a disciplinare la gestione delle parti comuni a più condominii e alla nomina dell'amministratore del complesso. Sarebbe stato più semplice e lineare disporre che l'amministratore del supercondominio fosse di nomina.

Multiproprietà

Trova riconoscimento codicistico nell'art. 1117 c.c. in ambito di condominio anche la c.d. multiproprietà, o proprietà turnaria (vedasi il Decreto legislativo n. 79/11 e ss.mm.), data dalla concorrenza della titolarità del bene suddivisa in periodi di tempo ben definiti tra i comproprietari.

Essi sono considerati, al pari degli altri, quali condomini dei beni e servizi comuni dell'edificio. Il classico caso è dato da un appartamento in villeggiatura, goduto da più persone in differenti periodi dell'anno: se è all'interno di un condominio, si applica tutta la disciplina del codice civile qui in esame.

In assemblea non hanno diritto di presenziare tutti i multiproprietari ma un rappresentante da loro nominato, al pari di quanto è disposto dall'art. 67 disp. Att. c.c. in tema di comproprietà di un'unità immobiliare in condominio.

Stesso amministratore del supercondominio e del condominio: a chi spetta la legittimazione passiva?

Cerca: unità immobiliari condominio

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento