Molto spesso in ambito condominiale si verificano situazioni nelle quali non solo l'amministratore, ma anche i partecipanti, assumono ingiustificati comportamenti volti ad ostacolare, senza fondato interesse, l'uso del bene comune da parte di uno o più condomini. La condizione fondamentale per esercitare il diritto di trarre dalle parti comuni un uso personale è il rigoroso rispetto dei limiti imposti dalla legge.
La sostituzione della serratura del cancelletto da parte dell'amministratore. Fatto e decisione
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 5313 pubblicata il 3 aprile 2023, ha condannato un Condominio a ripristinare il preesistente stato dei luoghi, costituito da un cancelletto di accesso pedonale dalla via pubblica, tramite la riconsegna all'attore/condomino della relativa chiave ed a porre fine agli atti che impedivano all'avente diritto di utilizzare detto ingresso.
Parte attrice, ipovedente con alto riconoscimento di invalidità, esponeva di essere stata sempre in possesso della chiave di cui al cancelletto de quo, attraverso il quale, percorrendo un vialetto comune, poteva accedere al box di sua proprietà tramite un percorso notevolmente più breve rispetto a quello normale.
Una volta sostituita la serratura del cancello, infatti, l'amministratore non aveva riconsegnato la chiave al condomino, motivando il rifiuto con la contrarietà al suo utilizzo da parte di alcuni condomini.
Il Condominio si costituiva negando ogni addebito e, esperito con esito negativo il procedimento di mediazione obbligatoria delegata, il Giudice disponeva CTU che, descritto lo stato dei luoghi, doveva verificare se il vialetto delimitato dal cancelletto in questione rientrasse tra le proprietà condominiali e se fosse possibile, da parte dell'attore, un uso più intenso del bene comune senza pregiudicare il pari diritto dei condomini.
La domanda attrice veniva accolta sulla base del dettato dell'art. 1102 c.c., che consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri condomini di farne parimenti uso. Inoltre dalla documentazione depositata in atti e dagli esiti della CTU era risultato che l'ulteriore ingresso al box era posto a servizio dell'intero complesso, talché l'interesse del condomino all'utilizzo del cancelletto, oggetto di contestazione, sorgeva automaticamente in virtù della posizione di proprietario di parte attrice.
Da qui l'accoglimento della domanda in considerazione del fatto che il condomino faceva un "uso più comodo" del vialetto con relativo cancello, che si configurava nella riduzione del percorso tra l'autorimessa e l'abitazione dello stesso.
Diritti dei condomini e uso delle aree comuni: la tutela dell'accesso
Una volta accertato che vialetto e cancello rientrano tra i beni comuni, non vi è dubbio che la fattispecie considerata rientri a pieno titolo nell'ambito applicativo dell'art. 1102 c.c., rispetto al quale la giurisprudenza ha affermato che la nozione di pari uso "sebbene non debba intendersi nel senso di uso identico e contemporaneo, implica pur sempre che la destinazione della cosa resti compatibile con i diritti degli altri partecipanti" (Cass., sez. 6-2, 6 maggio 2021, n. 11870; Cass., sez. 2, 28 agosto 2020, n. 18038).
Ed è altrettanto pacifico che "per stabilire se l'utilizzo più intenso del singolo sia consentito ai sensi dell'art. 1102 c.c., deve aversi riguardo non all'uso concreto fatto dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; l'uso deve in ogni caso ritenersi permesso se l'utilità aggiuntiva ricavata dal singolo comproprietario non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene, sempre che tale uso non dia luogo ad una servitù a carico del suddetto bene comune" (Cass., sez. 2, 16 aprile 2018, n. 9278).
Nel caso di specie il vialetto è risultato essere di natura condominiale e nessun abuso o uso più intenso il condomino aveva effettuato nei confronti degli altri condomini, mentre era stato il condominio a comprimere illegittimamente il diritto dell'attore a continuare a possedere la chiave del cancelletto che era stata da lui detenuta per anni.
Ad abundantiam merita, poi, un'attenzione particolare un dato di fatto che è passato in secondo piano rispetto alla situazione giuridica accertata e, in quanto tale, sufficiente per accogliere la domanda.
Ci si riferisce alle condizioni fisiche dell'attore che - come risulta in motivazione - è un soggetto ipovedente con un riconoscimento di invalidità superiore all'85%. Tale profilo, sul quale non si è reso necessario dichiararsi, è stato considerato evidentemente assorbito dalla legittimità della pretesa fatta valere in giudizio.
Ciò nonostante, appare utile ricordare che nel Condominio vige il principio della solidarietà condominiale che è stato enucleato con particolare riferimento al superamento delle barriere architettoniche in condominio tramite l'installazione di un ascensore.
In forza di tale principio, infatti, "la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto, peraltro, di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati" (Cass., sez. 2, 25 ottobre 2012, n. 18334).
Ora, se è vero che la fattispecie sottesa al provvedimento della Corte di cassazione riguardava il superamento delle barriere architettoniche è, tuttavia, plausibile ritenere rilevanti, per il caso di specifico interesse, le condizioni fisiche in cui il condomino versa ove il Tribunale avesse dovuto valutare quale interesse fosse meritevole di tutela: consentire al soggetto affetto da importante invalidità di accedere al box con il minor disagio possibile, oppure salvaguardare gli interessi degli altri condomini che nessun aggravio avrebbero subito da un uso più intenso del bene comune da parte dello stesso? Non abbiamo dubbi a propendere per la prima soluzione.
Appare, invece, abbastanza evidente come l'impedimento frapposto dall'amministratore (con la mancata consegna della nuova chiave all'attore) e dai condomini si sia configurato come un atto meramente emulativo.