#1 Inviato 20 Ottobre, 2017 Salve, sono proprietario di un immobile sito in un fabbricato suddiviso in 4 scale. Alcuni mesi fa due condomini hanno proposto di far eseguire lavori nell’androne della nostra scala con l’applicazione di pannelli di marmo in luogo di una tinteggiatura delle pareti, affermando che un abbellimento con materiale di pregio comporterebbe un maggior decoro per il fabbricato ed un conseguenziale incremento del valore degli immobili in caso di vendita. Durante una successiva riunione informale dei condomini della scala (20 unità immobiliari), uno dei condomini proponenti i suddetti lavori ha presentato un solo preventivo di spesa fornitogli da una ditta da lui conosciuta, affermando che lo stesso era conveniente rispetto ai prezzi correnti di mercato. Mentre la maggioranza dei presenti non ha espresso riserve circa la necessità ed il costo dell’opera, io ed altri 3 condomini abbiamo rappresentato le nostre: in primo luogo, poiché l’intero condominio ha bisogno di interventi urgenti e più seri (lastrico solare, ascensori, cassette della posta ed area di parcheggio) per i quali sono previste spese di notevole entità, i lavori per la singola scala potrebbero essere rimandati a tempi migliori ovvero si potrebbe tinteggiare nuovamente le pareti come già fatto in passato quando ci siamo autotassati con un importo pro capite più agevole che ha consentito alle famiglie che hanno redditi bassi, come la mia, di poter partecipare alla spesa. In secondo luogo, il presunto incremento del valore degli immobili avrebbe senso laddove anche i condomini delle altre scale aderissero ad un rifacimento comune degli androni, magari con gli stessi materiali e colori, così da fornire un “colpo d’occhio” omogeneo dell’intero fabbricato sia agli ospiti che ad eventuali acquirenti. In ultimo luogo, la presentazione di un solo preventivo non consente una valutazione obiettiva dei costi che ad avviso di alcuni artigiani consultati da noi dissenzienti, possono essere più contenuti rispetto a quello indicato nell’unico preventivo. Sta di fatto che i condomini proponenti, viste le nostre riserve, hanno fatto pressione affinché l’Amministratore indicesse una riunione dei soli condomini della nostra scala, per cui qualche giorno fa ho ricevuto l’invito a partecipare a tale assemblea ove verrà discussa l’approvazione di detti lavori e la conseguente emissione di una bolletta straordinaria. Vorrei quindi sapere come dovremo comportarci noi condomini dissenzienti: dobbiamo subire l’imposizione di lavori voluttuari e non urgenti, con costi gravosi che andrebbero a sommarsi a quelli normalmente sopportati per le altre spese condominiali, oppure possiamo opporci in qualche modo? Grazie in anticipo per le vostre risposte.
#2 Inviato 20 Ottobre, 2017 Mia opinione. Siamo in presenza di una spesa che ha le caratteristiche della voluttuarietà cioè una spesa di cui si potrebbe fare a meno stante la situazione che hai descritto. Se la proposta dovesse passare in assemblea, non vi rimane che impugnarla e promuovere una mediazione. L'impugnativa la dovrete fare tramite legale. Potete presentarvi in assemblea e votare contro oppure aspettare che vi venga consegnato il verbale e procedere con l'impugnativa.
#3 Inviato 20 Ottobre, 2017 Grazie Giovanni per la celere risposta. Effettivamente preferirei non partecipare all'assemblea visto un prevedibile alzarsi dei toni e soprattutto una approvazione a maggioranza di tali lavori. Tra l'altro trattasi di un fabbricato di edilizia popolare che, come detto, necessita - tra gli altri - di importanti lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare, visto che le abitazioni poste agli ultimi piani soffrono di infiltrazioni di acqua e diversi condomini hanno intentato e vinto cause di risarcimento danni. Approfitto per fare un'altra domanda: la mancanza di altri preventivi di spesa potrebbe essere un motivo di impugnativa?
#4 Inviato 20 Ottobre, 2017 Personalmente non mi soffermerei sul fatto che sia stato prodotto un solo preventivo bensì sull'aspetto riguardante la gravosità e la voluttuarietà della spesa stante il fatto che si tratti, come hai precisato, di edilizia popolare e di non necessità o urgenza di un simile intervento. Riguardo la presenza/assenza in condominio è una tua libera scelta che in ambedue i casi si dovrà affrontare come detto sopra. 1121. Innovazioni gravose o voluttuarie Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.
#5 Inviato 20 Ottobre, 2017 Grazie ancora per la precisazione. Stando all'articolo, sembra che pur non partecipando alla spesa, non sarebbe preclusa la possibiltà di partecipare alle spese di manutenzione dell'opera. A proposito di ciò, uno dei motivi di discussione durante le riunioni informali è stata la presenza di danni alle strutture dell'androne, in parte dovute al passare del tempo ma anche e soprattutto all'inciviltà di qualcuno. Infatti trascorso poco tempo dall'ultima tinteggiatura, sono apparse le prime pedate sui muri, scritte e sbrecciature varie e, come se non bastasse, tracce evidenti di urina di cane negli angoli. Non vi è chi non veda, quindi, che la manutenzione dei marmi, in caso di danni, sia decisamente più onerosa.
#6 Inviato 20 Ottobre, 2017 Prima si deve stabilire di che tipo di intervento si tratta, cioè se siamo di fronte ad una semplice miglioria di una parte comune o ad una innovazione gravosa e voluttuaria. Nel primo caso, l'approvazione dei lavori, seppur da una parte considerati voluttuari, obbliga anche i dissenzienti alla partecipazione alle spese, d'altronde l'art.1137 al primo comma dispone che le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condòmini (per cui anche per i contrari, astenuti ed assenti). Salvo il diritto di impugnazione se si ritiene che ve ne siano i presupposti. Nel secondo caso, si deve tener conto che la delibera di approvazione va presa con una maggioranza diversa dal primo caso, e precisamente con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. Inoltre, come dispone l'art. 1121 del codice civile, Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Da parte mia il tuo caso è una semplice manutenzione migliorativa, ma se si considerasse innovazione, i contrari potranno impugnare la delibera e sarà il giudice a stabilire se, in relazione al caso concreto, l’opera deliberata debba essere considerata innovazione gravosa o voluttuaria e/o voluttuaria. Riguardo ai preventivi, ciascun condòmino può produrne e se il tuo pensiero è che si voglia agevolare una determinata impresa facendole fare un intervento non necessario, la presenza di più preventivi, augurandoti che siano più bassi, potrebbe far cadere la maschera a chi agisce in mala fede.
#7 Inviato 20 Ottobre, 2017 Grazie anche te, Mauro. In effetti io e gli altri condomini contrari ai lavori temiamo che si voglia favorire una impresa in particolare, ma il timore principale resta sempre quello di dover aggiungere spese su spese. E' paradossale, viviamo in appartamenti classificati A/3 e paghiamo spese condominiali molto vicine a quelle di immobili di pregio. Trovo anche strano il comportamento dell'amministratore il quale dovrebbe essere "super partes" ma in realtà pare aver dato la sua benedizione, offrendosi addirittura di bloccare il preventivo per evitare ulteriori aumenti dei materiali. Ciò, ad onor del vero, al fine di far effettuare per primi i lavori per asfaltare l'area di parcheggio antistante l'androne.
