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giancarlo9080

Ripartizione spese pulizia scala - quelli del piano terra zero euro non pagano nulla tutti gli altri dividono senza tener conto se tener conto del piano

parliamo di 40 unità unità immobiliari.

10 delle quali sono a piano terra e accedono nella loro abitazione dal cortile comune dove insiste un ingresso per le altre 20 unità che si eleva su più piani.

i condomini per nessun motivo si recano nell'androne ma solo per i loro contatori.

Nell'androne infatti vi sono i contatori di luce di tutti i condomini.

La ripartizione delle spese è fatta cosi:

quelli del piano terra zero euro non pagano nulla!

Tutti gli altri dividono senza tener conto se tener conto del piano.

A me non sembra equo.

Le domande sono:

Quelli del piano terra dovrebbero pagare per l'androne

Quelli del primo piano androne +prima rampa scala.

Quelli del secondo piano androne + prima e seconda rampa e cosi via

 

Ditemi se ho ragione e che estremi di legge dire all'amministratore perchè cosi viene un salasso per quelli del primo piano soprattutto compreso me!

Può venirti in aiuto l'art. 1124:

 

Art. 1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

 

Leggendo la norma si desume facilmente che pagare "zero" è illecito, a meno che un regolamento condominiale, redatto dal costruttore originario, non abbia una norma che lo stabilisce con precisione.

 

Proprio per questo motivo esiste generalmente la tabella scale. Il fatto poi che qualcuno si possa lamentare del fatto che le scale non le usa (tipicamente quelli al piano terra) non è lecito, poichè si fa riferimento all'uso potenziale che ne possono fare (per esempio per raggiungere il terrazzo o il tetto che sono parti comuni).

  • Disapprovo 1

Deve essere scritto sul regolamento condominiale e la tabelle millesimale se l'androne (in genere il piano terra) sia considerato come "piano" per la spesa di ripartizione oppure no.

Può venirti in aiuto l'art. 1124:

 

Art. 1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

 

Leggendo la norma si desume facilmente che pagare "zero" è illecito, a meno che un regolamento condominiale, redatto dal costruttore originario, non abbia una norma che lo stabilisce con precisione.

 

Proprio per questo motivo esiste generalmente la tabella scale. Il fatto poi che qualcuno si possa lamentare del fatto che le scale non le usa (tipicamente quelli al piano terra) non è lecito, poichè si fa riferimento all'uso potenziale che ne possono fare (per esempio per raggiungere il terrazzo o il tetto che sono parti comuni).[/quote

 

Nel forum ci sono molte discussioni al proposito. Io stesso ho impugnato l'ennesima delibera assembleare che ripartiva le spese pulizie scale secondo il 1124 del CC. La suddivisione spese indicata da questo articolo si applica per la manutenzione e le spese straordinarie, per le spese ordinarie (pulizia scale appunto) si applica il 1123 secondo comma, esclusivamente per altezza piano. Tutto ciò premesso che nel condominio non esistano tabelle mm specifiche.

  • Confuso 1

Quindi, in assenza di apposite tabelle, tu affermi che chi è condòmino del piano zero non debba pagare nulla per le pulizie?

Quindi, in assenza di apposite tabelle, tu affermi che chi è condòmino del piano zero non debba pagare nulla per le pulizie?
Il 2° comma dell'art. 1123 prevede le spese in proporzione all'USO.

L'androne serve a tutti perchè ci sono i contatori per cui la spesa della pulizia androne andrà ripartita tra tutti per millesimi di proprietà.

 

La spesa per la pulizia delle SCALE è una spesa di USO per cui se ci sono solo 2 piani (1+2=3):

 

- il primo piano pagherà 1/3 della spesa da ripartire per millesimi di proprietà tra le unità presenti al primo piano

 

- il secondo piano pagherà 2/3 della spesa da ripartire per millesimi di proprietà tra le unità presenti al secondo piano

 

In fattura sarà necessario far specificare dall'impresa quanto del costo è dovuto per la pulizia delle scale e quanto per la pulizia dell'androne, al fine di fare una corretta ripartizione.

Quindi, in assenza di apposite tabelle, tu affermi che chi è condòmino del piano zero non debba pagare nulla per le pulizie?

Ti riferisci al mio intervento?

Io non affermo quanto da te scritto. Io ribadisco quanto più volte ribadito in questo forum, nonché confermato da sentenze della Cassazione: per la suddivisione pulizia SCALE si applica il criterio dell'art. 1123 CC. Se quelli del piano zero non usano le scale non ne pagano la pulizia. Se però esiste un androne, un ingresso in cui passano quelli del piano zero, questi sono tenuti a contribuire alle spese di pulizia.

Ti suggerisco di fare una ricerca sul forum e leggere le discussioni sull'argomento con riferimenti normativi.

Il mio amministratore non ne voleva sapere di applicare il 1123 per pulizia e illuminazione scale. Lui applicava il 1124 per la pulizia (invece va applicato per la manutenzione es tinteggiatura) e parti uguali per la luce. In mediazione, a seguito mia impugnatura approvazione bilancio con criteri non conformi alla legge, lui e il condomini che lo sostengono qualsiasi sciocchezza spari, sono capitolati.

allora quelli del piano terra entrano dal cortile comune e nell' androne devo andarci di proposito solo per i contatori. Non ci sono terrazze comuni da dividere quindi se non vanno nei contatori non devono entrarci mai.

Fatta questa premessa adesso mi avete confuso insomma in base ai due articoli di legge da voi citati date due versioni dei fatti diverse secondo uno devono pagare anche loro secondo l'altro non devono pagare! Quindi?

 

Nb. un altro quesito a completezza di info per me. L' accesso agli apertamenti dei piani avviene da un balcone comune dove ci sono le porte di ingresso delle abitazioni del primo piano e cosi via per gli altri piani.

Secondo voi a provvedere alla pulizia di questo balcone di ringhiera devono provvedere chi?

Attualmente quelli del piano terra non pagano

Quelli del primo piano pagano divisi per loro in parti secondo i millesimi.

Quelli del secondo piano pagano pagano divisi per loro in parti secondo i millesimi. ecc.

ricapitolando piano terra non paga nulla pulizia scale

primo piano paga pulizia scale totale (tutti i piani)+ balcone di ringhiera da cui ha ingresso la propria abitazione.

secondo piano paga pulizia scale totale + il proprio balcone di ringhiera da cui ha ingresso la loro abitazione ecc.. cosi via per gli altri piani.

Secondo me è errato:

chi è al primo piano non dovrebbe pagare le scale del secondo, terzo piano ecc..

La luce quella è divisa per tutti almeno quella!!!

Che ne dite?

le spese pulizie vanno ripartite in base al 1123 2° comma

 

ora una sola sentenza di cassazioni ha detto che dobbiamo interpretarlo da ripartirlo solo in base all'altezza per quanto riguarda le scale, ma androne e cortile non sono scale, scale sono i gradini e i pianerottoli

pertanto come ti è stato detto da Leonardo, vi fate dire quanto incide nel complesso delle spese, l'androne e il cortile, se le pulizie costano 100 androne + cortile + cassette delle poste presso il cancellino + marciapiede ... postrebbe costare 40 quindi 40 lo ripartite in base al 1123 1° comma fra tutti, e 60 in base all'altezza

io credo però che il codice sia rimasto sullo generico, indicando 1123 2 e 3° comma, perchè bisogna valutare le particolarità dei casi

In questo caso giancarlo ci dice

Secondo voi a provvedere alla pulizia di questo balcone di ringhiera devono provvedere chi? >> mi pare di capire che si tratta di un fabbricato a ringhiera, famosi sono quelli storici di milano

io non amministro a milano e non ho mai approfondito questo genere i palazzo ma

direi che un palazzo dove i "pianerottoli" sono immensi, rispetto alle normali scale, quindi l'altezza incide ben poco nella spesa, rispetto alla grandezza dei pianerottili

e la scala è di due piani

trovo sinceramente più corretto un riparto in base al 1123 3° comma

 

se c'è un collega di Milano, sarebbe interessante sapere se esiste e sicuramente esiste, giurisprudenza su questo

la pulizia cortile attualmente è già divisa tra tutti.

Quindi potrei fare scorporare il costo della pulizia scale con la componene dell'androne e chiedere che venga pagato dagli altri secondo art 1123. Per non litigare con tutti mi consigli di dirglielo in privato?

Io la vedo così:

1123 c1 - coinvolge tutti i condomini in proporzione ai propri millesimi per le spese su cose comuni che riguardano tutti quali per esempio le facciate, il tetto, cortile etc

 

1123 c2 - si riferisce a cose utilizzate in maniera diversa dai condomini ed in base al proprio consumo come acqua calda e fredda, riscaldamento

 

1123 c3 - si riferisce a sottoporzioni di condominio (detto anche condominio parziale). Questo comma interviene quando ci sono per esempio più scale e quindi pur essendo tutti i condomini nello stesso condominio alcune spese vengono attribuite solo ad alcuni. Altro esempio quando un lastrico solare coprono solo alcuni condomini (un condominio formato da due edifici distinti per esempio)

 

Quindi il 1123 ci dice la filosofia delle ripartizioni. gli articoli seguenti 1124, 1125 e 1126 entrano invece nello specifico delle ripartizioni ripettivamente delle scale e ascensori; soffitti, volte e solai; lastrici solari ad uso esclusivo.

 

1124 - è l'articolo che deve essere utilizzato per la ripartizione della manutenzione delle scale e quindi anche delle pulizie e degli ascensori, se ci sono.

Detto questo però sono daccordo con il fatto che, nel caso d'esempio degli appartamenti al piano terra, questi non paghino le spese della pulizia delle scale. Questi appartamenti infatti, non avendo la porta d'accesso all'androne condominiale, possono essere assimilati a dei negozi. I negozi presenti in un condominio non pagano per le pulizie delle scale in quanto non le usano pur essendo nelle parti comuni secondo l'art 1117.

 

Comunque per la ripartizione spese pulizie scale ritengo sia da applicare il 1124.

Io la vedo così:

1123 c1 - coinvolge tutti i condomini in proporzione ai propri millesimi per le spese su cose comuni che riguardano tutti quali per esempio le facciate, il tetto, cortile etc

 

1123 c2 - si riferisce a cose utilizzate in maniera diversa dai condomini ed in base al proprio consumo come acqua calda e fredda, riscaldamento

 

1123 c3 - si riferisce a sottoporzioni di condominio (detto anche condominio parziale). Questo comma interviene quando ci sono per esempio più scale e quindi pur essendo tutti i condomini nello stesso condominio alcune spese vengono attribuite solo ad alcuni. Altro esempio quando un lastrico solare coprono solo alcuni condomini (un condominio formato da due edifici distinti per esempio)

 

Quindi il 1123 ci dice la filosofia delle ripartizioni. gli articoli seguenti 1124, 1125 e 1126 entrano invece nello specifico delle ripartizioni ripettivamente delle scale e ascensori; soffitti, volte e solai; lastrici solari ad uso esclusivo.

 

1124 - è l'articolo che deve essere utilizzato per la ripartizione della manutenzione delle scale e quindi anche delle pulizie e degli ascensori, se ci sono.

Detto questo però sono daccordo con il fatto che, nel caso d'esempio degli appartamenti al piano terra, questi non paghino le spese della pulizia delle scale. Questi appartamenti infatti, non avendo la porta d'accesso all'androne condominiale, possono essere assimilati a dei negozi. I negozi presenti in un condominio non pagano per le pulizie delle scale in quanto non le usano pur essendo nelle parti comuni secondo l'art 1117.

 

Comunque per la ripartizione spese pulizie scale ritengo sia da applicare il 1124.

quindi secondo te i condomini del piano terra possono entrare in androne nei loro contatori e sporcare gratis? Io invece ritengo che loro debbano pagare una quota relativa all'androne!

quindi secondo te i condomini del piano terra possono entrare in androne nei loro contatori e sporcare gratis? Io invece ritengo che loro debbano pagare una quota relativa all'androne!

La Legge dice vagamente in proporzione all'uso.

Potete mettere un tornello con scheda elettronica all'ingresso (come quelli delle stazioni delle metropolitane) in modo da controllare chi entra per qualsiasi motivo (perchè ci abita o per leggere i contatori) e ripartire la spesa di pulizia androne in proporzione al numero degli accessi 😉

Leonardo53 dice:

La Legge dice vagamente in proporzione all'uso.

Potete mettere un tornello con scheda elettronica all'ingresso (come quelli delle stazioni delle metropolitane) in modo da controllare chi entra per qualsiasi motivo (perchè ci abita o per leggere i contatori) e ripartire la spesa di pulizia androne in proporzione al numero degli accessi 😉

a parte l'idea inverosimile del tornello secondo voi quindi è corretto che non paghino nulla. Altri pareri? Nessuno si è espresso circa il discorso antenne all'ultimo piano considerato che delle antenne ne usufruiscono tutti non dovrebbe anche questo motivo per far pagare qualcosina anche a loro?

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