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Stop all'usucapione del lastrico solare se il regolamento condominiale dice che è di tutti
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Stop all'usucapione del lastrico solare se il regolamento condominiale dice che è di tutti

Usucapione delle parti comuni e regolamento condominiale

Avv. Maurizio Tarantino  

In tema condominiale, va sottolineato che, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'articolo 1117 c.c., non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova.

Così si è pronunciato il Tribunale di Roma nella sentenza n. 17613 del 3 settembre 2015, ove è stato precisato che senza la prova di acquisto, il singolo proprietario che se n'è impossessato deve liberare la terrazza: la titolarità non esclusiva dell'area si presume in base all'attitudine a soddisfare esigenze collettive.

Questi i fatti di causa. Un condominio, con citazione, conveniva in giudizio una società al fine di ottenere l'accertamento del proprio diritto sul lastrico solare. In particolare, eccepiva che il proprio edificio era adiacente ad un altro stabile e che la propria copertura era costituita da un lastrico solare su cui si affacciava l'immobile di proprietà della società convenuta; inoltre, evidenziava che, in occasione dell'insorgenza di alcune infiltrazioni provenienti dal lastrico solare in questione, aveva scoperto che la convenuta aveva creato un accesso allo stesso mai autorizzato.

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Per tale ragione chiedeva al tribunale il rilascio dell'anzidetto lastrico solare ai sensi dell'art. 948 c.c. (azione di rivendicazione). Costituendosi in giudizio, la società convenuta, contestava in toto le domande dell'attore; in particolare, oltre al difetto di legittimazione attiva del Condominio, chiedeva in via riconvenzionale l'accertamento di intervenuta usucapione del terrazzo in capo al precedente proprietario e di conseguenza in capo all'odierna società convenuta a seguito dell'acquisto unitamente all'appartamento.

Pertanto, veniva chiamata in causa anche la precedente proprietaria a sostegno della testi di parte convenuta.

Nel corso del procedimento, espletata l'attività istruttoria, il Tribunale, preliminarmente, respingeva le eccezioni svolte dalle parti convenute. Nel merito, in particolare sul punto fondamentale della domanda, (azione di rivendicazione della proprietà del lastrico solare), il giudice adito, conformemente a quanto illustrato dalla giurisprudenza di legittimità, ha precisato che in tema di condominio, costituisce valutazione in fatto, l'accertamento da parte del giudice di merito relativo al fatto che un determinato bene, per la sua struttura e conformazione e per la funzione cui è destinato, rientri tra quelli condominiali oppure sia di proprietà esclusiva di uno dei condomini;

di talché, per rivendicare la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Diversamente, per chi ne afferma la proprietà esclusiva, dovrà provare, con un titolo di acquisto, elementi tali da escludere la comunione. (In tal senso Cass. Civile n. 11195/2010 e n. 8152/2011).

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Premesso quanto esposto, contrariamente a quanto sostenuto dai convenuti (privi di qualunque prova), nella fattispecie in esame, deve ritenersi applicabile la presunzione di cui all'articolo 1117 c.c. con conseguente onere in capo a chi reclama la proprietà di dover dimostrare il proprio diritto dominicale (cd. Presunzione erg omnes).

Difatti, dalle risultanze istruttorie (documentazione fotografica) è emerso in maniera del tutto pacifica che il lastrico solare fungeva da copertura dell'edificio del condominio e, dunque, che era strumentalmente e funzionalmente collegato alle proprietà esclusive dei condomini (destinazione al servizio comune); ed ancora, a parere del giudice, qualora il regolamento includa il lastrico solare tra le parti del condominio di proprietà comune e in assenza di deliberazioni circa lo scorporo e la vendita dello stesso, esso appartiene in comunione ai proprietari dei singoli appartamenti del condominio e non può essere usucapito da nessuno.

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Giudice romano, ha legittimamente accolto la domanda di parte attrice (condominio); di conseguenza, la convenuta è stata condannata all'immediato rilascio dello stesso.

=> Accertamento della proprietà esclusiva del lastrico solare e clausole di stile

Scarica Tribunale di Roma n. 17613 del 3 settembre 2015

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