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Debiti per contributi e debiti verso terzi, quali differenze
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Debiti per contributi e debiti verso terzi, quali differenze

Debiti verso terzi e compravendita dell'immobile: chi deve pagare?

Avv. Eliana Messineo  

I contributi condominiali sono le spese a cui i condomini devono partecipare per la conservazione delle parti comuni. Si tratta di un'obbligazione propter rem legata al titolo di proprietà.

Se il condòmino non adempie alla propria obbligazione diviene debitore nei confronti degli altri comunisti.

In altri casi, il condòmino può divenire debitore nei confronti di terzi estranei alla compagine condominiale, come nell'ipotesi in cui siano stati eseguiti lavori nell'edificio condominiale ed il condòmino non partecipi pro-quota al pagamento del relativo corrispettivo.

Che cos'è l'escussione preventiva? Chi paga i debiti del condominio? I condomini adempienti pagano anche per i morosi?

Distinguere tra debiti nei confronti degli altri condòmini e debiti verso terzi assume fondamentale importanza nell'ipotesi di subentro di un condòmino ad un altro per effetto del trasferimento di proprietà del relativo immobile. In tal caso, ci si chiede su chi gravi il pagamento pro-quota del debito condominiale, se sul proprietario subentrato o sul precedente.

Orbene, la risposta non è univoca e dipende dal tipo di debito, poiché soltanto nel caso di debiti per contributi può parlarsi di responsabilità solidale del subentrato nei diritti del precedente condòmino proprietario.

Lo spunto per approfondire l'argomento ci viene offerto da una recente pronuncia della Corte d'Appello di Palermo, la n. 983 del 17 giugno 2021 che, sulla base di un consolidato orientamento giurisprudenziale, fornisce un importante chiarimento sul tema, grazie alla corretta interpretazione dell'art. 63 comma 4 disp. att. c.c..

Il vincolo solidale tra il condòmino subentrato ed il condòmino precedente: il riferimento normativo

L'art. 63 comma 4 disp. att. c.c. stabilisce che " chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".

Pur essendo stato modificato dalla legge di Riforma del Condominio, l'art. 63 disp. att. c.c. ha mantenuto invariato il testo del comma 2 che oggi costituisce il comma 4, continuando a prevedere la responsabilità solidale di chi sia subentrato nei diritti di un condòmino soltanto per il pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Crediti condominiali e procedure di esdebitazione

Partendo dal tenore letterale della disposizione di cui all'art. 63 co. 4 disp. att. c.c., e dunque dallo specifico ed esclusivo riferimento ai "contributi", la Corte d'Appello di Palermo, conformemente a precedenti pronunce giurisprudenziali, esclude che il condòmino subentrato possa rispondere in via diretta nei confronti del terzo creditore, in via solidale con il precedente proprietario.

Vediamo le argomentazioni poste a fondamento della decisione anche alla luce del conforme orientamento giurisprudenziale.

Debiti per contributi e debiti verso terzi: La decisione della Corte d'Appello di Palermo e il conforme orientamento giurisprudenziale

Il caso portato dinanzi alla Corte d'Appello di Palermo, trae origine da un'opposizione a decreto ingiuntivo che si è conclusa in primo grado con la revoca dello stesso, sull'assunto che il nuovo condòmino, subentrato al precedente proprietario, non potesse essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore per il pagamento pro- quota del corrispettivo di lavori eseguiti nell'edificio condominale.

La sentenza di primo grado è stata confermata dalla Corte d'Appello di Palermo che ha avallato il ragionamento del primo giudice.

Non può essere obbligato in via diretta verso il creditore, neppure per effetto del vincolo solidale ex art. 63 disp. att. c.c., chi non fosse condomino nel momento in cui, con la delibera di spesa, è insorto l'obbligo di partecipazione alla stessa da parte dei condomini.

È questo il principio ribadito dalla Corte d'Appello di Palermo con la sentenza in esame conforme al consolidato orientamento giurisprudenziale, da cui possono discendere due corollari che evidenziano, con riferimento al tema che ci occupa, le differenze tra debiti per contributi e debiti nei confronti dei terzi:

Debiti e responsabilità solidale tra usufruttuario e nudo proprietario

Debito per contributi: è un debito nei confronti degli altri comunisti, non un debito nei confronti dei terzi e per definizione sono "contributi" le somme al cui pagamento ciascun condomino è obbligato nei rapporti interni, non quelle dovute a terzi per obbligazioni assunte dall'amministratore sulla base di corrispondenti deliberazioni assembleari ( cfr. Cass. n. 12580/2020).

1) Il condòmino subentrato è solidalmente responsabile con il precedente soltanto per il pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente ( art. 63 comma 4 disp. att. c.c.).

Debito verso i terzi: è una quota millesimale del credito vantato dal terzo nei confronti della comunione (cfr. Cass. n. 12580/2020)

2) Solo il condòmino che tale è al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione delle spese condominiali può essere obbligato in via diretta verso i terzi creditori poiché è il collegamento tra il debito del condòmino e l'appartenenza di questo al condominio a legittimare l'azione del creditore verso ciascun partecipante ( cfr. Cass. Sez. Unite, n. 9148/2008).

Talchè,

Chi non fosse condòmino al momento in cui è insorto l'obbligo di partecipazione con la delibera di spesa non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore neppure in via solidale ex art. 63 co. 4 disp. att. c.c..

Compravendita immobiliare e caparra. Le modeste infiltrazioni non fanno saltare il rogito.

Sentenza
Scarica App. Palermo 17 giugno 2021 n. 983

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