Il fatto. In un edificio condominiale composta da due soli appartamenti si rende necessario procedere a lavori di manutenzione straordinaria del tetto comune. Uno dei due condomini, però, si oppone ai lavori, per cui l'altro proprietario è costretto a presentare ricorso al giudice, chiedendo di disporre d'urgenza i lavori anzidetti.
La situazione appena illustrata è molto frequente nei c.d. condomini minimi, composti cioè da due soli condomini.
Come noto, negli edifici condominiali i lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni vengono decisi dall'assemblea con le maggioranze richieste dal codice civile.
Ma cosa succede se l'assemblea è composta da due soli condomini e uno di loro si oppone ai lavori? Il Tribunale di Massa, con decreto in camera di consiglio del 28 gennaio 2019, definisce la controversia in linea con gli orientamenti giurisprudenziali, che parificano il condominio minimo alla disciplina generale dei condominii, con alcuni adeguamenti.
Si applica la disciplina del condominio. In linea con il costante orientamento giurisprudenziale, il Tribunale di Massa ha ritenuto che al c.d. condominio minimo debba applicarsi la disciplina del condominio negli edifici di cui agli articoli 1117 e seguenti del codice civile.
Se non c'è unanimità decide il giudice. Con specifico riferimento alle delibere assembleari relative alle decisioni necessarie alla amministrazione e gestione dei beni comuni, non potendo esplicarsi il principio della doppia maggioranza di cui all'articolo 1136 del codice civile in maniera compiuta in presenza di due soli partecipanti, le decisioni dovranno essere assunte all'unanimità, dovendosi viceversa ricorrere al tribunale ove tale condizione non si realizzi, ai sensi dell'articolo 1105 del codice civile, dettato in materia di comunione in generale, ma applicabile anche al condominio negli edifici in forza del rinvio operato dall'articolo 1139 del codice civile.
La Corte di Cassazione è unanime sull'argomento: "Per i condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all'unanimità decide validamente, se non si raggiunge l'unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria, come previsto dall'articolo 1139 e 1105 del codice civile" (Cass. Civ. 16/04/2018, n. 9280, Cass. Civ. 12/10/2011, n. 21015; Cass. Civ., S.U., 31/01/2006, n. 2046).
Condominio minimo: per i lavori sulle parti comuni serve l'unanimità
