L'accesso alla documentazione condominiale da parte del condòmino è diritto esercitabile sempre, senza necessità di giustificazione, cui consegue l'obbligo di soddisfare la richiesta in maniera puntuale e tempestiva.
La pienezza del diritto del condòmino e l'assenza di condizioni non fanno sì che l'esercizio della prerogativa possa tramutarsi in abuso.
Detta diversamente: anche chi ha ragione può comportarsi al punto di passare dalla parte del torto.
Non fa eccezione a questa situazione così descritta l'esercizio del diritto di accesso alla documentazione condominiale declinato riguardo ad un caso specifico, ossia quello del diritto ad ottenere copia delle fatture dei fornitori.
Partiamo dalla richiesta di consiglio di un nostro lettore per valutare la questione nello specifico e quindi in generale.
Diritto di accesso alle fatture dei fornitori in condominio
"Ciao amici di Condominioweb!
Vi dico la mia situazione. Abito in un condominio di centotrenta famiglie e sono consigliere delegato alla revisione dei conti.
L'anno scorso, causa Covid, la questione revisione è passata un po' in subordine, così abbiamo approvato il rendiconto senza una chiara e precisa attività di valutazione del caso, come abbiamo sempre fatto negli anni precedenti.
Parlando con un fornitore mi è parso di capire che proprio per l'anno 2019 ha dei problemi in relazione a delle fatture che sta passando la questione ad un avvocato, ecc.. Conoscendo lui e l'amministratore devo dire che probabilmente è il condominio che ha ragione, ma a quel punto avrei voluto verificare.
Chieste le carte all'amministratore questo mi ha detto che a rendiconto approvato va giustificata la richiesta di accesso agli atti, che sennò è irricevibile. Gli ho spiegato il perché domandavo quei documenti, cioè un paio di fatture del giardiniere e mi ha detto che quelle dell'artigiano sono fandonie e di conseguenza ha rigettato la mia richiesta.
Sono rimasto di sasso, ma magari ha ragione lui. Che mi dite?"
È vero che il diritto condominiale si compone di poche disposizioni e spesso di difficile interpretazione, ma ci pare di poter dire che quella dell'amministratore è una conclusione a dir poco originale.
Fatture dei fornitori e accesso alla documentazione condominiale
Come sempre si deve e dovrebbe partiamo dalle disposizioni di legge.
Art. 1129, secondo comma, c.c.: all'atto dell'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo, l'amministratore è tenuto a comunicare ai condòmini "il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata".
Consultazione del registro di contabilità
Si tratta dei registri condominiali, consultabili a richiesta ma in ben precisi giorni.
Per gli altri documenti, ergo anche per le fatture, vale quanto disposto dal primo comma dell'art. 1130-bis c.c. a mente del quale: "i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese.
Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione."
Il testo è chiaro: diritto di accesso in qualunque tempo. Nessuna condizione, nessuna preclusione.
Certo, se si domanda un documento contabile di quindici anni prima potrebbe non essere più reperibile, ma per quelli custoditi dall'amministratore l'accesso deve essere garantito.
Si badi: già prima dell'entrata in vigore di questa norma - cioè prima dell'approvazione della legge n. 220 del 2012 - la giurisprudenza aveva chiaramente specificato che l'esercizio del diritto di accesso alla documentazione va sempre contemperato col diritto dell'amministratore a procedere alla gestione condominiale senza intralci.
Accesso alle fatture dopo l'approvazione del rendiconto
In tal senso, merita menzione un pronunciamento del Tribunale di Roma reso sul finire del 2020, nel quale ben sintetizzando quanto specificato negli anni dalla Corte di legittimità, è stato affermato che "spetta a ciascun comproprietario il potere di chiedere e di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza specificare le ragioni della richiesta, ma la Suprema Corte ha precisato che l'esercizio di tale facoltà non deve risultare di ostacolo all'attività di amministrazione, essere contraria ai principi di correttezza o risolversi in un onere economico per il condominio (v. Cass. 4445/2020; Cass. 19210/2011, Cass. 15159/2001, Cass. 8460/1998).
Tali pronunzie evidenziano che l'obbligo dell'amministratore di fornire informazioni ai condòmini non è senza limiti, perché l'interesse alla buona amministrazione del Condominio osta a che l'amministratore sia tenuto a distogliersi dallo svolgimento delle proprie funzioni per assecondare richieste reiterate e non finalizzate a soddisfare autentiche esigenze informative" (Trib. Roma 22 dicembre 2020).
Data questa ulteriore considerazione, ci pare di poter giungere a dare soluzione al quesito del nostro lettore.
Sicuramente il condòmino ha diritto di accesso alla documentazione condominiale: l'esercizio di tale diritto non è subordinato a motivazione o a limiti di tempo.
La richiesta di documenti deve essere improntata comunque al principio di buona fede e leale collaborazione con l'amministratore. Ne discende che per i rendiconti già approvati, fermo restando il diritto di accesso, l'amministratore può certamente evadere la richiesta in tempi più lunghi di quelli che, ad esempio, dovrebbe rispettare in prossimità di un'assemblea per decidere su un argomento cui i documenti richiesti ineriscono.
Conclusione: insista il nostro lettore a chiedere quelle fatture, insista eventualmente anche con diffida. L'amministratore potrà essere più lento rispetto a situazioni di maggiore attualità, ma non potrà eludere la richiesta se non assumendosi il rischio delle conseguenze.
Prendere visione della documentazione condominiale, entro quanto tempo è possibile.
