Qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare di tale diritto è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio e non anche di quelle straordinarie, che gravano invece sul proprietario.
Questo il princìpio di diritto ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 19 aprile 2017, n. 9920. In pratica, si applicano al titolare del diritto di abitazione le stesse disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 c.c.
Rinuncia al diritto di abitazione
Il primo articolo assegna a carico dell'usufruttuario (e quindi anche dell'habitator) le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario, nonché le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Ai sensi dell'art. 1005 c.c. le riparazioni straordinarie sono invece a carico del proprietario (ad esempio, le spese necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta), mentre l'habitator deve corrispondere al proprietario, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Il fatto -Il condomino ingiunto proponeva opposizione al decreto proposto dal condominio per il pagamento di spese condominiali eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto, in forza del contratto di acquisto per notaio, egli non risultava proprietario dell'unità immobiliare bensì titolare del solo diritto di abitazione.
Il Giudice di Pace, in parziale accoglimento dell'opposizione, condannava il condomino al pagamento di una minore somma per le spese condominiali di ordinaria amministrazione.
L'ulteriore somma, dovuta titolo di manutenzione straordinaria, veniva posta a carico della proprietaria dell'immobile.
Il Tribunale, sede d'appello, confermava la ripartizione delle spese operata dal Giudice di Pace. Da qui il ricorso in cassazione del condomino.
Davanti alla Suprema Corte, il condomino ha contestato la diversità tra il titolo (causa petendi) originariamente allegato dal condominio nel ricorso per decreto ingiuntivo (basato sulla qualifica di pieno proprietario del condomino) e il titolo accertato in corso di causa (diritto di abitazione) e considerato quale presupposto per l'addebito delle sole spese di manutenzione ordinaria.
In altri termini, secondo il ricorrente, il fatto che il condominio abbia prima richiesto il pagamento di oneri condominiali in base al diritto di proprietà dell'immobile e, poi, ottenuto il riconoscimento di una parte delle spese in base al diverso diritto reale di abitazione sullo stesso immobile, costituirebbe un mutamento della causa petendi non ammesso dal codice di procedura civile.
Gli Ermellini hanno tuttavia respinto il motivo di ricorso e condannato il condomino ricorrente al pagamento delle spese processuali.
La Suprema Corte ricorda anzitutto che “si ha mutatio libelli quando la parte immuti l'oggetto della pretesa ovvero quando introduca nel processo, attraverso la modificazione dei fatti giuridici posti a fondamento dell'azione, un tema di indagine e di decisione completamente nuovo, fondato su presupposti totalmente diversi da quelli prospettati nell'atto introduttivo e tale da disorientare la difesa della controparte e da alterare il regolare svolgimento del contraddittorio”.
Ciò premesso, in relazione al pagamento degli oneri condominiali, la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa. Dunque, anche le spese per la sola manutenzione ordinaria dovute dal titolare del diritto di abitazione, al pari di quelle spettanti al proprietario, si configurano come obbligazioni propter rem.
In tal senso – conclude la Cassazione – la richiesta, da parte del condominio opposto in sede di comparsa di costituzione e risposta, di un importo minore rispetto a quello ingiunto, corrispondente, come nel caso di specie, alle sole spese condominiali di manutenzione e amministrazione ordinaria, in ragione del diritto reale di abitazione e non di proprietà sull'immobile, costituisce une mera emendatio libelli, consentita dallo stesso ordinamento.
