Il codice civile non definisce il diritto di abitazione, ma si limita ad affermare che “chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia” (art. 1022 c.c.).
Quanto ad una definizione propriamente detta di diritto di abitazione, la giurisprudenza ha affermato che “il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento che, cadendo sulla cosa altrui, rappresenta una limitazione del diritto del proprietario, il quale può essere tenuto al riconoscerlo, in quanto sussista un titolo, consacrato in un atto pubblico o in una scrittura privata, che possa spiegare efficacia nei suoi confronti, sia per essere stato da lui negozialmente predisposto sia che rappresenti concessione, fatta per sé od a favore di altri, dal suo dante causa” (Cass. 7 agosto 1951, n. 2418).
Al pari dell'usufrutto, le cui regole rappresentano le norme generali disciplinanti il diritto di abitazione, ove compatibili (art. 1026 c.c.), il diritto di abitazione può essere concesso dal proprietario oppure costituirsi, ad esempio, per testamento.
In ogni caso, la costituzione del diritto di abitazione necessita a pena di nullità dell'atto scritto in forma di atto pubblico o scrittura autenticata (art. 1350 n. 4 del codice civile).
Non solo: è doverosa (ma non obbligatoria) la trascrizione dell'atto così formato al fine di garantire l'opponibilità a terzi del costituito diritto di abitazione.
L'opponibilità si sostanzia nella incontestabilità dell'esistenza del diritto. Se Tizio è il proprietario della casa e concede il diritto di abitazione a Caio, la trascrizione del summenzionato atto costitutivo, fa sì che un eventuale futuro acquirente non possa mai lamentare l'esistenza del suddetto diritto, in quanto per l'appunto trascritto e quindi conoscibile.
La mancata trascrizione, invece, va in danno del titolare del diritto di abitazione preesistente al ai diritti del nuovo proprietario, in quanto il nostro ordinamento è incentrato sulla regola sintetizzata dal brocardo latino: “prior in tempore, potior in iure” (letteralmente Primo nel tempo, più forte in diritto), il quale fa sì che la prima trascrizione faccia prevalere il relativo diritto su tutti gli altri eventualmente esistenti sul bene ma non trascritti.
Se Tizio trascrive il proprio acquisto successivo alla costituzione del diritto di abitazione da parte di Caio (diritto preesistente a quello di Tizio), questi non potrà accampare alcun diritto contro il suddetto titolare.
Come l'acquisto di un diritto, anche la rinuncia necessità di alcune formalità. Come chiaramente specificato dagli artt. 1350 e 2643 c.c., infatti, l'atto di rinuncia al diritto di abitazione deve avere a pena di nullità la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata (art. 1350 n. 5 c.c.) e per essere opponibile a terzi (nel senso sopra specificato, ma in questo caso ai fini opposti) deve essere trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.
