Al pari dell’usufrutto anche i diritti reali di godimento su cosa altrui detti di uso ed abitazione possono riguardare unità immobiliari ubicate in condominio.
Prima d’ogni cosa è utile comprendere che cosa debba intendersi per uso e cosa per abitazione.
Uso
Per uso (art. 1021 c.c.) s’intende indicare il diritto reale che “ attribuisce al suo titolare il diritto di servirsi della cosa e di trarne i frutti per il soddisfacimento dei bisogni propri e della propria famiglia e non può non implicare il potere di trarre dal bene ogni utilità che esso può dare” (Cass. 26 febbraio 2008 n. 5034).
Si pensi, nel caso del condominio, a quel comproprietario cui il regolamento o l’atto d’acquisto riconosca il diritto d’uso esclusivo del lastrico solare. Una classica situazione di diritto reale di godimento su cosa altrui.
In questi casi, infatti, la proprietà del lastrico resta condominiale (o esclusiva se il concedente l’uso è soggetto diverso) mentre il diritto d’uso spetta a persona diversa.
In virtù del richiamo alle norme sull’usufrutto devi giungersi ad affermare che l’uso può avere una durata:
a)non eccedente la vita dell'usuario se si tratta di persona fisica.
b)non superiore ai trenta anni allorquando si tratti di persona giuridica.
Quanto alla ripartizione delle spese il diritto d’uso incide certamente nel loro computo. Su tutti, sempre con riferimento al lastrico, l’esempio classico è quello portato dall’art. 1126 c.c. relativo alla spese inerenti il lastrico solare di uso esclusivo.
Nel caso di beni diversi e di mancanza di riferimenti regolamentari le norme d’applicare, ferma restando la loro compatibilità in relazione allo specifico diritto d’uso concesso, sono quelle dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c.
In sostanza, quindi, spese ordinarie all’usuario, spese straordinarie al concedente l’uso.
In questo contesto il condominio dovrà suddividere la spesa non potendo imputare diversamente i costi e non potendo ritenere sussistente un vincolo di solidarietà. A tal proposito vale quanto detto dalla Cassazione in relazione al rapporto usufrutto – condominio, ossia che “ quando la porzione di immobile facente parte di un condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l'atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile erga omnes e quindi anche al condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ., in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario, tenuto conto che - in relazione al pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un'obbligazione propter rem, quindi tipica - la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; pertanto, poiché anche le spese dovute dall'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all'assemblea interferire sulla imputazione e sulla ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non rientrando nei suoi poteri introdurre deroghe che verrebbero a incidere su diritti individuali (Cass. sentenza n. 23291 del 2006; v. anche Cass. sentenza n. 15010 del 2000)” (così Cass. 28 agosto 2008 n. 21774).
Abitazione
Per l’abitazione ossia per il diritto di un soggetto di abitare una casa “ limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia” (art. 1022 c.c.) valgono le stesse e identiche osservazioni fatte per l’uso.
E’ importante mettere in evidenza una questione che spesso, vista l’assonanza di termini, può trarre in inganno;è necessario distinguere il diritto d’abitazione ex art. 1022 c.c. dall’assegnazione della casa coniugale ex art. 155 c.c. che “ è un atipico diritto personale di godimento, ordinato a tutela dell'esclusivo interesse della prole minorenne nata dal matrimonio, e non un diritto reale di abitazione”.
La distinzione ha una sua rilevanza soprattutto nel caso in cui la sentenza di separazione non dovesse statuire nulla in merito alle spese condominiali.
Diritto d’uso e abitazione, infine, devono risultare da atto scritto trascritto presso i pubblici registri immobiliari.
