Qual è la forma che deve assumere il contratto di compravendita del diritto di proprietà di un immobile?
Il discorso vale anche in relazione agli altri diritti reali, così detti minori (usufrutto, servitù, ecc.).
Com'è noto il codice civile, all'art. 1326, menziona la forma tra i requisiti del contratto, specificando che la stessa è obbligatoria “quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità”.
Come dire: senza alcuna indicazione di legge i contratti sono a forma libera, ove però la legge prescrive qualcosa ci si deve adeguare.
E allora vediamo che cosa dice la legge in relazione alla compravendita immobiliare.
L'art. 1350 c.c. specifica che devono farsi ”per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità”, tra gli altri, “i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili”.
Ma come, siamo da sempre stati abituati a pensare che gli atti di compravendita – i così detti rogiti – fossero contratti di esclusiva competenza del notaio.
Da quando è possibile concluderli con una semplice scrittura privata?
Dal 1942, la norma così descritta è quella originariamente prevista dal codice civile.
La questione, però, non può essere vista parzialmente. Spieghiamo in che senso.
Il contratto di compravendita immobiliare necessita della forma scritta ed è un contratto ad effetti reali, cioè un contratto rispetto al quale il trasferimento della proprietà avviene per il semplice scambio dei consensi tra le parti (art. 1376 c.c.).
Per produrre effetti anche contro i terzi, il contratto di compravendita dev'essere trascritto, ossia registrato presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari (oggi agenzia delle entrate) con lo scopo di pubblicità notizia, ossia allo scopo di dare certezza nei rapporti giuridici all'avvenuto trasferimento del diritto.
Non solo: la funzione della trascrizione è anche quella di dirimere le controversie tra più acquirenti del medesimo bene. Chi prima trascrive prima prevale su chi lo faccia successivamente, anche se il contratto trascritto è precedente. Sono salvi chiaramente i risarcimenti del danno.
La trascrizione contempla la necessità che l'atto da trascriversi sia formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. E già qui s'intravede l'opportunità di recarsi da un notaio: egli infatti ha potere di autentica delle firme.
Ma non è solamente questo: per quanto la compravendita immobiliare si produca con il semplice scambio di consensi, le operazioni precedenti e successive volte a consentirla sono obiettivamente gravose e complesse da fare ritenere indispensabile il ricorso ad un professionista, quale, per l'appunto un notaio.
Così, com'è stato chiaramente evidenziato, “gli atti di compravendita immobiliare, giuridicamente parlando, sono semplici scritture private che non necessiterebbero dell'intervento di terzi -oltre al compratore e al venditore- se non all'atto dell'autentica delle firme, da parte di un notaio o altro pubblico ufficiale, necessaria per dar loro riconoscimento ed efficacia giuridica (codice civile, artt. 1350 e 2702).
Considerando però la complessità e la delicatezza del tipo di transazione, dove ogni errore od omissione può costare veramente caro, è prassi -ed è anche consigliabile- rivolgersi ad un notaio anche per la stesura dei vari atti (compromesso e rogito) nella forma di "atto pubblico", delegando a quest'ultimo i controlli di rito” (R.
Sabelli, La Compravendita immobiliare, Scheda Pratica, Aduc, => https://sosonline.aduc.it/scheda/compravendita+immobiliare_10713.php).
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