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Lavori straordinari, fondo cassa & dintorni
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Lavori straordinari, fondo cassa & dintorni

Un'occasione per fare il punto grazie ad una recente sentenza.

Avv. Caterina Tosatti  

La recente pronuncia del Tribunale di Busto Arsizio, n. 01 del 04 gennaio 2021, ci permette, partendo dal caso concreto, di fare il punto su alcuni aspetti da tenere in considerazione quando si procede ad eseguire i lavori in Condominio.

Lavori straordinari, la pronuncia

I condòmini proprietari di un'unità immobiliare posta al di sotto dell'ultimo piano impugnavano una delibera del proprio Condominio.

Il Condominio aveva quivi approvato il rendiconto, dove le spese per i lavori di rifacimento del terrazzo a livello, di proprietà esclusiva di altri due condòmini, erano state poste a carico di tutti i condòmini in ragione di 2/3.

Lavori straordinari senza preventiva deliberazione assembleare: quali i limiti della loro legittimità?

I condòmini attori ritenevano che la spesa non potesse integrare quanto previsto dall'art. 1134 c.c., cioè il rimborso al condòmino delle spese urgenti sostenute a favore del Condominio, in quanto non sussisteva l'urgenza delle opere al terrazzo.

Nemmeno, secondo gli stessi, si poteva imporre la spesa a tutti i condòmini, in quanto il terrazzo svolgeva funzione di copertura di alcune unità immobiliari soltanto, tra le quali non era quella degli attori, che pertanto non avrebbero dovuto pagare la somma attribuita in riparto.

Inoltre, secondo i condòmini attori, il rifacimento doveva essere inquadrato come spesa voluttuaria e gravosa, ai sensi dell'art. 1135, 1° comma, n. 4) c.c., con la conseguente annullabilità della delibera per assenza del fondo - cassa speciale previsto dalla norma, oltrechè per assenza dell'autorizzazione preventiva all'esecuzione dei lavori da parte dell'Amministratore.

Ancora, il rifacimento doveva essere ritenuto un'innovazione, per cui la delibera sarebbe stata annullabile per violazione della doppia maggioranza richiesta dall'art. 1136, 5° comma, c.c.

Infine, la delibera era ritenuta nulla per aver disposto abdicazione ad uno spazio comune, con voto favorevole della maggioranza dei presenti anziché consenso unanime dei condòmini tutti - si era deliberata l'autorizzazione di altra condòmina a chiudere un andito antistante l'ingresso alla sua cantina di proprietà esclusiva.

Il Condominio convenuto, di contro, contestava affermando che il rifacimento del terrazzo a livello era stato un intervento disposto dall'Amministratore quale lavoro straordinario ed urgente, successivamente ratifica dalla stessa delibera impugnata dai condòmini attori, i quali, però, non avevano menzionato, nell'impugnativa, la delibera di ratifica, così facendovi acquiescenza.

Secondo il Condominio, il terrazzo a livello non copre solamente le unità sottostanti, ma anche parti comuni ed ha una funzione di protezione dello stabile nella sua unitarietà.

Quali sono i lavori straordinari in condominio?

Quanto al punto relativo all'abdicazione, il Condominio afferma di aver unicamente riconosciuto un diritto esclusivo sullo spazio antistante la cantina della condòmina, diritto già preesistente rispetto al deliberato e non comportante alcuna rinuncia a porzioni di spazio di comproprietà di tutti i condòmini.

Il Tribunale rigetterà tutte le domande dei condòmini attori, tranne quella relativa all'erroneità del riparto della spesa, avendo effettivamente dimostrato costoro che la loro unità immobiliare non ricadeva nella proiezione del terrazzo a livello, di proprietà esclusiva di altri due condòmini ed oggetto di intervento, mentre il Condominio, di contro, non era riuscito a dare prova della funzione di copertura delle loro unità immobiliare e / o dell'intero stabile, come pure affermato nelle proprie difese.

Vediamo, allora, i punti di maggior rilievo della pronuncia.

Manutenzione straordinaria e innovazioni gravose e voluttuarie

Per manutenzione straordinaria siamo soliti intendere quegli interventi che abbiano carattere di eccezionalità, sia quanto alla frequenza temporale, sia per la rilevanza economica.

Ciò che rileva, per aiutarci a distinguere la manutenzione dall'innovazione, è il carattere NECESSARIO della prima rispetto alla seconda: la manutenzione la eseguo su un bene che già esiste allo scopo di mantenerlo, appunto, in buono stato conservativo ed adatto all'uso che ne debbo fare.

L'innovazione, invece, trasforma il bene in un quid novi, aumentandone le potenzialità di sfruttamento ed utilizzazione - l'innovazione aumenta il patrimonio comune dei condòmini, la manutenzione lo conserva così come era già prima.

Quindi tutte le innovazioni sono voluttuarie, nel senso che non sono necessarie per la conservazione della cosa, ma si qualificano come 'opportunità' da cogliere per aumentarne il valore.

Lavori straordinari colonna fognaria condominiale

Se l'innovazione, oltre ad essere voluttuaria, è anche gravosa, cioè comporta una spesa notevole, allora, per essere approvata, deve anche essere suscettibile di godimento separato, altrimenti, cioè se l'utilizzo separato non è possibile, la maggioranza che l'ha deliberata deve anche dichiarare di accettare integralmente la spesa - come previsto dall'art. 1121, 1° e 2° comma, c.c.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Busto Arsizio, il rifacimento del terrazzo a livello dovuto all'ammaloramento della copertura dello stesso, che determinava infiltrazioni nelle unità sottostanti, per il quale fu spesa la somma di €. 11.000,00, viene qualificato come manutenzione straordinaria ed urgente, quindi si ritiene applicabile l'art. 1135, 2° comma, c.c.

Dobbiamo tuttavia rilevare che, almeno leggendo la narrativa dei fatti di causa, non è dato comprendere bene l'urgenza dei lavori: il Condominio, nella sua difesa, ha specificato che i lavori erano stati intrapresi dai condòmini proprietari del terrazzo a livello e che costoro avevano già sostenuto i costi relativi a ponteggio e 'professionali' (Direzione lavori, progettazione, etc.?), per cui l'opportunità che l'Amministratore ravvisò fu di partecipare all'opera già avviata, dividendo la spesa in ragione del criterio di cui all'art. 1126 c.c. - ritenendo egli che il terrazzo fornisse copertura all'intero stabile - ma nulla viene argomentato rispetto all'urgenza (per quanto si parli di infiltrazioni alle unità sottostanti).

In caso di delibera condominiale che approva dei lavori straordinari è obbligatoria la costituzione del fondo speciale

Lavori straordinari ed urgenti, fondo cassa speciale e operato dell'Amministratore

Con argomentazione che sommessamente riteniamo tautologica - è così perché è così - la sentenza afferma che, siccome fu l'Amministratore a decidere di eseguire i lavori (o meglio, ad 'inserire' il Condominio negli interventi già avviati dai condòmini proprietari della terrazza a livello da rifare) e siccome la delibera impugnata ha ratificato i suddetti lavori, già interamente eseguiti all'epoca in cui si svolgeva l'Assemblea che decise, allora i lavori erano straordinari ed urgenti (perché così ha ritenuto l'Amministratore) e potevano essere da lui ordinati e pagati, senza necessità né di autorizzazione (ai sensi dell'art. 1135, 2° comma, c.c.) né di pre - costituzione del fondo cassa speciale (perché erano già terminati all'epoca della delibera).

Cerchiamo, allora, di ricordare la lettera della legge.

Dinnanzi a beni o servizi comuni che presentino una necessità evidente ed indifferibile di manutenzione straordinaria, l'Amministratore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1130 e 1135, 2° comma, c.c., può decidere in piena autonomia di far eseguire i lavori necessari.

Questo significa che egli decide quando eseguirli, a chi affidarne il compimento e la spesa da affrontare.

Questo significa anche che i lavori straordinari ed urgenti fatti eseguire dall'Amministratore NON DEBBANO ESSERE RATIFICATI (né, tantomeno, autorizzati preventivamente) dall'Assemblea; essi devono unicamente essere rendicontati - questo il senso del 2° comma dell'art. 1135 c.c., laddove dispone che l'Amministratore «deve riferirne nella prima Assemblea», in base alle comuni regole del mandato.

In caso di delibera condominiale che approva dei lavori straordinari è obbligatoria la costituzione del fondo speciale

Questo significa infine che l'unico modo per contestare i lavori fatti eseguire e rendicontati dall'Amministratore è la contestazione, sia da parte dell'Assemblea che del singolo condòmino (in Assemblea - voto dissenziente o astensione - e poi in sede di eventuale impugnazione) del carattere di 'straordinarietà' oppure di 'urgenza' degli stessi.

Rammentando che, se i lavori non erano 'straordinari', delle due l'una: o si tratta di manutenzione ordinaria, che l'Amministratore non solo può, ma deve eseguire e senza preventiva approvazione assembleare, stante l'art. 1130 c.c., oppure si tratta di manutenzione straordinaria di notevole entità o addirittura di innovazione, per cui era necessaria la preventiva autorizzazione dell'Assemblea.

Attenzione, se l'Assemblea ratifica i lavori eseguiti dall'Amministratore, che erano in realtà manutenzione straordinaria di notevole entità oppure innovazione, il condòmino che intenda contestarli dovrà per forza impugnare, altrimenti la delibera, divenendo esecutiva, lo obbligherà a pagare la quota attribuita.

Lavori straordinari e percentuale amministratore, facciamo chiarezza

Venendo al fondo - cassa speciale, esso, nel caso di specie, non andava deliberato in quanto non si trattava di lavori straordinari o innovazioni approvati dall'Assemblea, bensì di ratifica di lavori fatti eseguire dall'Amministratore.

Il dato letterale, per quanto asciutto, va interpretato in maniera restrittiva, perché l'art. 1135, 1° comma, n. 4), c.c., che prevede appunto il fondo speciale, lo colloca nel contesto della manutenzione straordinaria o delle innovazioni che vengano deliberate dall'Assemblea in via preventiva, non nella rendicontazione dei lavori straordinari ed urgenti fatti eseguire dall'Amministratore.

A questo punto, una domanda sorge spontanea.

Come si finanziano i lavori straordinari ed urgenti?

Il lettore potrebbe giustamente domandarsi: ma se l'Amministratore può disporre dei lavori straordinari ed urgenti, dovendo anche pagare chi questi lavori li esegue, ma non dovendo necessariamente precostituire il fondo speciale, da dove li prende i soldi?

Facciamo appello, qui, alla responsabilizzazione che dovrebbe connotare i condòmini, quali proprietari di fabbricati: la vita condominiale non può essere affrontata giorno per giorno, ma va programmata.

E' necessario conoscere le debolezze e le fragilità del nostro edificio, prenderne atto: ed è necessario farsi carico delle risorse necessarie per porvi rimedio.

Scelta preventivi per lavori condominiali straordinari, alcune considerazioni

Quali risorse? Il tempo, da dedicare alle noiose ed estenuanti Assemblee di condominio dove si decide di eseguire le opere necessarie a conservare o migliorare il nostro palazzo; e la provvista economica di cui poter usufruire per compiere questi passi.

Se continuiamo ad essere sordi ed a disinteressarci dei nostri edifici, non potremo poi lamentarci se quanto avremmo potuto liberamente e democraticamente decidere partecipando ad una o due Assemblee ci viene poi imposto forzatamente dall'Amministratore o, oggi, dall'autorità pubblica - ci riferiamo alla normativa sul Condominio in stato di degrado.

Chi ritenesse quanto sopra mera utopia, dovrebbe rileggere attentamente l'art. 1135, 1° comma, nn. 2) e 3), c.c., dove l'Assemblea, nel pieno delle sue funzioni, è chiamata ad approvare le SPESE OCCORRENTI DURANTE L'ANNO e l'impiego del residuo della gestione, cioè è chiamata ad impiegare bene le risorse presenti e future allo scopo di gestire l'edificio.

La vexata quaestio: tetti e terrazzi

Dalla frequenza con cui scriviamo su queste pagine di pronunce relative al riparto delle spese per tetti e terrazzi dobbiamo dedurre che si tratti di tema 'caldo', nonostante la sua granitica semplicità.

Rammentiamo allora sempre che il tetto svolge una funzione di copertura e protezione dell'edificio, mentre il lastrico - che, se posto accanto all'unità immobiliare collocata all'ultimo piano, viene detto terrazza a livello - ha anche funzioni ultronee.

Quando scatta il compenso extra per lavori straordinari all'amministratore di condominio?

Citavamo in articolo precedente, la pronuncia (ordinanza) della Cassazione, Sez. VI bis, n. 24927 del 07 ottobre 2019, dove la Corte si espresse molto chiaramente affermando che al tetto non si applica il c.d. condominio parziale di cui all'art. 1123 c.c., né il riparto previsto dall'art. 1126 c.c., norma, quest'ultima, dedicata specificamente al lastrico solare di uso esclusivo - mentre il tetto è, per definizione, comune.

Il Tribunale, nella pronuncia che stiamo esaminando, ha annullato la delibera laddove ripartiva la spesa per la terrazza a livello di proprietà esclusiva dei condòmini dell'ultimo piano su tutti i condòmini in ragione del criterio 1/3 e 2/3 previsto dall'art. 1126 c.c.

Quindi, bene l'applicazione dell'art. 1126 c.c. perché ci troviamo, nel caso di Busto Arsizio, dinnanzi ad una terrazza a livello di uso esclusivo; male l'individuazione dei soggetti obbligati, perché i condòmini attori hanno dimostrato che la loro unità, per quanto sottostante l'ultimo piano, non era compresa nella proiezione della terrazza e, quindi, non rientrava tra coloro che sono tenuti a partecipare alla spesa ai sensi dell'art. 1126 c.c.

Lavori straordinari in condominio, senza urgenza li paga l'amministratore

Avv. Caterina TOSATTI

Via Prenestina, 325

00177 - ROMA

Tel.: +39 - 339 53 55 077

Mail: studiolegaletosatti@libero.it

Scarica Trib. Busto Arsizio 4 gennaio 2021 n. 1

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