La questione dell'abitabilità - agibilità degli edifici è stata oggetto nel nostro ordinamento di una articolata serie di provvedimenti: sin dal Regio Decreto 27.07.1934 n. 1265 (art. 221), al DPR 22.04.1994 n. 425 (art. 5), fino a giungere al certificato di agibilità, introdotto dall'art. 24 del DPR 6 giugno 2001 n. 380 (Testo Unico in materia edilizia), e sostituito nel 2016 dalla segnalazione certificata di agibilità con l'art. 3, comma 1, lett.
I del Decreto legislativo 26.11.2016 n. 205, che modificato proprio il suddetto articolo 24.
Attualmente le norme dispongono che la segnalazione sia prodotta per:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti in esso installati.
Per gli immobili di costruzione precedente all'entrata in vigore del Testo Unico (il 30.06.2003), e che non hanno subìto interventi successivamente a questa data, non è richiesta la segnalazione certificata di agibilità o altro documento, essendo stata abrogata qualsiasi certificazione precedentemente esistente.
Agibilità e compravendita, quali obblighi?
Il tema dell'agibilità si connette evidentemente alla compravendita di un immobile: qui dobbiamo subito dissipare i dubbi, affermando come non vi sia un obbligo specifico per il venditore di consegna di un documento attestante l'agibilità, che invece è stato ricavato dalla giurisprudenza in via interpretativa dall'art. 1477 comma 3 del Codice Civile.
Il suddetto comma dispone che "Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta", senza indicare la sanzione in cui incorre il venditore che venga meno all'obbligo di consegna.
Abitabilità e agibilità sono la stessa cosa
Il documento relativo all'agibilità non è previsto infatti quale requisito essenziale dell'atto, la cui assenza pertanto non determina in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore (ordinanza Cass. n. 29090 del 05.12.2017).
Agibilità e compravendita, rischi della mancanza
Certo, un immobile sprovvisto di documento di agibilità non garantisce l'acquirente sotto il punto di vista della sicurezza, rendendo in seguito difficile la vendibilità dello stesso bene: sotto il primo aspetto l'immobile può essere inadatto ad assolvere alla funzione economico-sociale, quale la sua abitabilità, e non rispondente alle caratteristiche che l'acquirente si attenderebbe.
In questo caso si verificherebbe l'ipotesi di vendita aliud pro alio, con conseguente responsabilità del venditore.
Proprio in virtù di questa inadeguatezza dell'immobile non provvisto di agibilità, anche rispetto alle aspettative dell'acquirente, la Cassazione ha più volte ritenuto legittimo il rifiuto del promissario acquirente a non concludere il contratto definitivo, con conseguente diritto al rimborso di quanto versato a titolo di acconto o ad ottenere il doppio della caparra: molto chiara in tal senso è la sentenza 14.01.2019 n. 622, la quale afferma, in ossequio ad un costante orientamento che . il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato... perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico - sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali...".
Affittare un appartamento senza certificato di agibilità
L'inidoneità ad assolvere alla sua funzione, e la difficile commerciabilità sono pertanto fonte di responsabilità del venditore, anche ai fini del risarcimento del danno.
Agibilità e compravendita, non tutte le assenze sono uguali
Deve essere precisato che il documento relativo all'agibilità va inteso quale quello realizzato al termine della costruzione dell'edificio o a seguito di interventi che possano influire sull'agibilità, secondo quanto richiesto dall'art. 24 indicato: non è richiesto che un immobile, costruito anche decenni fa, sia dotato di un documento di agibilità aggiornato alla normativa vigente, e pertanto siano stati realizzati interventi di adeguamento: sarà possibile reperire il documento originario presso gli archivi comunali, se il proprietario non ne è in possesso, o in caso non sia disponibile, sarà egli a dover garantire, sotto la propria responsabilità, la presenza di tutti i requisiti affinché l'immobile sia da considerarsi agibile.
Vanno però distinti i casi in cui il documento relativo all'agibilità sia assente, in mancanza dei requisiti sostanziali per ottenerla, da quelli in cui la certificazione sia mancante pur in presenza dei requisiti: in questa seconda ipotesi non è possibile la risoluzione del contratto ma solo la richiesta di risarcimento del danno (Cass. 22.11.2006 n. 24786, Cass. 18.03.2010 n. 6548).
Agibilità e compravendita, conclusioni
Processualmente, è stato inoltre chiarito che l'inadempimento del venditore non essendo un vizio materiale dell'immobile, non è soggetto ai termini di prescrizione e decadenza ex art. 1495 c.c. (Cass. Sez. II, sentenza 22.02.2018 n. 4307).
La mancanza di agibilità non preclude la possibilità di cessione del bene, ed un atto relativo ad un bene immobile senza tale caratteristica sarà ugualmente valido se l'acquirente è a conoscenza di tale circostanza: una dichiarazione in atto in cui viene dichiarata la mancanza dell'agibilità e l'acquirente pur a conoscenza intende procedere alla conclusione della compravendita può esonerare il venditore da qualsiasi responsabilità per aver occultato le caratteristiche dell'immobile.
