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Si può affittare un appartamento in mancanza del certificato di agibilità?
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Si può affittare un appartamento in mancanza del certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità non ostacola la locazione dell'immobile.

Avv. Giuseppe Zangari 

La mancanza del certificato di abitabilità non determina, di per sé, l'impossibilità di locare l'immobile compravenduto né l'automatico deprezzamento del medesimo, dal ché il risarcimento, in assenza di specifici riscontri probatori per le predette voci di danno, va limitato all'esborso necessario alla regolarizzazione urbanistico-edilizia.

La vicenda. Gli acquirenti di un edificio risalente agli anni cinquanta lamentavano il fatto che l'assenza del certificato di abitabilità aveva causato loro un danno derivante sia dal non aver perfezionato, per tale motivo, il contratto con una società interessata alla locazione biennale dell'immobile, sia sotto il profilo del deprezzamento del medesimo.

Si costituivano i venditori eccependo, nel merito, che il certificato di abitabilità non era previsto al tempo della costruzione dell'edificio, e che dunque la mancanza dello stesso era da ritenersi legittima, mentre, con riferimento al quantum della pretesa, che non risultava dimostrato né il lucro cessante di cui al prospettato accordo locatizio né il deprezzamento del bene; d'altro canto, i venditori ritenevano provate unicamente le spese sostenute per l'ottenimento della certificazione amministrativa, di cui offrivano il rimborso.

La sentenza. Il Tribunale felsineo rigetta le pretese attore in quanto infondate e/o non adeguatamente provate (Trib. Bologna n. 1620/2016).

Preliminarmente il Giudice non ritiene condivisibile la tesi difensiva dei convenuti, rilevando che già il Testo Unico delle Leggi Sanitarie di cui al R.D. 1265/1934, entrato in vigore in epoca antecedente la costruzione dell'immobile, aveva introdotto una licenza di abitabilità finalizzata a comprovare le condizioni di salubrità dell'ambiente e la regolarità degli impianti, dal che "può ritenersi che la dichiarazione contenuta a pag. 7 del rogito notarile, con cui i venditori garantiscono la regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile, ricomprenda anche tale certificato; pertanto, all'an della domanda attorea può ritenersi fondato".

=> Le conseguenze in caso in mancato rilascio del certificato di agibilità

Ma le buone notizie per gli acquirenti si esauriscono qui.

Sul quantum. Con riferimento, infatti, alle diverse voci di danno il Giudice considera anzitutto indimostrata l'esistenza di un accordo per la locazione dell'immobile.

Da un lato, il Giudice ha ritenuto inattendibile la dichiarazione sottoscritta dall'agente che avrebbe svolto l'attività di intermediario nell'affare, poiché tale dichiarazione non indicava il nominativo della società interessata alla conduzione, e neppure ha ammesso la prova testimoniale a confutazione del documento:

"al proposito si osserva come, comunque, la evidenziata inidoneità probatoria di tale dichiarazione rende la suddetta prova ininfluente; per di più a tal riguardo si ribadisce quanto già affermato con l'ordinanza del 13.10.2013 e cioè che la testimonianza in questione, in quanto a conferma di prova scritta unilateralmente predisposta, non risulta capitolata su fatti specifici, con la conseguente inammissibilità".

Cosa succede se non si consegna il certificato di agibilità

Una decisione che, a parere di scrive, appare eccessivamente ancorata al contenuto letterale dell'art. 244 c.p.c. posto che "al fine della ammissione della prova testimoniale, l'indagine del giudice di merito sui requisiti di specificità e rilevanza dei capitoli formulati dalla parte istante, va condotta non soltanto alla stregua della letterale formulazione dei capitoli medesimi, ma anche ponendo il loro contenuto in correlazione agli altri atti di causa e alle deduzioni dei contendenti, nonché tenendo conto della facoltà di chiedere chiarimenti e precisazioni ai testi, ai sensi dell'art. 253 c.p.c." (Cass. Civ. n. 10272/1995) e che, pertanto, il Giudice avrebbe avuto la facoltà di indagare sull'esistenza o meno della società.

Dall'altro lato, viene correttamente osservato che la mancanza del certificato di abitabilità non è di ostacolo alla locazione dell'immobile, dal momento che, per costante giurisprudenza, "il mancato rilascio di concessioni o licenze amministrative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio" (Cass. Civ. n. 12708/2010).

Ripartizione dei costi del certificato di agibilità

Al contrario, secondo l'opinione del Tribunale, il mancato perfezionamento del rapporto locatizio è verosimilmente dipeso dalla ristrutturazione dei locali i cui lavori sono stati avviati subito dopo il rogito di acquisto e proseguiti per una durata di ben tre anni.

Quanto invece all'asserito deprezzamento del bene, il Giudice ritiene indimostrata anche tale pretesa, facendo leva sul principio di diritto secondo cui "la mancanza del certificato di abitabilità dell'appartamento venduto, poiché non rispondente alle prescrizioni edilizie, è causa di un deprezzamento del bene, commisurabile, qualora il compratore agisca per il risarcimento del danno, alle spese presuntivamente necessarie per il compimento degli adempimenti sufficienti ad ottenere la licenza di abitabilità" (Cass. Civ. n. 7529/2003).

E ciò a maggior ragione in considerazione del fatto che gli attori avevano ottenuto la certificazione amministrativa in pendenza del giudizio, dal che ne consegue "l'inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione e l'effettiva conformità dell'immobile alle norme urbanistiche".

All'esito del giudizio, durato ben cinque anni, gli attori ottengono una "vittoria di Pirro", poiché il risarcimento loro riconosciuto è pari alla somma già offerta dai convenuti a titolo di rimborso per le spese amministrative di ottenimento del certificato.

Scarica Tribunale di Bologna n. 1620 del 20/06/2016

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