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Notifica al condòmino irreperibile, come funziona
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Notifica al condòmino irreperibile, come funziona

Che vuol dire condòmino irreperibile? Quale procedura attivare qualora il condomino non sia reperibile e sia necessario notificargli atti o comunicazioni

Avv. Lucia Izzo  

Non è evenienza rara che un condòmino sia destinatario di comunicazioni o anche di atti giudiziari, ad esempio a seguito di un'azione intentata dal condominio o da terzi (ad esempio i creditori) nei suoi confronti.

Anche l'amministratore, in diversi casi e talvolta anche senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, è legittimato ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi, ad esempio per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edificio (cfr. art. 1131 c.c.).

Atti giudiziari, avvenuta notifica per compiuta giacenza

La notifica al condòmino

Quando si parla di "notifica" il richiamo è a quel particolare procedimento volto alla consegna di un atto (ad es. amministrativo o giudiziario) affinché al destinatario sia garantita la conoscenza legale dello stesso.

Si tratta di una procedura che, per al fine di contemperare diverse particolari esigenze, viene disciplinata dalla legge che si avvale anche di particolari soggetti deputati a compierlo (es. ufficiale giudiziari o messo notificatore).

L'art. 137 c.p.c. precisa che le notificazioni, quando non è disposto altrimenti, sono eseguite dall'ufficiale giudiziario su istanza di parte o su richiesta del pubblico ministero o del cancelliere.

Notifica atti giudiziari all'amministratore nelle cause riguardanti le servitù

Di norma, precisa l'art. 138 c.p.c., l'ufficiale giudiziario esegue la notificazione mediante consegna della copia nelle mani proprie del destinatario presso la casa di abitazione oppure, qualora ciò non sia possibile, ovunque lo trovi nell'ambito della circoscrizione dell'ufficio giudiziario al quale è addetto.

Se non avviene nel modo suddetto, la notificazione deve essere fatta nel comune di residenza del destinatario, ricercandolo nella casa di abitazione o dove ha l'ufficio o esercita l'industria o il commercio. Quando non è noto il comune di residenza, la notificazione si fa nel comune di dimora, e, se anche questa è ignota, nel comune di domicilio.

L'art. 149 c.p.c. prevede che, se non è fatto espresso divieto dalla legge, la notificazione può eseguirsi anche a mezzo del servizio postale. In tal caso l'ufficiale giudiziario scrive la relazione di notificazione sull'originale e sulla copia dell'atto, facendovi menzione dell'ufficio postale per mezzo del quale spedisce la copia al destinatario in piego raccomandato con avviso di ricevimento. Quest'ultimo è allegato all'originale.

La notifica si perfeziona, per il soggetto notificante, al momento della consegna del plico all'ufficiale giudiziario e, per il destinatario, dal momento in cui lo stesso ha la legale conoscenza dell'atto. La materia della notificazione a mezzo del servizio postale è dettagliata, oltre che all'interno del codice di rito, anche dalla Legge n. 898/1982.

=> Notifica degli atti giudiziari amministrativi

Registro anagrafe condominiale e condomino irreperibile

Per rintracciare il luogo presso il quale effettuare la notifica, può venire in soccorso il registro di anagrafe condominiale, solitamente utilizzato per le comunicazioni condominiali, la cui tenuta, ex art. 1130 c.c., rientra tra le attribuzioni dell'amministratore di Condominio.

Tale registro contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

La tenuta del registro rappresenta uno specifico obbligo dell'amministratore che, in caso di mancata tenuta o cattive gestione, rischia di incorrere in una grave irregolarità idonea a giustificare la revoca dall'incarico.

Affinché sia consentito l'aggiornamento del registro, ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. In caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, l'amministratore richiederà con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.

Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore potrà acquisire diversamente le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili. Ciò potrà avvenire, ad esempio, facendosi aiutare da un professionista oppure recandosi presso i competenti uffici pubblici ufficio anagrafe.

Notificazione a condòmino irreperibile

Difficoltà sorgono qualora il destinatario sia irreperibile, ovvero irrintracciabile agli indirizzi dove si aspetterebbe di trovalo. In tal caso le comunicazioni inviate potrebbero essere restituite al mittente.

Anziché rimanere un "affare da privati", la procedura richiede il coinvolgimento di un ufficiale giudiziario in quanto tale soggetto, a differenza della semplice attestazione del vettore postale, consente di conferire valore legale alle attività e alle verifiche che conducono all'effettuazione della notificazione agli irreperibili.

Si tende, per quanto possibile, a garantire sia la conoscibilità dell'atto da parte del destinatario che la tempestività della notificazione.

Attenzione: l'irreperibilità giuridicamente intesa (c.d. irreperibilità relativa) è una situazione diversa rispetto a quella di ignoranza dei luoghi di residenza, dimora e domicilio (c.d. irreperibilità assoluta). Qualora tali luoghi siano sconosciuti, infatti, si segue una procedura diversa (cfr. art. 143 c.p.c.).

La preventiva individuazione di questi luoghi, dunque, appare un presupposto essenziale e, di norma, all'atto da notificare affidato all'ufficiale giudiziario, viene allegato un certificato di residenza ad uso notifica.

Notifica del decreto ingiuntivo al condòmino moroso

L'art. 140 c.p.c. afferma che, qualora non sia possibile eseguire la consegna per irreperibilità, l'ufficiale giudiziario depositerà la copia nella casa del comune dove la notificazione deve eseguirsi, affiggerà avviso del deposito in busta chiusa e sigillata alla porta dell'abitazione o dell'ufficio o dell'azienda del destinatario, e gliene darà notizia per raccomandata con avviso di ricevimento.

La notifica si perfezionerà al compimento di queste tre formalità che dovranno essere attestate nella relata di notifica.

Parte della giurisprudenza (cfr. Cass. n. 8638/2017, n. 9793/2019) ritiene che, in tema di notificazione ex art. 143 c.p.c., l'ufficiale giudiziario, ove non abbia rinvenuto il destinatario nel luogo di residenza risultante dal certificato anagrafico, sia tenuto a svolgere ogni ulteriore ricerca e indagine dandone conto nella relata,dovendo ritenersi, in difetto, la nullità della notificazione.

Ciò ad, esempio raccogliendo "informazioni negative, circa la reperibilità in quel luogo del destinatario dell'atto, dai residenti interpellati".

Con la sentenza n. 3/2010, la Corte Costituzionale ha dichiarato la norma in esame costituzionalmente illegittima nella parte in cui prevede che la notifica si perfezioni per il destinatario con la spedizione della raccomandata informativa, anzichè con il ricevimento della stessa, o comunque, decorsi dieci giorni dalla relativa spedizione.

In caso di notifica al condomino irreperibile tramite utilizzo del sistema postale, l'art. 8 della L. 890/1982 prevede il deposito del piego entro due giorni lavorativi presso il punto di deposito più vicino al destinatario.

Anche in questo caso, è stato introdotto l'obbligo di avviso al destinatario del deposito dell'atto e delle formalità eseguite: si è stabilito, dunque, che la notificazione si avesse per eseguita decorsi dieci giorni dalla data di spedizione della lettera raccomandata ovvero dalla data del ritiro del piego, se anteriore.

Gli aspetti procedurali che possono insorgere nelle controversie tra condòmini e condominio

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