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Copia rendiconto condominiale, come contestarne la conformità all'originale?
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Copia rendiconto condominiale, come contestarne la conformità all'originale?

Perché la semplice contestazione della conformità all'originale della copia del rendiconto potrebbe non essere sufficiente?

Avv. Alessandro Gallucci 

Il rendiconto condominiale è un documento (complesso) che sovente viene prodotto in giudizio nell'ambito dei contenziosi condominiali.

Queste le ipotesi più frequenti di produzione in giudizio di un rendiconto condominiale:

  • ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento;
  • giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo di pagamento;
  • impugnazione di delibere assembleari per violazione delle norme afferenti la ripartizione delle spese;
  • impugnazione di delibere assembleari per violazione delle norme riguardanti il contenuto del medesimo rendiconto condominiale;
  • impugnazione di delibere assembleari per incompetenza nella decisione su spese;
  • giudizi derivanti da revisioni della contabilità condominiale.

Queste sono solamente degli esempi di cause nelle quali, non v'è ombra di dubbio, verrà prodotto il rendiconto condominiale.

La produzione, nella maggior parte dei casi, avviene in copia, cioè quello che si deposita agli atti del giudizio è un duplicato fotostatico del rendiconto. A dirla tutta, con la informatizzazione della contabilità, nella maggior parte dei casi, il rendiconto originale è un file, non un documento cartaceo; infatti, non è detto che esista una fotocopia della prima stampa, ben potendo ogni rendiconto essere stampato successivamente per tante volte quante lo si ritiene utile.

Documenti condominiali, originali e copie

Ciò detto, prendiamo spunto da una sentenza del Tribunale di Napoli, la n. 8712 del 3 ottobre 2019, resa in seguito ad una opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali, per approfondire un particolare aspetto, cioè: che cosa deve fare il condominio che intenda contestare la difformità del rendiconto prodotto in copia dell'originale?

=> Condominio e disconoscimento di documenti in copia

Buona parte dei documenti che l'amministratore consegna ai condòmini è rappresentato da copie: sono tali quelle inerenti ai registri (art. 1129, secondo comma, c.c.), alla rendicontazione bancaria (art. 1129, settimo comma, c.c.), ai documenti giustificativi di spese (art. 1130-bis , primo comma, c.c.) ed in generale a tutti quei documenti non generati direttamente per essere consegnati ai condòmini.

Questi ultimi sono rappresentati dai solleciti di pagamento, dalla corrispondenza diretta, dall'attestazione dello stato dei pagamenti (art. 1130 n. 8 c.c.).

Nel caso di specie, cioè quello del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il condòmino ingiunto, contestando la pretesa creditoria, riteneva di non dover le somme richieste anche in ragione dell'asserita, genericamente, non conformità del rendiconto prodotto in giudizio rispetto all'originale.

Copie documenti, valore probatorio

Del valore probatorio delle copie di documenti rispetto ai loro originali si occupa il codice civile.

Nello specifico, l'art. 2719 del codice civile rubricato, Copie fotografiche di scritture, recita:

«Le copie fotografiche di scrittura hanno la stessa efficacia delle autentiche, se la loro conformità con l'originale è attestata da pubblico ufficiale competente ovvero non è espressamente disconosciuta».

Il riferimento è alle così dette fotocopie.

=> Cari condòmini, prima di reclamare i vostri sacrosanti diritti, siete sicuri di aver svolto diligentemente i vostri doveri?

Per contestare la conformità di un documento rispetto al suo originale, non bastano contestazioni generiche od onnicomprensive. Insomma dire: quel documento non è conforme all'originale non è sufficiente, si deve andare oltre, senza con ciò pensare a chissà quale formula sacramentale, ma bisogna dire cosa si contesta.

La Cassazione, rispetto alla contestazione in esame ha avuto modo di specificare che «il disconoscimento della conformità di una copia fotografica o fotostatica all'originale di una scrittura, di cui all'art. 2719 c.c., non ha gli stessi effetti del disconoscimento della scrittura privata previsto dall'art. 215 c.p.c., comma 1, n. 2), giacché mentre quest'ultimo, in mancanza di richiesta di verificazione, preclude l'utilizzabilità della scrittura, la contestazione ai sensi dell'art. 2719 c.c., non impedisce al giudice di accertare la conformità all'originale anche mediante altri mezzi di prova, comprese le presunzioni (cfr. Cass. n. 2419/06, nonché, tra le altre, Cass. n. 11269/04 e n. 9439/10)» (Cass. 13 maggio 2014 n. 10326).

Contestazione conformità all'originale del rendiconto condominiale

Il discorso non muta quando ad essere oggetto di contestazione è al copia del rendiconto condominiale prodotta dall'amministratore (ovvero da qualunque altra parte che ne abbia la disponibilità) nell'ambito di un procedimento giudiziale.

Nel caso risolto dal Tribunale di Napoli con la sentenza n. 8712/2019, le contestazioni addotte da parte opponente sono state considerate generiche.

=> Rendiconto condominiale. Il primo vademecum

Si legge in sentenza che «il disconoscimento della conformità della copia all'originale presuppone invece che il dichiarante indichi in quali punti la copia costituisce un "falso" (Cass. 30 giugno 2014, n. 14804), ossia sia stata materialmente contraffatta nel suo originario contenuto, o, più semplicemente, non corrisponde integralmente all'originale non prodotto (ad esempio, perché ne riproduce soltanto alcune parti), e sia in grado di offrire elementi, almeno indiziari, sul diverso contenuto che la scrittura presentava nella versione originale del documento (v. in tal senso Cass. 15 ottobre 2014, n. 21842, che ha ritenuto invalido il "generico ed apodittico disconoscimento delle fotocopie delle fatture", tanto più che "la parte non aveva mai concretamente specificato i motivi del disconoscimento")» (Trib. Napoli 3 ottobre 2019 n. 8712).

Come dire: se si afferma che quel rendiconto non corrisponde all'originale bisogna usare qualche parola in più del semplice e generico "si contesta la corrispondenza all'originale", dovendosi indicare di quali elementi si nega la genuinità nonché fornendo elementi utili in tal senso.

Rendiconto condominiale, documenti e attestazioni dell'amministratore

Solitamente le copie dei documenti condominiali sono accompagnare da un'attestazione, impressa sulle stesse, di conformità delle medesime all'originale.

L'attestazione dell'amministratore in tal senso non conferisce ai documenti alcun valore legale: può servire, come certamente serve, a rafforzare l'affidamento della provenienza di quel documento e della sua corrispondenza, ma l'attestazione in sé, non paralizza le contestazioni ex art. 2719 c.c., né appesantisce l'onere probatorio in carico alla parte che intenda contestarne la conformità all'originale, come d'altronde l'assenza dell'attestazione in esame non inficia tale conformità ne agevola la dimostrazione del contrario.

=> Amministratore di condominio, rendiconto annuale e rendiconto della propria gestione

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