Il vademecum dell'Agenzia dell'entrate. Il 19.4.2017, il fisco ha dedicato ai contribuenti una sorta di vademecum che costituisce una valida guida fiscale all' acquisto della casa.
Al contempo, è poi seguita la R.M. 27.4.2017, n. 53/E che si è soffermata sulle agevolazioni sulla prima casa e, quindi, sui requisiti per potere accedere al bonus fiscale.
Nella prima parte della guida, redatta dall'Agenzia delle Entrate vengono fornite utili indicazioni da seguire prima di passare alla fase della compravendita. Il consiglio è quello di non firmare nulla, almeno fino a quando il notaio non abbia riscontrato la regolarità della documentazione prodotta dal venditore. Difatti al tal proposito è opportuno:
Verificare che non vi siano ipoteche sull'abitazione;
Accertarsi che il venditore abbia la titolarità per vendere;
Controllare con l'amministratore di condominio che il venditore non abbia debiti condominiali, poiché l'acquirente ne risponde in maniera solidale per l'anno precedente e l'anno in corso;
Approfondire la provenienza dell'appartamento nel caso sia stato ricevuto in eredità: ciascun erede, che magari si ritenga trattato ingiustamente dalla ripartizione ereditaria, può entro 10 anni, dal decesso di chi ha lasciato l'eredità o la donazione, fare valere i suoi diritti con apposite azioni legali.
Il vademecum fiscale si rivolge sia alle compravendite tra «privati» sia a quelle tra imprese e privati. Viene prima spiegato il trattamento tributario riservato all'acquisto di un immobile adibito ad abitazione e poi quello applicabile previsto per la «prima casa» con i relativi benefici.
In seguito, viene evidenziato il sistema del «prezzo-valore» che consente di tassare l'atto sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell'immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato. Inoltre, la norma prevede anche la riduzione (del 30%) degli onorari notarili.
Gli oneri condominiali in caso di vendita dell'immobile. L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, al comma quattro stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino risponde del pagamento dei contributi solidalmente con questo.
L'obbligo però è limitato nel tempo e resta circoscritto ai contributi relativi all'anno in corso e a quelli relativi all'anno precedente.
La legge 11 dicembre 2012 n. 220 di riforma del condominio, ha introdotto il quinto comma dell'art. 63 delle disp. Att. stabilendo altresì che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
In caso di morte del condomino, grava sugli eredi l'obbligo di comunicarne il decesso?
A tal proposito è opportuno precisare quanto già detto dalla Corte di cassazione con la sentenza numero 8782 del 10 aprile 2013 (conf. anche da Cass. Ord. 702 del 16 gennaio 2015), che nella valutazione dei limiti della solidarietà è importante la determinazione del momento in cui matura l'obbligo di contribuzione alle spese condominiali.
- Spese ordinarie, indipendentemente da quando l'assemblea condominiale ha deliberato l'intervento, l'obbligo del pagamento dei contributi sorge quando i relativi lavori sono eseguiti o i relativi servizi vengono prestati.
- Spese straordinarie, invece, bisogna far riferimento alla data in cui i lavori sono stati deliberati
Ad ogni modo è il condominio, il quale invochi in giudizio la responsabilità solidale dell'acquirente per le spese di straordinaria manutenzione, ad essere gravato della prova dei fatti costitutivi del proprio credito, fra i quali è certamente compresa l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quelle precedente al subentro del nuovo proprietario (Cass. Civ. n. 7395 del 22 marzo 2017).
La nuova legge sulla concorrenza. La legge annuale per il mercato e la concorrenza (L. 4 agosto 2017 n. 124) rende operativa, con alcune modifiche, una norma introdotta dall'art. 1 comma 63 e ss. della L. 27 dicembre 2013 n. 147 con lo scopo di fornire maggiori garanzie all'acquirente di immobili.
In pratica la legge sulla concorrenza stabilisce che, al momento dell'acquisto della casa, tutte le somme corrisposte dall'acquirente al venditore o a titolo di pagamento delle imposte, debbano confluire su un conto "dedicato" del notaio.
Non quindi il conto personale o quello dello studio, ma uno appositamente destinato a incamerare detti importi ed evitare così la confusione con i guadagni personali.
Deposito del prezzo presso il notaio. In caso di richiesta di almeno una delle parti, il notaio deve trattenere in deposito su uno specifico conto corrente dedicato il saldo del prezzo della compravendita immobiliare, nonché le somme destinate alla cancellazione di ipoteche gravanti sull'immobile, o al pagamento di altre spese dovute dal venditore e non ancora pagate (per esempio, le spese condominiali arretrate), fino a che il notaio ha eseguito la registrazione e la pubblicità dell'atto, e ha verificato l'assenza di gravami o formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle risultanti alla data dell'atto ed evidenziate nell'atto stesso.Le somme depositate sul conto corrente dedicato costituiscono patrimonio separato rispetto a quello personale o professionale del notaio, pertanto sono escluse dalla successione del notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque, e assolutamente impignorabile a istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.
Il notaio può disporre delle somme depositate sul conto dedicato solo per gli specifici impieghi per i quali esse sono state depositate, mantenendone idonea documentazione. Gli interessi sulle somme depositate sul conto corrente dedicato spettano allo Stato.
Tutele delle parti. Questo strumento tutela le compravendite immobiliari e permette la verifica di assenza di gravami e formalità pregiudizievoli sulla compravendita, come ipoteche, sequestri, pignoramenti o vendite multiple dello stesso immobile, situazioni in cui diventa impossibile rientrare in possesso della cifra versata al venditore al momento del rogito.
Difatti, la normativa introduce la facoltà di richiedere al notaio l'apertura di un conto deposito, un conto corrente sul quale verranno versate le somme quali i tributi per i quali il notaio sia sostituto o responsabile d'imposte e eventuali altre somme affidategli, soggette a obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori.
Adempimenti del notaio. Il professionista deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l'acquisto si è perfezionato senza subire gravami. Il notaio:
- Se non rileva formalità pregiudizievoli ulteriori, procede allo svincolo del prezzo a favore del venditore, mediante bonifico sul conto corrente da lui indicato, al netto delle somme che egli deve eventualmente versare a terzi (per esempio l'importo delle spese condominiali arretrate).
- Se rileva la presenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle risultanti dall'atto, ne dà avviso alle parti e trattiene in deposito il corrispettivo sul conto corrente dedicato.
- Se ne ha ricevuto preventivo incarico da tutte le parti al momento della stipula, provvede, fino all'importo del prezzo depositato, all'estinzione delle passività e all'ottenimento dei titoli per la cancellazione, dandone avviso alle parti intervenute nell'atto.
Le spese e gli onorari relativi sono a carico del venditore, e sono prelevati dal prezzo o corrispettivo, con svincolo del residuo attivo a favore del venditore.
