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Immobili: se il venditore non stipula una fideiussione a garanzia dell'acconto, il contratto è nullo
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Immobili: se il venditore non stipula una fideiussione a garanzia dell'acconto, il contratto è nullo

Contratto preliminare per l'acquisto di immobili e stipula di una fideiussione a garanzia dell'acconto

Avv. Maurizio Tarantino  

Il venditore non aveva concesso una fideiussione di importo pari alla somma versata a titolo di acconto e a quella che i due acquirenti avrebbero dovuto corrispondere a saldo.

“In materia di compravendita, il contratto preliminare per l'acquisto di immobili è nullo se il venditore non stipula una fideiussione a garanzia dell'acconto”. Questo è il principio di diritto espresso del Tribunale di Parmacon la sentenza n. 1116 del 18 luglio 2017 in materia di compravendita.

Si ringrazia l'Avvocato Giovanni Franchi e l'ufficio stampa di Alessandro Maola per gentile segnalazione dell'interessante sentenza in commento.

=> Nullo il preliminare di un immobile da costruire se manca la fideiussione

La questione. Con atto di citazione, Tizio e Caio convenivano in giudizio Sempronia per sentir dichiarare la nullità o la risoluzione del contratto preliminare da loro stipulato con quest'ultima in avente ad oggetto un'unità abitativa facente parte di un complesso immobiliare in corso di costruzione sito in Monticelli Terme (PR).

Gli attori precisavano che a fronte del prezzo convenuto di € 260.000.00 era stata corrisposta, a titolo d'acconto, la somma di € 131.453,00 solo parzialmente fatturata dalla ditta individuale della promittente alienante.

Gli attori, inoltre, deducevano che in parziale esecuzione dell'art. 2, comma 1, d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122, alla stipula del compromesso, la convenuta aveva rilasciato alcune fideiussioni scadute.

Altre a tali motivi, Tizio e Caio, a sostegno della domanda di risoluzione, evidenziavano che l'immobile non era stato ancora consegnato e che non erano stati eseguiti diversi lavori.

Costituendosi in giudizio, la convenuta Sempronia contestava in toto le pretese degli attori.

=> Eternit a copertura del tetto. Il preliminare di compravendita è valido

La tutela degli acquirenti degli immobili da costruire. Il costruttore di un immobile, al momento della firma del contratto preliminare (cosiddetto compromesso) di un immobile da costruire è obbligato, per legge, a consegnare al futuro acquirente una fideiussione a garanzia degli acconti che quest'ultimo eseguirà prima della stipula del contratto definitivo (l'importo della fideiussione deve essere, infatti, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore riscuota prima della firma del rogito notarile).

In caso contrario il preliminare è nullo e l'acquirente può tirarsi indietro dall'affare in qualsiasi momento.

A tal proposito, giova ricordare che il D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210, pubblicato nella G.U. del 6 luglio 2005, n. 155, è intervenuto per disciplinare un ambito molto preoccupante all'interno del settore degli acquisti immobiliari, sui quali incombe pericolosamente l'alea di imbattersi in imprenditori edili senza scrupoli e spesso neanche soventi.

L'acquirente rischia, sul punto, di anticipare una congrua parte del prezzo al venditore (versato all'atto della sottoscrizione di contratti preliminari di vendita ovvero di semplici compromessi) con il rischio di non poter ottenere la disponibilità dell'immobile.

A tal fine, il legislatore ha predisposto alcune tutele, tra queste, quella dell'art. 2, comma 1, d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122, ai sensi del quale “All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può' essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità' stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Restano comunque escluse le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia”.

=> Quando il contratto preliminare di vendita obbliga le parti alla conclusione del contratto definitivo?

Il ragionamento del Tribunale di Parma. Dall'istruttoria di causa era emerso che alla stipula del compromesso, la convenuta aveva rilasciato una fidejussione di € 25.000,00 scaduta il 22.4.10, un'altra di€ 50.000,00 in data 2.9.09 scaduta un anno dopo ed infine un'altra ancora di€ 10.000,00 in data 19.10.09 scaduta il 19.10.10.

Premesso ciò, nel caso in esame, non fu rilasciata una fideiussione degli importi pagati e da pagarsi prima della stipulazione del definitivo, all'atto del quale avrebbe dovuto essere versato il saldo di € 115.000,00, pari alle somme ancora da corrispondersi alla stipula del definitivo.

Furono, infatti concesse nel tempo garanzie per complessivi € 85.000,00, tutte scadute, a fronte della previsione di pagamenti, da effettuarsi prima del rogito.

In altre parole, anche prescindendo dall'importo effettivamente percepito, prima del definitivo, stando al preliminare, avrebbero dovuti essere corrisposti € 145.000,00. Ed è questo sotto pena di nullità, l'importo che avrebbe dovuto avere la fideiussione", sicché era evidente la violazione della citata disposizione di cui all'art. 2, comma 1, d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122. Dalle argomentazioni esposte, dunque, l'atto in questione era nullo fin dall'inizio per non essere stata concessa una fideiussione dell'importo pagato e che avrebbe dovuto essere pagato.

A tal proposito, si richiama quanto affermato dalla giurisprudenza di merito secondo cui “è nullo il contratto preliminare tra costruttore e promissario acquirente non assistito dalla polizza fideiussoria, precisando altresì che non si sfugge alla declaratoria di nullità neppure nel caso in cui la polizza fideiussoria sia consegnata all'atto della stipula del definito” (Corte d'Appello di Lecce, Sez. II, 14.05.2015 n. 222).

A sostegno di ciò, il Giudice di Parma ha evidenziato che in casi come quelli in esame si è in presenza di una nullità di protezione e quindi relativa che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente.

=> Mancata stipula del contratto e diritto di recesso. La sorte della caparra versata.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Parma ha accolto le domande di Tizio e Caio e per l'effetto ha dichiarato la nullità del preliminare in esame con conseguente obbligo per la convenuta di rifondere agli attori le somme percepite pari complessivamente ad € 131.453,00, (quindi € 65.726,50 per ciascuno di essi).

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