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Gravi vizi dell'immobile, un caso concreto
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Gravi vizi dell'immobile, un caso concreto

La garanzia del venditore sull'immobile. Caratteristiche ed aspetti pratici.

Avv. Marco Borriello  

In occasione dell'acquisto di un appartamento, una volta visionato e piaciuto, si potrebbe pensare che il venditore non abbia più alcuna responsabilità legata alla compravendita. In fondo, si pensa, il compratore ha avuto modo di valutare l'immobile e se, successivamente al rogito, affiorano dei difetti non ha più il diritto di recriminare alcunché.

In realtà, il cedente ha il dovere di garantire che il bene sia immune da vizi. Se, ad esempio, successivamente al passaggio di proprietà, emergono delle problematiche strutturali ignote all'acquirente, il venditore non può sottrarsi al dovere di risarcire il compratore dei costi che dovrebbe o ha già dovuto affrontare per l'esecuzione dei lavori di riparazione.

Immobili: se il venditore non stipula una fideiussione a garanzia dell'acconto, il contratto è nullo

Si tratta di principi che hanno trovato conferma in una recente sentenza del Tribunale di Perugia. Con la decisione n. 467 del 18 marzo 2021, è stato, infatti, risolto un caso concreto vertente proprio sulla tematica appena descritta.

Come al solito, quindi, prima di entrare nel merito giuridico della vicenda, andiamo a vedere cosa è accaduto tra le parti in causa, perché il magistrato umbro è stato chiamato a dirimere questa lite e quale soluzione ha disposto.

Gravi vizi dell'immobile: il caso concreto

La sentenza in esame ha concluso un procedimento, avviato nel 2011, in cui l'attore chiedeva che si accertassero i vizi presenti in un immobile acquistato circa un anno prima.

Secondo quanto sostenuto dalla parte istante, vi erano dei problemi strutturali nel condominio di cui faceva parte l'appartamento in discussione. Per questa ragione sarebbe stato necessario eseguire alcuni lavori (poi effettivamente realizzati in corso di causa) nonché degli interventi successivi, negli anni a venire.

Alla luce di tali circostanze, il compratore de quo chiedeva la «condanna al pagamento dell'importo dei lavori necessari ad eliminare i vizi, nonché la condanna per la riduzione di valore dell'immobile oltre al risarcimento dei danni».

Il venditore convenuto si costituiva sostenendo che l'acquirente era ben consapevole dei vizi denunciati oltreché in grado di averli riconosciuti e, di fatto, accettati, visti i numerosi sopralluoghi effettuati nell'immobile, prima della stipula notarile.

Immobili: se il venditore non stipula una fideiussione a garanzia dell'acconto, il contratto è nullo

La causa, quindi, è stata interessata da una corposa fase istruttoria, in cui sono stati escussi dei testimoni ed è stata, altresì, espletata una Ctu.

Al termine del procedimento, il Tribunale di Perugia ha ritenuto meritevole di accoglimento, anche se in parte, la domanda attorea. Il convenuto è stato, infatti, condannato al pagamento della quota lavori saldata dal compratore nonché obbligato al versamento della somma che sarebbe necessaria a coprire gli ulteriori e futuri interventi di consolidamento del fabbricato.

è stato, invece, escluso che fosse possibile quantificare un ulteriore deprezzamento patito dall'immobile, visto che «i lavori di consolidamento e di manutenzione straordinaria eseguiti sono risultati risolutivi e l'appartamento dell'attrice non è stato direttamente interessato da altre lesioni o danni».

Per questi motivi, la soccombenza sulle spese di lite è stata inevitabile.

Gravi vizi sull'immobile: la responsabilità del venditore

Per il codice civile, il venditore deve garantire che l'immobile venduto sia immune da vizi «Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa (Art. 1490 cod. civ.)».

L'eventuale clausola, con la quale il compratore accetta l'immobile nello stato di fatto in cui si trova, non esonera il venditore dalla responsabilità per i vizi occulti, in tutti i casi in cui questi siano stati taciuti in malafede e non erano riconoscibili per l'acquirente «in tema di compravendita, la clausola contrattuale "vista e piaciuta", che ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione, ad opera del compratore, della cosa venduta, esonera il venditore dalla garanzia per i vizi di quest'ultima limitatamente a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede, sicché, anche in considerazione dei principi fondamentali della buona fede e dell'equità del sinallagma contrattuale, essa non può riferirsi ai vizi occulti emersi dopo i normali controlli eseguiti anteriormente l'acquisto (Cass. civ sent, n. 21204/2016)».

Risponde l'acquirente o il venditore per le spese pregresse di acqua e riscaldamento emerse dopo la compravendita?

Pertanto, l'acquirente che scopre la magagna può chiedere la riduzione del corrispettivo versato per la compravendita «Nei casi indicati dall'articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo…(Art. 1492 cod. civ.)».

Può, altresì, pretendere un risarcimento, se il venditore non dimostra di aver ignorato, incolpevolmente, i vizi emersi successivamente al rogito «In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.

Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa (Art. 1494 cod. civ.)».

Gravi vizi sull'immobile: cumulabilità delle azioni e aspetti pratici

Leggendo la sentenza in commento, in caso di vizi dell'immobile, il compratore può, cumulativamente, esercitare le azioni, previste dal codice civile, a sua tutela «l'azione di risarcimento ex art. 1494 c.c. può essere proposta in via alternativa, o anche cumulativa, rispetto alle azioni ex art. 1492 c.c. di adempimento, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto».

L'acquirente deve, quindi, dimostrare che i vizi non erano noti e riconoscibili. Ad esempio, lo può fare mediante testimoni, come avvenuto nella lite in esame, in cui l'amministratore ha dichiarato di non aver mai incontrato il compratore prima del rogito e di non averlo informato delle problematiche strutturali dell'edificio.

La riconoscibilità di un vizio potrebbe, altresì, essere esclusa se la magagna dovesse essere sfuggita, persino, al perito della banca mutuante.

Per quanto riguarda, invece, il dovere risarcitorio del venditore, come afferma l'art. 1494 c.c., esso si fonda sulla presunzione di responsabilità di quest'ultimo. Dovrà, pertanto, essere questi a scagionarsi, se in grado di farlo. Ovviamene, se, come accaduto nella lite in esame, si trattava di problemi strutturali già accertati in sede condominiale, sarà impossibile sfuggire ai propri doveri.

Vizi e difformità delle opere, la garanzia contrattuale

Scarica Trib. Perugia 18 marzo 2021 n. 467

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