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Che cos'è il fascicolo del fabbricato

Cos'è il fascicolo del fabbricato, quali dati contiene e se deve considerarsi obbligatorio o meno
Dott.ssa Lucia Izzo Dott.ssa Lucia Izzo 

Negli ultimi anni si è parlato davvero molto e in numerose occasioni di "Fascicolo del fabbricato". L'argomento è assai dibattuto ed è tornato ciclicamente sotto i riflettori soprattutto in concomitanza con eventi, talvolta particolarmente drammatici, che hanno coinvolto il patrimonio edilizio italiano.

I sostenitori del fascicolo si soffermano sull'importanza che avrebbe l'adozione, su tutto il territorio nazionale, di questa vera e propria "carta d'identità" degli immobili: si riunirebbero, in un singolo documento, gli elementi distintivi delle abitazioni, consentendo di conoscere nel dettaglio lo stato di manutenzione di strutture e impianti e, consequenzialmente, di adottare gli interventi necessari in materia di prevenzione e sicurezza.

Il fascicolo del fabbricato e il condominio.

Che cos'è il fascicolo del fabbricato?

Le linee guida adottate il 1° febbraio 2017 dal Consiglio Nazionale dei Periti Industriali (CNPI) descrivono il "Fascicolo del fabbricato" come un documento tecnico che contiene tutte le informazioni identificative relative allo stato di agibilità e di sicurezza di un immobile (a partire, se possibile, dalla costruzione dello stesso), sotto il profilo della stabilità, dell'impiantistica, della manutenzione.

Sullo stesso vanno registrate le eventuali variazioni rispetto alla configurazione originaria in modo da consentire di avere un quadro conoscitivo completo non solo sullo stato di fatto di un immobile, ma anche sui precedenti interventi.

Attraverso il fascicolo si individua l'unità immobiliare, si verifica la legittimità edilizia-urbanistica e si approfondisce il suo stato di conservazione. Si tratta di elementi essenziali per la programmazione degli eventuali interventi necessari affinché l'immobile sia mantenuto efficiente in tutte le sue componenti.

Il fascicolo, debitamente aggiornato, rappresenterebbe anche il presupposto per il rilascio di autorizzazioni o certificazioni di competenza comunale relative all'intero fabbricato, nonché a singole parti dello stesso.

Per come strutturato, il fascicolo consentirebbe all'amministrazione pubblica, da un lato, di avere un quadro generale e preciso sullo stato e sulla qualità dei fabbricati presenti sul territorio, e, dall'altro, agli stessi utenti (cittadini e proprietari) di avere a disposizione uno strumento sempre aggiornato sulle reali condizioni dell'unità immobiliare, nelle dotazioni e qualità di tutte le componenti.

Fascicolo fabbricato digitale

Com'è strutturato il fascicolo

Come evidenziato dai Periti Industriali, il fascicolo dovrà contenere tutte le informazioni utili e indispensabili per diversi livelli di conoscenza dell'edificio: progettuali, strutturali, geologici, sismici, impiantistici e in materia di sicurezza.

In particolare, dovranno esservi informazioni di sintesi relative a diversi ambiti. In primis, i dati anagrafici, relativi alla localizzazione del bene nel territorio, alla scheda catastale, alle dimensioni del bene (superfici, volumi, numero appartamenti, vani scala, ecc.), nonché eventuali riferimenti a valori immobiliari, a finanziamenti in atto, ammortamento e costi di gestione.

Ancora, dovranno esservi i dati tecno-tipologici, basati sulla descrizione delle caratteristiche costruttive di un edificio e delle sue parti, con indicazione delle quantità di parti d'opera, in fase d'uso del bene, ma anche dati su materiali e componenti utilizzati nell'edificio in modo tale da poterne valutare il comportamento nel corso del tempo.

Infine, serviranno i dati relativi a tutti i cambiamenti e le modifiche significative per l'intero edificio o per alcune delle sue parti, siano essi di tipo manutentivo (interventi su elementi strutturali, impiantistici) o anche amministrativo (variazione destinazione d'uso) che possono essere la causa di variazioni nelle regole d'uso del bene, da mantenere evidenziate in una specifica tabella di sintesi.

Per ciascuno di questi ambiti sarà possibile fare riferimento ai documenti prodotti nella fase di realizzazione così come nei successivi interventi di modifica eseguiti, in molti casi certificativi della legalità e del corretto e buon esito degli stessi.

Fascicolo del fabbricato e nuovi oneri a carico dell'amministratore di condominio

Tra i documenti necessari da inserire nel fascicolo emergono, ad esempio, quelli contenenti i seguenti dati: caratteristiche geologiche del suolo e del sottosuolo; tipologia delle fondazioni, delle elevazioni e della struttura portante; planimetrie e grafici, o in mancanza un rilievo geometrico, che descrivano le caratteristiche, incluse quelle volumetriche o dimensionali, dell'immobile al momento della predisposizione del fascicolo, evidenziando le eventuali modifiche strutturali intervenute; documenti su caratteristiche geologiche del suolo e del sottosuolo; segnalazioni sulla presenza eventuale di fenomeni di dissesto, ad esempio crepe, fessurazioni o lesioni.

Obbligatorietà del fascicolo del fabbricato

Attualmente, il fascicolo del fabbricato non è obbligatorio in Italia. Molte categorie tecniche, tra cui il Consiglio dei periti industriali, insistono da tempo affinché ne venga stabilita l'obbligatorietà per tutelare la sicurezza degli edifici, soprattutto stante il particolare e delicato stato di salute strutturale e impiantistico degli edifici italiani.

Un aggravio ulteriore è correlato al fatto che i documenti in possesso delle amministrazioni pubbliche, oltre a essere gestiti da diversi enti, non sono tra loro collegati in maniera organica e rispondono a differenti finalità. Il fascicolo del fabbricato potrebbe porsi come efficace strumento di semplificazione burocratica e sintesi finale.

I contrari sottolineano come gli oneri per la redazione del fascicolo ricadrebbero sui proprietari e imporne l'obbligatorietà significherebbe impattare sui cittadini in maniera indiscriminata, compresi coloro che hanno redditi più bassi.

Inoltre, si evidenzia l'impatto negativo che potrebbe avere il fascicolo sul mercato immobiliare, determinando un crollo delle valutazioni di molti appartamenti.

In generale, si ritiene che uno strumento del genere dovrebbe essere a cura della P.A. e con oneri a carico della stessa.

=> Utopie in merito alla istituzione del fascicolo fabbricato

A livello locale, diverse Regioni italiane hanno regolamentato la materia lasciando poi facoltà ai Comuni di prevedere l'istituzione del fascicolo del fabbricato. Tuttavia, poche di queste normative sono sopravvissute in quanto la giurisprudenza amministrativa ne ha ravvisato l'illegittimità, soprattutto in relazione agli irragionevoli costi scaricati sui privati per acquisire informazioni su tutta una serie di elementi relativi all'immobile, già in possesso della pubblica amministrazione (cfr. T.A.R. Lazio n. 1230/2006, Consiglio di Stato n. 1305/2018).

I Governi succedutisi negli hanno neppure hanno particolarmente gradito che le Regioni legiferassero in una materia ritenuta di competenza statale: in alcuni casi sono state le stesse Regioni a "desistere", mentre in altri si è giunti addirittura innanzi alla Corte Costituzionale.

Ad esempio, nella sentenza n. 315/2003, la Consulta ha dichiarato illegittima la legge regionale della Campania istituiva del registro dei fabbricati, rilevando che il pesante onere imposto ai proprietari non trovava rispondenza nell'attuazione di un interesse pubblico di pari rilievo; senza dimenticare, inoltre, che la competenza statale, e non regionale, per quanto riguarda la conoscenza dello stato conservativo degli edifici.

Attualmente, sia alla Camera che al Senato, sono pendenti diversi disegni di legge in materia che sono stati assegnati alle competenti Commissioni, ma sui quali ancora non è stato ancora completato l'iter di approvazione parlamentare.

L'ultimo in linea temporale (Atto Camera n. 2023), d'iniziativa della deputata Muroni e inerente tra le altre cose "Disposizioni concernenti l'istituzione del fascicolo del fabbricato e agevolazione tributaria per le spese sostenute per la sua predisposizione" è stato presentato il 16 dicembre 2019 ed è stato assegnato in Commissione in data 17 febbraio 2020.

Il fascicolo del fabbricato è tornato nuovamente a far parlare di sé in sede di conversione del D.L. Rilancio che, al momento in cui si scrive, è all'esame della Commissione Bilancio alla Camera: un emendamento a firma di numerosi deputati M5S, infatti, punta a introdurre l'obbligo di un edificio di dotarsene prima di approcciarsi a interventi di riqualificazione energetica, adeguamento antisismico o di ristrutturazione edilizia.

La discussione sull'obbligatorietà del Fascicolo del fabbricato è dunque destinata a continuare ancora per molto tempo.

Panoramica sui documenti in vigore che disciplinano particolari aspetti dell'immobile

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Elisabetta
Elisabetta 07-12-2022 19:35:03

Molto interessante il vostro articolo. Mi sono imbattuta nella lettura a seguito di una banale ricerca da Google riguardo il fantomatico libretto. Non ne conoscevo gli storici normativi, quindi grazie.
Mi faceva piacere portare il mio contributo e commento in quanto mi ritengo favorevole al libretto e sono stupita di leggere le motivazioni dei contrari!!!
Io in sede di corso di laurea in ingegneria edile-architettura a Padova, ho avuto l'occasione di redigerne una (quantomeno a livello accademico e laboratoriale nel corso di Recupero Edilizio). Seppur sia stato un lavoro difficile e certosino, raccogliere e riunire la documentazione e renderla chiara, con il senno di poi trovo che sia stata una occasione importante e utilissima per capire e comprendere la situazione attuale e reale (degli uffici e della complessità del sistema edilizia italiano). Trovo folle le critiche in quanto bisognerebbe iniziare ad esempio con gli edifici ad uso pubblico, od ad uso industriale ad esempio! a parere mio, solo successivamente passare al residenziale diffuso ai singoli cittadini. Chiaro che è un costo, ma deve essere visto come un investimento per il futuro! Se fatto bene potrebbe essere un ottimo strumento per avere a disposizione ben chiare, ordinate, accessibili tutte le informazioni utili e necessarie per svolgere gli adeguati interventi durante la vita utile di un'immobile.
MI auguro che venga colta questa opportunità! saluti a tutti!

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