Non è affatto infrequente trovare dei porticati all'interno di un condominio, soprattutto quando l'edificio si eleva verso l'alto e il portico funge da galleria d'ingresso posta a pianterreno.
Il codice civile contempla espressamente i portici tra gli elementi condominiali che appartengono a tutti: in altre parole, i portici sono area comune, salvo che il titolo non disponga il contrario.
Il problema della chiusura di un portico condominiale va analizzato sotto un duplice aspetto: quello meramente urbanistico-edilizio e quello assembleare, cioè del consenso necessario affinché tale operazione possa concretamente realizzarsi. Analizziamo entrambi.
Portici e porticati: cosa sono?
Sebbene nel linguaggio comune portico e porticato siano utilizzati indifferentemente come sinonimi, in realtà dal punto di vista tecnico esiste una profonda differenza:
- il porticato è realizzato al pianterreno;
- il portico è realizzato ai piani superiori al piano terra.
Si tratta di una differenza probabilmente poco conosciuta e, tutto sommato, non di grande rilevanza. Il porticato è a tutti gli effetti un portico molto sviluppato in lunghezza.
Peraltro, nel momento in cui il codice civile, all'art. 1117, ha inserito i portici all'interno delle parti comuni dell'edificio, ha evidentemente voluto riferirsi al porticato sito al pianterreno.
In entrambi i casi, il portico o il porticato è un elemento edilizio coperto, intervallato da colonne o pilastri aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell'edificio.
Quando si può chiudere un portico?
Dal punto di vista edilizio, la chiusura completa di un porticato comporta un aumento della volumetria dell'immobile. Per tale ragione, per sapere se è possibile o meno chiudere un porticato occorre prendere visione del piano urbanistico comunale.
Oltre ai requisiti formali stabiliti dalla normativa locale vigente, per chiudere un porticato, cioè per trasformare un ambiente aperto annesso all'immobile in un vano chiuso, occorre che sia ancora disponibile una volumetria residua da sfruttare.
Se ricorrono entrambi i presupposti, sarà possibile ottenere dal Comune un permesso di costruire, titolo edilizio idoneo per chiudere un porticato (Tar Campania, sentenza n. 386 del 13 marzo 2018).
In alternativa, qualora la normativa regionale lo consentisse, è possibile chiudere il portico sfruttando il Piano Casa, cioè quella normativa che consente l'ampliamento del 20% della volumetria esistente dell'edificio.
In questa ipotesi, è possibile che, per la realizzazione della chiusura, occorra presentare una semplice dia, cioè una dichiarazione di inizio attività.
Anche in questo caso, però, occorrerà prendere visione della specifica normativa regionale, in quanto l'aumento consentito di volumetria potrebbe riguardare solamente determinate tipologie di immobili.
Chiusura porticato: il consenso dell'assemblea
Verificata la fattibilità dell'opera in relazione al piano urbanistico comunale, affinché si possa procedere alla chiusura del portico (o del porticato, se a pianterreno) condominiale occorre necessariamente il consenso assembleare.
Come anticipato, infatti, i portici rientrano per definizione all'interno delle cose comuni (art. 1117, comma primo, cod. civ.), salvo che il titolo non disponga diversamente.
Il Comune ha un preciso obbligo di valutazione istruttoria relativamente all'accertamento dell'esistenza del consenso alla realizzazione da parte dei condòmini (Tar Salerno, Sez. II, 7 marzo 2008, n. 263; Consiglio di Stato, Sez. IV, 10 marzo 2011, n. 1566).
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Ad avviso dello scrivente, la chiusura di un portico o di un porticato può rientrare nelle ipotesi di cui all'art. 1120 cod. civ., cioè tra le innovazioni condominiali. Per innovazione, com'è noto, deve intendersi quell'opera che importi un'alterazione nell'entità sostanziale, con lo scopo di migliorare, rendere più comodo l'uso o aumentare il rendimento delle cose comuni.
E così, se la giurisprudenza ha ritenuto che la delibera assembleare con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare, rientri legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione e non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione, deve al contrario ritenersi che la chiusura di un porticato rappresenti una modificazione materiale che alteri l'entità sostanziale della cosa comune.
Dunque, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni (si pensi alla semplice recinzione del porticato), ben altra cosa è l'opera che comporti un aumento di volumetria della struttura.
Tanto trova conferma nel fatto che la chiusura di un porticato necessita perfino di un permesso di costruire, esattamente come se si realizzasse una nuova opera. Ciò perché la chiusura di un porticato può essere equiparata alla realizzazione di una nuova costruzione ai sensi delle vigenti norme in materia edilizia (Art. 3, comma 1, lett. e, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380).
Da tanto deriva che la chiusura del porticato condominiale necessita del consenso assembleare qualificato previsto dall'art. 1120, comma primo, cod. civ.: la decisione deve dunque essere approvata dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
Le maggioranze sono ridotte nell'ipotesi in cui la chiusura del portico sia dettata dalla necessità di migliorare la sicurezza dell'edificio: in questo caso, è sufficiente che la deliberazione sia approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Si pensi alla chiusura del portico effettuata per dare maggiore stabilità all'edificio, oppure per scongiurare la possibilità che, all'interno della galleria un tempo aperto, possano celarsi malviventi.
Peraltro, è appena il caso di richiamare il disposto dell'art. 1121, primo comma, cod. civ., secondo cui qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario (cioè, meramente estetico) rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Trattandosi di porticato sito al pianterreno, però, è difficile che ci sia qualche condomino che possa sottrarsi al suo utilizzo. Pertanto, il secondo comma del medesimo articolo specifica che se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Chiusura porticato e modifica destinazione d'uso
La chiusura di un porticato potrebbe configurarsi anche come modificazione della destinazione d'uso della cosa comune, con conseguente applicabilità delle maggioranze elevatissime previste dall'art. 1117-ter cod. civ., secondo cui «Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni».
A parere dello scrivente, però, la chiusura di un porticato non è equiparabile, ad esempio, alla trasformazione di un giardino in parcheggio. La funzione svolta dal portico chiuso rimarrebbe comunque la stessa: essa resterebbe una galleria (anche se chiusa), con funzione di riparo o di introduzione agli ingressi dell'edificio.
Passaggio tubi gas e poteri del singolo condomino
La chiusura del portico non muterebbe la destinazione, ma renderebbe solamente più comodo e agevole l'uso del porticato stesso.
Ad ogni buon conto, non è da escludersi a priori che, a seconda delle motivazioni che inducono l'assemblea a deliberare per la chiusura del portico e del tipo di lavori commissionati, non occorrano le maggioranze di cui all'art. 1117-ter cod. civ.
Chiusura portico: quando non è possibile?
La chiusura del portico a pianterreno (del porticato, cioè) non è mai possibile se possano essa rechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, ne alteri il decoro architettonico o renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Tanto si evince dall'ultimo comma dell'art. 1120 cod. civ.
Inoltre, non è possibile procedere alla chiusura del porticato condominiale qualora tale operazione sia espressamente vietata all'interno del regolamento.
Si può chiudere il portico di proprietà privata?
Qualora il porticato dovesse appartenere a un solo condòmino (per disposizione espressa del titolo oppure perché trattasi di portico che accede a una sola unità immobiliare, sita magari a un piano superiore), allora il singolo condomino dovrà avere cura solamente di rispettare le norme urbanistiche.
A questo limite, però, se ne aggiunge un altro: secondo il codice civile (art. 1122), nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso, il singolo condomino che intende intraprendere i lavori deve darne preventiva notizia all'amministratore, il quale a sua volta ne riferisce all'assemblea. Trattasi di comunicazione preventiva, alla quale non deve seguire alcun nullaosta assembleare.
Chiusura portico e tabelle millesimali
È appena il caso di ricordare che, ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. proc. civ., i valori espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
