E' possibile per l'assemblea condominiale deliberare la chiusura definitiva di un passaggio carrabile? Se si, con quali maggioranze?
Le domande sono il frutto di un quesito arrivatoci da un lettore di Condominioweb, eccolo: “Nel condominio in cui vivo, ci sono due ingressi carrabili: uno principale, dove sono collocati anche i citofoni, ed uno secondario. Quest'ultimo non è mai utilizzato, tant'è che quando decidemmo per l'automazione, alla fine si propose per non dotarlo di questo sistema.
Adesso, giacché paghiamo la Tosap ed è praticamente inutilizzato, vorremmo chiuderlo per evitare di pagare la tassa ed essere comunque più sicuri. È possibile?
Per rispondere alla domanda del nostro lettore è necessario rispolverare il concetto di innovazioni. Al riguardo, com'è noto, bisogna fare riferimento all'elaborazione giurisprudenziale, stante la mancanza di una definizione normativa del concetto di innovazione delle cose comuni.
Secondo la Suprema Corte di Cassazione per “innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Alzare un muro laddove prima c'era un cancello che consentiva l'accesso al condominio, ad avviso di chi scrive, dev'essere considerata un'opera innovativa perché quella parte comune cambia funzione: da varco di accesso a perimetro del condominio.
Chiarito questo aspetto (che per quanto fondato su ragioni solide non ci si sente di definire inopinabile stante la labilità del concetto di innovazione) è utile comprendere quali siano le maggioranze necessarie per deliberarlo.
Ai sensi dell'art. 1136, quinto comma, c.c. per deliberare delle innovazioni, in prima e seconda convocazione, è sempre necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea e di almeno i due terzi del valore dell'edificio (cioè 666,67 millesimi). Un quorum deliberativo abbastanza alto.
In questo contesto è utile ricordare che l'art. 1120, secondo comma n. 1, c.c. prevede delle maggioranze più basse qualora l'assemblea decidesse di deliberare “le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti”.
Per precisione per simili decisioni sarebbe sufficiente in voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (500 millesimi).
Al riguardo, per comprendere se la chiusura di un passaggio carrabile possa essere deliberata con queste maggioranze semplificate è fondamentale valutare l'effettiva sussistenza dei requisiti richiesti dalla norma, ossia in questo caso una maggiore sicurezza.
Ad avviso di chi scrive, per esservi tale requisito non è sufficiente che l'assemblea ne affermi la sussistenza ma è necessario che lo faccia sulla base di dati di fatto (es. furti, danneggiamenti, ecc.) che possano portare a concludere in questo senso.
