#1 Inviato 23 Giugno, 2015 salve sono un consigliere di una palazzina che nel 2014 con assemblea straordinaria ha deciso con la maggioranza di cambiare le piastrelle e impermeabilizzazione del porticato, sopra lo stesso ci sono 20 appartamenti e sotto ci sono 7 box nel perimetro della palazzina, volevo chiedere come vengono ripartite le spese tra i proprietari degli appartamenti e i proprietari dei box sottostanti. saluti e grazie
#2 Inviato 23 Giugno, 2015 Si deve ripartire con il criterio dell'art 1126 cc, 1/3 delle spesa per gli appartamenti e 2/3 della spesa per i box, fatto salvo altri contratti unanimi o altre convenzioni.
#3 Inviato 23 Giugno, 2015 Se il sottoportico viene usato da tutti i condomini e altrettanto per la parte calpestabile piastrellata sopra il portico, la spesa verrà ripartita per mlm di proprietà fra tutti i condomini, fatto salvo altri accordi o convenzioni.
#4 Inviato 24 Giugno, 2015 Se il sottoportico viene usato da tutti i condomini e altrettanto per la parte calpestabile piastrellata sopra il portico, la spesa verrà ripartita per mlm di proprietà fra tutti i condomini, fatto salvo altri accordi o convenzioni. E i proprietari dei 7 box sottostanti, in proprio, non partecipano a nessuna spesa di impermeabilizzazione (sostituzione guaina)? Ho qualche perplessità.
#5 Inviato 24 Giugno, 2015 E i proprietari dei 7 box sottostanti, in proprio, non partecipano a nessuna spesa di impermeabilizzazione (sostituzione guaina)?Ho qualche perplessità. I proprietari dei box, i quali secondo come la vedo, non stanno sotto il portico, ma all'interno dello stabile ed hanno il diritto di transito nel sottoportico, come tutti gli altri condomini, contribuiranno per i mlm di loro proprietà, io lo vedo così; a destra sotto il tratteggio i box, sopra gli appartamenti, a sinistra sotto il sottoportico a disposizione di tutti per il transito delle autovetture per l'uscita dai box e passaggio pedonale per tutti i residenti, sopra il lastrico con le piastrelle da cambiare;
#6 Inviato 24 Giugno, 2015 ... io lo vedo così; a destra sotto il tratteggio i box, sopra gli appartamenti, a sinistra sotto il sottoportico a disposizione di tutti per il transito delle autovetture per l'uscita dai box e passaggio pedonale per tutti i residenti, sopra il lastrico con le piastrelle da cambiare; Se è così, e rileggendo meglio, probabilmente è così, hai ragione tu. Mi ha tratto in inganno l'impermeabilizzazione sotto le piastrelle. Perchè mettere la guaina sotto il pavimento se sotto il pavimento non c'è nessun locale? Io avevo capito così: --img_rimossa--
#7 Inviato 24 Giugno, 2015 Perchè mettere la guaina sotto il pavimento se sotto il pavimento non c'è nessun locale?Infatti, sarebbe inutile. :thumbup:
#8 Inviato 24 Giugno, 2015 infatti leonardo53 il tuo schema e giusto, per essere piu preciso la spesa complessiva del rifacimento del porticato e di 34.535€ 30.164€ sono stati suddivisi per millesimi ai condomini della palazzina e qui i conti sono giusti e 4370€ ai proprietari dei box sottostanti,quello che mi chiedo i 4370€ come sono stati suddivisi? c'e una percentuale? grazie.
#9 Inviato 24 Giugno, 2015 infatti leonardo53 il tuo schema e giusto, per essere piu preciso la spesa complessiva del rifacimento del porticato e di 34.535€ 30.164€ sono stati suddivisi per millesimi ai condomini della palazzina e qui i conti sono giusti e 4370€ ai proprietari dei box sottostanti,quello che mi chiedo i 4370€ come sono stati suddivisi? c'e una percentuale?grazie. Io credo che la partizione sia stata effettuata per millesimi, ovvero 4370 € rappresenta la spesa complessiva per i mlm dei 7 box.
#10 Inviato 24 Giugno, 2015 infatti leonardo53 il tuo schema e giusto, per essere piu preciso la spesa complessiva del rifacimento del porticato e di 34.535€ 30.164€ sono stati suddivisi per millesimi ai condomini della palazzina e qui i conti sono giusti e 4370€ ai proprietari dei box sottostanti,quello che mi chiedo i 4370€ come sono stati suddivisi? c'e una percentuale?grazie. Se non ho capito male la tua domanda è: da dove scaturiscono €. 4.370 a carico dei 7 box? Dovresti chiedere all'amministratore il criterio con cui è stato applicato il riparto o quanto meno fornirci i millesimi di proprietà di tutti gli appartamenti e box, nonchè il costo separato di posa in opera piastrelle e guaina. Non avendo la sfera di cristallo non possiamo dire se è stato ripartito tutto per millesimi di proprietà oppure l'assemblea ha inteso ripartire con il criterio dell'art. 1125 c.c. Essendo tutto sotto la proiezione dell'edificio io ritengo che andasse applicato l'art. 1125. Nel caso di applicazione dell'art. 1125: - Spesa per la nuova pavimentazione a carico di TUTTI i condòmini (appartamenti+box) per millesimi di proprietà. - Spesa per la guaina e la sua posa in opera al 50% a carico di TUTTI i condòmini (appartamenti+box) per millesimi di proprietà ed al 50% esclusivamente a carico dei box per millesimi proprietà tra i box.
#11 Inviato 24 Giugno, 2015 Se non ho capito male la tua domanda è:da dove scaturiscono €. 4.370 a carico dei 7 box? Dovresti chiedere all'amministratore il criterio con cui è stato applicato il riparto o quanto meno fornirci i millesimi di proprietà di tutti gli appartamenti e box, nonchè il costo separato di posa in opera piastrelle e guaina. Non avendo la sfera di cristallo non possiamo dire se è stato ripartito tutto per millesimi di proprietà oppure l'assemblea ha inteso ripartire con il criterio dell'art. 1125 c.c. Essendo tutto sotto la proiezione dell'edificio io ritengo che andasse applicato l'art. 1125. Nel caso di applicazione dell'art. 1125: - Spesa per la nuova pavimentazione a carico di TUTTI i condòmini (appartamenti+box) per millesimi di proprietà. - Spesa per la guaina e la sua posa in opera al 50% a carico di TUTTI i condòmini (appartamenti+box) per millesimi di proprietà ed al 50% esclusivamente a carico dei box per millesimi proprietà tra i box. Scusa Leonardo, ma se è come dici tu nello schema, avevi detto che la guaina va posata dove non ci sono locali al disotto, ma allora cosa serve la guaina?Io non ho ancora capito la conformazione di questo portico, dove sono gli appartamenti e dove sono i box o forse intendevi che i box sono al disotto del lastrico a livello del terreno, in pratica interrati, e gli appartamenti sopra il portico come schema postato quì sotto? Se è così allora la spesa andava ripartita come dici tu con l'art 1125 cc, ma fosse così, i conti non tornano
#12 Inviato 24 Giugno, 2015 Da quanto ha riferito Laurienzo e che io avevo creduto di aver capito male avendo capito diversamente da te, ("infatti leonardo53 il tuo schema e giusto") si tratta di un edificio con box posizionati sotto le piastrelle e non a fianco alle piastrelle come da tuo disegno. Immagina un parallelepipedo in cui ci sono appartamenti dal primo piano in su; al piano terra, sotto il primo piano, anzichè esserci negozi c'è un porticato condominiale aperto e piastrellato. Sotto le piastrelle ( e non a fianco come nel tuo schema) ci sono i box. Ecco spiegato il motivo della posa della guaina sotto le piastrelle. Ci va la guaina perchè sotto le piastrelle ci sono i box e non il terreno. Poichè è tutto sotto la proiezione del lastrico (perimetro dell'edificio), la soletta tra il portico ed i box è da considerare solaio tra una proprietà condominiale ed una proprietà privata. Spero di essere stato un po' più chiaro.
#13 Inviato 24 Giugno, 2015 Immagina un parallelepipedo in cui ci sono appartamenti dal primo piano in su;al piano terra, sotto il primo piano, anzichè esserci negozi c'è un porticato condominiale aperto e piastrellato.. Non devo immaginarlo, il condominio in cui abito è molto simile allo schema che hai fatto tu, soltanto che il portico non prende tutto lo stabile ma c.a. 1/2 ed i box sono l'altra 1/2, ed in più ci sono box sotto tutto lo stabile e prende anche parte del piazzale scoperto, la differenza sta nella copertura, ovvero c'è la guaina ovviamente, mentre sopra c'è il cemento e non piastrelle, per questo pensavo fosse come nello schema che avevo posto io.Per questo ho detto che vale l'art 1125 cc, cambiando la mia prima opinione, soltanto i conti che ha postato il nostro amico non tornano come li ha scritti.
#14 Inviato 24 Giugno, 2015 ...Per questo ho detto che vale l'art 1125 cc, cambiando la mia prima opinione, soltanto i conti che ha postato il nostro amico non tornano come li ha scritti. Beh, sui circa 34mila euro di spesa totale, il grosso del lavori pari a circa trentamila euro (pavimentazione + 50% della coibendazione) è a carico di tutto il condominio mentre solo circa quattromila euro (50% della coibentazione) sono a carico dei box. Ci potrebbe anche stare se fosse stata quantificata una spesa totale di circa 26mila euro per la pavimentazione e circa 8mila euro per la coibendazione ma, come dicevo precedentemente, per essere più precisi bisognerebbe conoscere i costi precisi e le tabelle millesimali.
#15 Inviato 24 Giugno, 2015 Beh, sui circa 34mila euro di spesa totale, il grosso del lavori pari a circa trentamila euro (pavimentazione + 50% della coibendazione) è a carico di tutto il condominio mentre solo circa quattromila euro (50% della coibentazione) sono a carico dei box. Ci potrebbe anche stare se fosse stata quantificata una spesa totale di circa 26mila euro per la pavimentazione e circa 8mila euro per la coibendazione ma, come dicevo precedentemente, per essere più precisi bisognerebbe conoscere i costi precisi e le tabelle millesimali. Comunque la posa della guaina e rifacimento della soletta rimane a 50%, solo il costo delle piastrelle e posa in opera va a carico degli appartamenti, mentre la verniciatura e intonaco sottostante va a carico dei proprietari dei box, per me 30.164 € sopra e 4370 € sotto, è sproporzionato, fatto salvo che le piastrelle non siano di molto pregio.Sarebbe bello conoscere i costi per farcene una idea più precisa.
#16 Inviato 24 Giugno, 2015 ....Sarebbe bello conoscere i costi per farcene una idea più precisa. Un'altra cosa che sarebbe bello sapere è cosa intende Laurenzo quando dice: "...nel 2014 con assemblea straordinaria ha deciso con la maggioranza di cambiare le piastrelle e impermeabilizzazione del porticato..." Se a distanza di un anno se ne sta discutendo ancora forse non c'erano infiltrazioni, non ci sono danni e non c'è da intervenire ne sull'intonaco ne sul massetto (ma la mia sfera di cristallo è un po' offuscata oggi 🙂
#17 Inviato 24 Giugno, 2015 cc Art. 1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. articolo 1125 cc alla mano c'è troppa disparità di costi.
#18 Inviato 24 Giugno, 2015 ok grazie per le risposte, siete molto gentili, cerchero' di essere piu' chiaro. il problema nasce dai tubi di scarico della fogna che con l'andare degli anni (25) si sono rotti questi erano posizionati proprio sotto le piastrelle,immaginatevi cosa capitava ai soffitti dei box sottostanti,per un certo periodo abbiamo messo delle piastrelle simili,mettendo come dire una pezza, poi come ho detto nel ottobre del 2014 anno iniziato i lavori di rifacimento accorgendoci che sotto le piastrelle non c'era nessuna guaina quindi facendo un lavoro a regola abbiamo messo a nuovo soletta,guaina,piastrelle.per quanto riguarda i millesimi il totale della palazzina e di 212,07ml e facendo i calcoli i conti sono giusti. invece per i 7 box e di 10,19ml e qui che non capisco da dove viene fuori la cifra di 4370€. ho mandato una mail all'amministratore ma non mi ha ancora risposto,ecco perche volevo un vostro parere,ma a quanto ho capito l'articolo 1125 vale anche per i box? o sbaglio. saluti e grazie.
#19 Inviato 24 Giugno, 2015 ok grazie per le risposte, siete molto gentili, cerchero' di essere piu' chiaro.il problema nasce dai tubi di scarico della fogna che con l'andare degli anni (25) si sono rotti questi erano posizionati proprio sotto le piastrelle,immaginatevi cosa capitava ai soffitti dei box sottostanti,per un certo periodo abbiamo messo delle piastrelle simili,mettendo come dire una pezza, poi come ho detto nel ottobre del 2014 anno iniziato i lavori di rifacimento accorgendoci che sotto le piastrelle non c'era nessuna guaina quindi facendo un lavoro a regola abbiamo messo a nuovo soletta,guaina,piastrelle.per quanto riguarda i millesimi il totale della palazzina e di 212,07ml e facendo i calcoli i conti sono giusti. invece per i 7 box e di 10,19ml e qui che non capisco da dove viene fuori la cifra di 4370€. ho mandato una mail all'amministratore ma non mi ha ancora risposto,ecco perche volevo un vostro parere,ma a quanto ho capito l'articolo 1125 vale anche per i box? o sbaglio. saluti e grazie. Si l'art. 1125 cc vale anche per i box, per cui dal totale 34.535€ va tolta la spesa per le piastrelle e la loro messa in opera, che sarà a carico degli appartamenti, e togliendo anche il rifacimento dell'intonaco (a carico dei proprietari dei box), quanto rimane (guaina e soletta) va diviso al 50% tra i proprietari degli appartamenti e i proprietari dei box, a questa metà ognuno aggiungerà le spese anzidette per la copertura e per l'intonaco, i due totali infine saranno ripartiti per quote in proporzione millesimale.Sarebbe interessante sapere quanto è costato il lavoro per le piastrelle e loro posa in opera, ed anche quanto è costato il rifacimento dell'intonaco dei box e la tinteggiatura. Così sapremo come saltano fuori quei 4370€
#20 Inviato 26 Giugno, 2015 salve a tutti voi, l'amministratore mi ha risposto,premesso che i millesimi totali degli appartamenti e di 212,07ml il costo ripartito e di 30164€, i millesilmi tot. dei 7 box sono10,19ml il costo ripartito per i box e di 1449,37€ come costo di piastrellatura piu 2921,60€ come costo di impermeabilizzazione il totale e di 4370,97€. l'amministratore mi ha risposto cosi' ^ IL TOT. A CARICO DEI BOX INTERESSATI E DI 4370€ E LA SOMMA DELLE DUE COLONNE DI €1449,37 E DI 2921,60€. LA PRIMA COLONNA (elenco degli inquilini) DELL'IMPORTO DI 1449,37€ E' STATA CALCOLATA SUDDIVIDENDO L'IMPORTO TOTALE DI 31.613,57€ PER I MILLESIMI TOTALI 222,26 (condominio+ 7 box) E POI IL RISULTATO MOLTIPLICATO PER I MILLESIMI A CARICO DEI BOX 10,19.L'IMPORTO DELLA SECONDA COLONNA DI 2921,60 E RELATIVO AL 50% DELLE OPERE DI IMPERMEABILIZZAZIONE A CARICO SOLAMENTE DEI BOX SOTTOSTANTI.^ secondo voi questa ripartizione e giusta? non sono state necessarie opere nei box,solo che adesso dopo quasi un anno dobbiamo fare il consuntivo della'anno precedente. grazie ancora per le vostre risposte. buongiorno a tutti.
#22 Inviato 26 Giugno, 2015 M'inserisco. Ho letto la discussione e mi permetto di sollevare un dubbio. I lavori, a quanto mi pare di capire, sono stati effettuati tutti sul piano di calpestio e nulla ha riguardato i box, giusto? Se è vero, come dice Tullio, che in casi del genere si dovrebbe applicare l'art. 1125 c.c., il fatto che i lavori abbiano interessato solamente il piano di calpestio del portico include i box solamente in relazione alla quota millesimale di proprietà. Cioè non si applica l'art. 1125 c.c. che prevede che sono a carico (esclusivo) dei proprietari del piano inferiore "l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto", mentre il resto (anche la copertura del pavimento) è carico del proprietario del piano superiore, cioè in questo caso il condominio, e quindi la ripartizione dev'essere eseguita in ragione dei millesimi di proprietà. Se dei vostri vari post mi è sfuggito qualcosa che possa fare concludere in senso contrario, non esitate a dirmelo.
#23 Inviato 26 Giugno, 2015 salve a tutti voi, l'amministratore mi ha risposto,premesso che i millesimi totali degli appartamenti e di212,07ml il costo ripartito e di 30164€, i millesilmi tot. dei 7 box sono10,19ml il costo ripartito per i box e di 1449,37€ come costo di piastrellatura piu 2921,60€ come costo di impermeabilizzazione il totale e di 4370,97€. l'amministratore mi ha risposto cosi' ^ IL TOT. A CARICO DEI BOX INTERESSATI E DI 4370€ E LA SOMMA DELLE DUE COLONNE DI €1449,37 E DI 2921,60€. LA PRIMA COLONNA (elenco degli inquilini) DELL'IMPORTO DI 1449,37€ E' STATA CALCOLATA SUDDIVIDENDO L'IMPORTO TOTALE DI 31.613,57€ PER I MILLESIMI TOTALI 222,26 (condominio+ 7 box) E POI IL RISULTATO MOLTIPLICATO PER I MILLESIMI A CARICO DEI BOX 10,19.L'IMPORTO DELLA SECONDA COLONNA DI 2921,60 E RELATIVO AL 50% DELLE OPERE DI IMPERMEABILIZZAZIONE A CARICO SOLAMENTE DEI BOX SOTTOSTANTI.^ secondo voi questa ripartizione e giusta? non sono state necessarie opere nei box,solo che adesso dopo quasi un anno dobbiamo fare il consuntivo della'anno precedente. grazie ancora per le vostre risposte. buongiorno a tutti. Perfetto, tutto chiaro, se pur non indicati separatamente i costi. I costi sono stati ripartiti esattamente secondo il disposto dell'art. 1125. Nel dettaglio, per deduzione, i costi sono stati €. 28.691,94 = Costo pavimentazione €. 5.843,20 = Costo impermeabilizzazione ------------- €. 34.535,14 = TOTALE COSTO LAVORI €. 28.691,94 + (Costo pavimentazione) €. 2.921,60 = (50% Costo impermeabilizzazione) ------------- €. 31.613,54 Costo sostenuto da TUTTI (appartamenti + box, per millesimi di proprietà) €. 2.921,60 = 50% del costo di impermeabilizzazione sostenuto ESCLUSIVAMENTE dai box CONTROPROVA: €. 31.613,54 + (Costo sostenuto da appartamenti + box) €. 2.921,60 = (costo sostenuto esclusivamente dai box) ------------- €. 34.535,14 TOTALE LAVORI Se i singoli costi sono stati quelli da me evidenziati in grassetto, è tutto regolare ed il riparto è stato eseguito in conformità alla Norma (art. 1125 c.c.) - - - Aggiornato - - - Se dei vostri vari post mi è sfuggito qualcosa che possa fare concludere in senso contrario, non esitate a dirmelo. La guaina impermeabilizzante fa parte della soletta e si trova tra il piano di calpestio e l'intonaco dei box, quindi parte comune: --img_rimossa--
#24 Inviato 26 Giugno, 2015 Perfetto, tutto chiaro, se pur non indicati separatamente i costi.I costi sono stati ripartiti esattamente secondo il disposto dell'art. 1125. Nel dettaglio, per deduzione, i costi sono stati €. 28.691,94 = Costo pavimentazione €. 5.843,20 = Costo impermeabilizzazione ------------- €. 34.535,14 = TOTALE COSTO LAVORI €. 28.691,94 + (Costo pavimentazione) €. 2.921,60 = (50% Costo impermeabilizzazione) ------------- €. 31.613,54 Costo sostenuto da TUTTI (appartamenti + box, per millesimi di proprietà) €. 2.921,60 = 50% del costo di impermeabilizzazione sostenuto ESCLUSIVAMENTE dai box CONTROPROVA: €. 31.613,54 + (Costo sostenuto da appartamenti + box) €. 2.921,60 = (costo sostenuto esclusivamente dai box) ------------- €. 34.535,14 TOTALE LAVORI Se i singoli costi sono stati quelli da me evidenziati in grassetto, è tutto regolare ed il riparto è stato eseguito in conformità alla Norma (art. 1125 c.c.) Non sono del tutto convinto che sia stato diviso secondo l'art 1125 cc, perchè i box devono contribuire alla metà della spesa.Ho un forte dubbio sia il conto giusto. perchè questo? . 31.613,54 + (Costo sostenuto da appartamenti + box) se questo è il costo della soletta e guaina va diviso in due metà ai box e meta agli appartamenti per spiegarmi meglio, le cifre devono essere tre 1. piastrelle e posa in opera a carico degli appartamenti 2. soletta e guaina a carico di tutti appartamenti + box e diviso due 3. intonaco e tinta sottostate a carico dei box
#25 Inviato 26 Giugno, 2015 per spiegarmi meglio, le cifre devono essere tre 1. piastrelle e posa in opera a carico degli appartamenti 2. soletta e guaina a carico di tutti appartamenti + box e diviso due 3. intonaco e tinta sottostate a carico dei box 1. Il pavimento è condominiale e può essere usato sia dai proprietari degli appartamenti che dai proprietari dei box per cui alla spesa di pavimentazione, pari a €. 28.691,94 partecipano TUTTI i condomini; sia i proprietari degli appartamenti che i proprietari dei box. 2 Il costo totale di guaina e soletta, a cui partecipano per metà TUTTI i condòmini (appartamenti+box) e per metà i box è pari a €. 5.843,20 A metà di questa spesa (€. 2.921,60) partecipano TUTTI (appartamenti+box) perchè tutti hanno diritto di calpestio. All'altra metà della spesa (€. 2.921,60) partecipano solo i proprietari dei box perchè sono gli unici proprietari del 50% della soletta. 3. Per quanto riguarda le spese di intonaco e tinta, Laurienzo scrive: "non sono state necessarie opere nei box" infatti anche nel riparto mostrato non compare traccia di questa spesa.
