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Caduta provocata dalla chiusura improvvisa del portone: il condominio non risponde
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Caduta provocata dalla chiusura improvvisa del portone: il condominio non risponde

Il condominio,in qualità di custode,non è tenuto a risarcire il danno se questo è stato cagionato dalla negligenza del condomino

Avv. Marcella Ferrari  

La vicenda. Una condomina cade dalle scale esterne del condominio a causa della chiusura improvvisa del pesante portone di ingresso.

Tale portone reca un funzionamento a molla e la forte spinta di chiusura ha determinato la caduta della donna giù per le scale, provocandole delle significative lesioni personali.

Il giudice di primo grado riconosce all'attrice il risarcimento del danno per non aver il condominio rimediato alla situazione di pericolo e condanna la compagine condominiale alla corresponsione di oltre 100 mila euro.

Tuttavia in sede di appello la sentenza viene riformata e la donna condannata alla ripetizione di quanto ottenuto nel primo grado di giudizio. Si giunge così in Cassazione.

=> Danno causato da parti comuni dell'edificio. Il condominio ne risponde sempre?

Condominio e responsabilità per cose in custodia (art. 2051 c.c.). Il giudice di primo grado considera il condominio responsabile ai sensi dell'art. 2051 c.c.

La norma, infatti, dispone che ciascuno sia responsabile per le cose di cui è custode, salvo il caso fortuito.

Per custode si intende il soggetto che abbia il governo della cosa, ossia eserciti un potere di diritto o di fatto sulla stessa.

Nel caso di specie, è pacifico che si consideri tale il condominio con riferimento ai beni di proprietà comune.

Il condominio, infatti, ha l'obbligo di mantenere le cose comuni in buono stato di conservazione per evitare pregiudizi ai terzi.

In particolare, l'art. 2051 c.c. prevede una forma di responsabilità oggettiva aggravata [1] , in cui il custode può liberarsi solo dimostrando il verificarsi di un evento imprevedibile. Il caso fortuito è integrato anche dal comportamento negligente tenuto dal danneggiato.

In buona sostanza, il condominio - in qualità di custode - non è tenuto a risarcire il danno se questo è stato cagionato dalla negligenza del condomino.

=> Caduta in ascensore. I condomini vanno risarciti anche in caso di vizio costruttivo

Responsabilità aggravata da cose in custodia. La responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.

è "aggravata" per il danneggiante, in quanto spetta a lui - e non al danneggiato - fornire la prova liberatoria; inoltre, non è sufficiente dimostrare un'assenza di colpa, ma si deve provare l'esistenza di un fatto estraneo alla condotta dell'agente, idoneo ad interrompere il nesso causale.

Si considera estraneo il fatto naturale, il fatto del terzo e il fatto dello stesso danneggiato.

Fatto di danno e nesso causale. Affinché sia riconosciuto il risarcimento, non è sufficiente allegare il fatto di danno, ma occorre dimostrare il nesso causale. Infatti, l'art. 2051 c.c. non esonera il danneggiato dall'onere di provare la connessione eziologica tra la cosa in custodia (nel nostro caso il portone) e il danno (ossia le lesioni subite dalla donna).

In altre parole, occorre dimostrare che l'evento si sia prodotto come conseguenza della particolare condizione del bene custodito (Cass. 2075/2002), vale a dire che il danno sia stato cagionato dal meccanismo di funzionamento del portone.

Nel caso in esame, il giudice ha acclarato che le lesioni riportate dalla danneggiata sono state provocate dalla sua condotta; il comportamento della donna quindi è stato idoneo a determinare l'evento.

=> Scivola dalle scale sui resti di un sacchetto d'immondizia, nessuna responsabilità del condominio.

Comportamento imprudente della vittima. La responsabilità del custode è esclusa in caso di comportamento incauto del danneggiato il quale, potendo prevedere la situazione di pericolo dipendente dalla cosa in custodia, vi si esponga ugualmente (Cass. 22898/2012).

Nella fattispecie oggetto di scrutinio, la donna abitava nello stabile ed era consapevole del meccanismo di chiusura del portone; ciò nonostante si è fermata sulla piattaforma di distribuzione delle scale mentre il portone si chiudeva.

Il danno da lei sofferto è stato prodotto da una sua disattenzione, dato che ella conosceva il funzionamento della porta.

Responsabilità del condominio e responsabilità dell'amministratore. Come ricordato, il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose condominiali non rechino pregiudizio ad alcuno.

L'amministratore di condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, con conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni ai terzi o ai condomini (Cass. 25251/2008).

In ogni caso, il custode in senso giuridico è l'ente di gestione [2] ; l'amministratore, in qualità di mandatario, risponde contrattualmente solo verso il condominio; la compagine condominiale può agire per responsabilità contrattuale contro l'amministratore che sia stato inadempiente.

Responsabilità penale del condominio e dell'amministratore. Nell'infausto caso in cui un soggetto riporti lesioni nelle zone comuni del condominio, emerge un profilo di responsabilità penale.

Si fa riferimento ai reati di lesioni colpose (art. 590 c.c.) e di omicidio colposo (art. 589 c.c.).

L'amministratore di condominio riveste una posizione di garanzia (art. 40 c. 2 c.p.), egli infatti ha l'obbligo di vigilare sulle parti comuni e di adottare tutte le misure idonee a prevenire pericoli per la incolumità pubblica derivanti dalle cose comuni.

Pertanto, onde evitare conseguenze penali, l'amministratore deve impegnarsi al fine di prevenire eventuali situazioni di pericolo.

Ad esempio, nel caso di cornicioni pericolanti, vietando l'accesso o il transito nelle zone rischiose (Cass. Pen. 46385/2015) [3] .

Si ricorda che, secondo la giurisprudenza, «l'amministratore di condominio in quanto tale assume, dunque, una posizione di garanzia opelegis che discende dal potere attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea.

Da ciò quindi consegue la responsabilità per omessa rimozione del pericolo cui si espone l'incolumità di pubblicadi chiunque acceda in quei luoghi, e per l'eventuale evento dannoso che è derivato causalmente dalla situazione di pericolo proveniente dalla scarsa o dativa manutenzione dell'immobile»

=> Il condominio è custode delle parti comuni. La responsabilità concorrente con il condomino

Conclusioni. In definitiva, la pronuncia in commento (Corte Cass., sez.

VI, 27 dicembre 2017 n. 30963) ribadisce un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza in materia di danni da cose in custodia.

Se da un lato il condominio è responsabile dei danni provocati ai condomini o ai terzi dai beni comuni, dall'altro se l'evento è causato da un fatto del terzo - come il comportamento imprudente del danneggiato - non è ravvisabile alcuna forma di responsabilità in capo alla compagine condominiale.

Nel caso di specie il danneggiato che sia consapevole del funzionamento del meccanismo di chiusura del portone non ha diritto ad essere risarcito, giacché avrebbe dovuto agire in modo cauto


[1] In tal senso vedasi A. Torrente - P. Schlesinger, Manuale di diritto privato, Giuffrè, 2013, 874 ss.

[2] In ordine alla responsabilità di cui trattasi ed al risarcimento del danno, la Cassazione precisa quanto segue: «il custode non può essere identificato né nel condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, né nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini.

Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c.» (Cass. 1674/2015).

[3] Si riporta un passo della sentenza Cass. Pen. 46385/2015 : «Per rispondere del mancato impedimento di un evento è necessario, cioè, in forza di tale norma, l'esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata com'e nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l'amministratore, (così questa sez. 4, n. 39959 del 23.9.2009, Gilardi, che, in applicazione di tale principio, ha ritenuto configurabile a carico dell'amministratore di condominio di un obbligo di garanzia in relazione alla conservazione delle parti comuni, in una fattispecie di incendio riconducibile ad un difetto di installazione di una canna fumaria di proprietà di un terzo estraneo al condominio che attraversava parti comuni dell'edificio)».

Scarica Corte di Cassazione del 27 dicembre 2017 n. 30963

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