Impianti fotovoltaici
Com'è noto, la Riforma del condominio vede con favore gli impianti che abbiano sistemi rigenerativi in quanto non hanno valore inquinante, se non ridotto, e minor impatto ambientale.
L'art. 1120 c.c., al secondo comma, punto 2. Indica "le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune".
Quale intervento può dirsi di manutenzione ordinaria o straordinaria?
Questi interventi possono essere decisi a maggioranza semplice e l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni anche su richiesta di un solo condomino.
Tra questi impianti, seppur non letteralmente indicati, sono da ritenere compresi anche gli impianti fotovoltaici.
A parte i benefici che si hanno in ragione delle detrazioni fiscali derivanti dall'installazione, occorre che l'impianto sia sempre perfettamente funzionante. Ci si domanda allora quali siano le attività necessarie affinchè ciò sia possibile.
Si può distinguere la manutenzione ordinaria da quella straordinaria.
Manutenzione ordinaria
A seguito della sua installazione, l'installatore fornisce la documentazione relativa agli interventi di manutenzione ordinaria e alla loro periodicità.
Occorre ispezionare periodicamente i pannelli, e procedere alla loro pulizia, sia ordinaria che straordinaria (ad es. in caso di neve). Anche senza particolari eventi meteorologici, con il trascorrere del tempo tendono naturalmente a ricoprirsi di polvere e di sporcizia varia, che ne riduce l'efficienza. Si deve pulire il vetro per rimuovere detriti e polvere che si sono posati.
Se si è in prossimità del mare o di una zona particolarmente alberata o di un'area industriale, la frequenza della pulizia deve essere maggiore in quanto vi è maggiore esposizione a detriti e simili. Si pensi ad esempio all'effetto della salsedine.
Gli inverter (convertitore della corrente continua in corrente alternata) non necessitano di grande manutenzione. La verifica del suo funzionamento è data dall'osservazione del puntuale funzionamento dei led indicatori, dei contatori o altri display dell'apparecchio.
Anche per i componenti del "bilanciamento del sistema" basta controllare che le connessioni ed i cavi siano in buono stato e meccanicamente sicuri, nonché verificare che i contatori, gli interruttori, i fusibili, gli eventuali regolatori di carica, caricabatterie e sistemi di monitoraggio remoto siano a posto.
I sistemi stand-alone, invece, necessitano una verifica più precisa dello stato delle batterie: ricaricate dal sistema ed isolate da quest'ultimo, si fa una pulizia generale, un'ispezione visuale, la misura del livello dell'elettrolita (non necessaria per le batterie con celle a gel), la misura del voltaggio. Per lo stato di carica, la tensione misurata non deve essere minore di quella nominale.
L'attività di monitoraggio di quanto rendono i pannelli solari è importante: installare un sistema di monitoraggio per controllare le prestazioni dei pannelli serve per verificare le performance e ove queste siano ridotte è indice di necessità di manutenzione.
Importante è tenere un libretto della manutenzione in cui si riportano tutte le tipologie di interventi eseguiti con la rispettiva data e il nome del tecnico. L'annotazione periodica è utile anche ai fini di prevenzione o, qualora si verifichi un malfunzionamento dell'impianto, per conoscere la cronistoria del medesimo sulla cui base si può rinvenire eventuali cause del guasto.
Manutenzione straordinaria
Come sopra visto, in linea teorica la manutenzione ordinaria può essere effettuata anche dal proprietario dell'impianto, anche se vivamente sconsigliabile. Non così per quella straordinaria che richiede la presenza di un tecnico specializzato.
Almeno una volta all'anno occorre effettuare un controllo con un tecnico per verificare che l'impianto funzioni in totale sicurezza e che non ricorrano ipotesi di pericolo di cortocircuito.
La manutenzione straordinaria riguarda tutte le operazioni di controllo e pulizia che non possono essere eseguite da altri soggetti che non sia un tecnico perché ad esempio si tratta di attività pericolose o in quanto necessitano di determinate competenze e di particolari strumenti.
Manutenzione straordinaria deliberata in assemblea ordinaria
Il tecnico valuta le performance dell'impianto. Se riscontra un deficit delle prestazioni, effettua l'indagine di quali siano le cause al fine di stilare una diagnosi e studiare le migliori procedure di intervento. Si possono indicare diversi ambiti di intervento.
Se si è in presenza di danni sui pannelli, effettua la riparazione della parte danneggiata. Nel caso di cedimenti strutturali e/o deterioramento procede alla riparazione delle strutture.
Per problemi elettrici, provvede al controllo ed eventuale sostituzione dei collegamenti elettrici. Occorre poi effettuare la verifica del liquido antigelo e dell'eventuale presenza di bolle d'aria nell'impianto, l'analisi dello stato delle batterie, la sostituzione dei trasformatori, inverter e string-box, dopo aver effettuato il check dell'inverter e monitorato il voltaggio.
Dall'analisi di tutte queste attività, si può concludere che lo scopo della manutenzione straordinaria è mantenere l'impianto sempre in termini di sicurezza ed efficienza nel tempo.
Previsione contrattuale di manutenzione periodica
A volte in sede di contratto di acquisto e installazione viene prevista anche l'attività di manutenzione da parte di un professionista.
I motivi di questa ulteriore prestazione sono vari, come ad esempio avere sempre il massimo rendimento dell'impianto. Inoltre se si verifica un guasto o si riscontrano anomalie, solo il tecnico specializzato ha le conoscenze necessarie per effettuare l'intervento di riparazione de i componenti.
Si tratta di attività pericolose perché essendo i pannelli nella normalità dei casi posizionati sui tetti, nono può essere il privato a dover raggiungere l'impianto.
Infine è importante sottolineare che gli impianti sono collegati alla rete elettrica: muovere, sistemare, aggiustare le componenti spetta a chi ha la specializzazione.
L'impresa addetta alla manutenzione dell'impianto a pannelli solari deve svolgere i propri compiti in autonomia, non dovendo attendere la chiamata del titolare dell'impianto. Deve ad esempio autonomamente controllare il livello di liquido antigelo e, se del caso, provvedere subito se ne riscontra la carenza.
A maggior ragione se quest'attività è espressamente statuita nel contratto di manutenzione sottoscritto con il Condominio.
Si tratta del principio affermato dal Tribunale di Roma con la sentenza del 9 gennaio 2016, che ha condannato la ditta convenuta al risarcimento dei danni conseguenti alla rottura dei circuiti interni dei pannelli solari.
L'autorità giudiziaria ha osservato che, a seguito della sottoscrizione del contratto di manutenzione, non vi possono essere buddi che l'impresa, dotata di personale qualificato, dovesse procedere in autonomia al "controllo glicole", anche senza una specifica indicazione in tal senso da parte della società installatrice o del Condominio stesso.
=> Quando la manutenzione ordinaria dell'edificio condominiale diventa inconsapevolmente straordinaria
